Доверительное управление квартир 238 / 4038

17.01.23, 09:48
sa4m4 писал(а):
Где-то выше правильно мне писали: заложить месяц-два простоя в годовой расчет проживания. Этим форум и полезен, есть вещи, о которых я только начал думать, а кто-то это уже давно перемыслил.

Слышал такую историю.
Была у человека квартира- однушка на Симоновском валу.
Сдавал он ее в долгосрок.
Потом его уговорили ( или сам захотел) сдать в управление под посутку.
По итогу, говорит, денег стал получать меньше , чем сам сдавал в длительную аренду.

17.01.23, 12:07
zhanna1995ee писал(а):

17.01.23, 09:48
sa4m4 писал(а):
Где-то выше правильно мне писали: заложить месяц-два простоя в годовой расчет проживания. Этим форум и полезен, есть вещи, о которых я только начал думать, а кто-то это уже давно перемыслил.

А почему налог управляющего тоже тут?
Я слышал, что такое делают, но все равно интересно.

17.01.23, 13:22
sa4m4 писал(а):
А почему налог управляющего тоже тут? Я слышал, что такое делают, но все равно интересно.

Его можно включить внутрь вознаграждения или учитывать отдельной строкой, зависит от того, кто получатель денег. Важно понимать, что затраты и налоги не суммируются, а умножаются их понижающие коэффициенты. Если на операции №1 остаток 40% (те 60% ушло в налог или расход), и на №2 так же, то остаток после двух шагов =0,4 х 0,4=0,16=16% , а суммарный расход=84%, а не 80%.

14.01.23, 13:21
sa4m4 писал(а):
Тоже заинтересовала тема доверительного управления. Есть студия от пик, только-только сданная.
Опыта сдавать самостоятельно нет (и не очень хочется), платить за работу конкретного человека готов.

Основные вопросы, которые меня волнуют.
1. Доверительное управление, т.е. я пишу доверенность управляющему, из серии: "я Иван Иваныч, доверяю Петру Васильевичу заселять в мою квартиру людей и брать с них оплату и контролировать их проживание" - это примерно так устроено?
2. Как выбирается цена аренды/найма?
Кто принимает конечное решение Условно: я вижу, что соседние квартиры сдаются по 30-35к и понимаю, что это - их хотелки.
Управляющий говорит: "Иван Иваныч, поставим цену 28 и сдадим влёт!". Дальше я соглашаюсь или наоборот, стою на своём, а вместе с этим стоит и квартира.
Или цену определил управляющий, а я согласен с ней априори?
Или мы совместно определили порог, который меня устраивает, а дальше - уже его работа?
3. Как быть с простоями? Или это забота управляющего, гарантировать своевременный, непрерывный подбор клиентов?
4. Обычно перед заездом новых нанимателей делают уборку (клининг). За чей счет?
5. Как быть с естественным износом мебели? Например, квартира сдаётся 10 лет, надо делать ремонт. Понятно, что банкет - за счет собственника, а дальше "отбивать" арендой. Кто определяет, что "уже пора"?
6. Как распределяется оплата ЖКХ? Наниматели платят "только счетчики", а собственник - всё остальное: кап. ремонт, общедомовые и т.д. Или все платит наниматель?
7. Как оценить доходность от сдачи в аренду.
Математика простая. Студия стоит 7 млн + мебель около 250-300к. Сдаётся (условно) за 30к.
Дальше вычитаем:
- услуги управляющего (3-4-5к?)
- налоги (1.2к при ставке 4% для НПД)
- общедомовые расходы (около 2к)
Итого остаётся 22-23к. Это - норм? Или не норм?

Договора доверительного управления вроде особо никто не подписывает. Пользуются агентским договором.
В договоре кое-какой УК видел пункт - не вмешиваться собственнику в то как УК сдает кв. Я бы тоже себе такой добавил. Раз такой умный - сдавай сам.

15.01.23, 05:38
zhanna1995ee писал(а):
Однако, если посмотреть по форме закона, посредник должен задекларировать всю сумму прошедшего через него оборота 25 000 р., а это удваивает налоговую нагрузку на аренду.

Не должен

17.01.23, 14:16
Maktub писал(а):
15.01.23, 05:38
zhanna1995ee писал(а):
Однако, если посмотреть по форме закона, посредник должен задекларировать всю сумму прошедшего через него оборота 25 000 р., а это удваивает налоговую нагрузку на аренду.
Не должен

Если принял от своего имени - это доход, за который платить по системе налогообложения, обычно УСН. Если от имени клиента, то платить не надо, тк это доход клиента.

17.01.23, 12:53
bukinist писал(а):
Слышал такую историю.
Была у человека квартира- однушка на Симоновском валу.
Сдавал он ее в долгосрок.
Потом его уговорили ( или сам захотел) сдать в управление под посутку.
По итогу, говорит, денег стал получать меньше , чем сам сдавал в длительную аренду.

Я сейчас в посутку вникаю, подписалась на блогера nicerent, она результаты работы выкладывает. У нее получается в 2 раза больше, чем долгосрок за вычетом расходников, уборки, налогов, загрузка 80%. Но она сама занимается управлением и это очень хороший результат. В чате пишут, что средняя загрузка 60% суток от 365 дней в году.

А так в посуточную отдают квартиры, которые в долгосрок никто не снимет: микро-квартирки по 14 метров по полу с достроенной антресолью для кровати. Долго жить там невозможно. Она сейчас организовала управляющую компанию в том комплексе, где у нее квартира. Ее комиссия 30% и там стоооолько беготни. Обычная квартира в обычном месте - выгоднее долгосрок.

17.01.23, 14:33
Merinda-nik писал(а):
Я сейчас в посутку вникаю, подписалась на блогера nicerent, она результаты работы выкладывает. У нее получается в 2 раза больше, чем долгосрок за вычетом расходников, уборки, налогов, загрузка 80%. Но она сама занимается управлением и это очень хороший результат. В чате пишут, что средняя загрузка 60% суток от 365 дней в году.

Дом хотите отдать в посутку? Могу ошибаться, но у вас локация больше под ПМЖ.
Для приличной публики с детьми снять на пару дней-недельку "отдохнуть на природе" у вас слишком близко к городу и мало природы вокруг.
А если сдавать взрослым, под мальчишники и прочие свинг вечеринки, амортизация будет ужасающей + проблемы с соседями.

17.01.23, 15:03
Kalendar писал(а):

17.01.23, 14:33
Merinda-nik писал(а):
Я сейчас в посутку вникаю, подписалась на блогера nicerent, она результаты работы выкладывает. У нее получается в 2 раза больше, чем долгосрок за вычетом расходников, уборки, налогов, загрузка 80%. Но она сама занимается управлением и это очень хороший результат. В чате пишут, что средняя загрузка 60% суток от 365 дней в году.
Дом хотите отдать в посутку? Могу ошибаться, но у вас локация больше под ПМЖ.
Для приличной публики с детьми снять на пару дней-недельку "отдохнуть на природе" у вас слишком близко к городу и мало природы вокруг.
А если сдавать взрослым, под мальчишники и прочие свинг вечеринки, амортизация будет ужасающей + проблемы с соседями.

был бы Жуковский - посутка бы работала бесперебойно.
все у кого рейс из жуковского аэропорта снимали бы на ночь, в случае раннего утреннего рейса.

17.01.23, 15:18
bhr писал(а):
в случае раннего утреннего рейса.

Вот радость в 5 утра квартиру принимать, если у тебя и другие дела есть, а не смена в гостинице