Уступки при оплате комисии при коммерческой аренде 31 / 11434

[Сергей Кучуков]

Был вчера у клиента одного, рассказал байку:

Едет он по г.Москве, видит плакат "Аренда офисов". Зашёл в бизнес-центр, оказалось что мест больше нет, но за углом только что построили новое здание, там ещё должны быть места.

Пошёл товарищ в указаное здание, нашёл администрацию, поговорили, договорились. Повёл администратор офис показывать, по пути приклеился какой-то мужичок, вроде как из знакомых администратора.

Показал администратор офис и ушёл по своим делам, а мужичок остался и говорит моему знакомому - "плати мол 25 000 р, мы имеем эксклюзивные права на реализацию офисов в этом здании"

Вот так порой агенты работают
Денег агент правда не получил, но обещал прийти ещё раз...

[Александр Слепков]

Как-то не хотелось бы оказаться на месте вашего клиента.

[Вячеслав Немировский]

ВячеславВН
100% - это с месяца? И как вы объясняете владельцу, что первый месяц вы забираете себе?

Я в своей практике работаю по такой схеме: 100 % с арендатора + 50 % с арендодателя.

Интересный вопроссс...- да точно также, как Вы арендатору !!!

А вот вопрос этичности: как Вы объясняете клиентам, что берёте деньги с двух сторон ???

[Александр Слепков]

ВячеславВН
Никто никому не объясняет, услуга оказывается и тем и другим, а значит и платят и те и другие.

[Александр Дидусенко]

ВячеславВН
Никто никому не объясняет, услуга оказывается и тем и другим, а значит и платят и те и другие.

А чё? Если я работаю халдеем в ресторане и принес клиенту покушать, то значит мне должны заплатить с обеих сторон:
Хозяин в зарплате - за то, что я принес хозяйскую еду клиенту.
Клиент в чаевых - за то, что я принес ему покушать.
А бывает, козлы, чаевых не дают.
Или хозяин, козел, мало платит.
Так что я уж с двух сторон постараюсь.
А то что ВячеславВН за мораль толкает, так то наши деды ищщо в 17-м году разобрались.
Интеллихенты, понимаешь ли....

Вот такой подход тоже имеет место.

[прохожий]

Я считаю, что клиенту нужно просто грамотно объяснять, что он немного заблуждается, что на самом деле ему нужны не скидки, а реальные объекты. Если у Вас нет для него объекта, а у меня есть, то какая разница КТО И СКОЛЬКО БЕРЁТ ЗА УСЛУГИ ???

Хорошо живут в небольших городах. В маЦкве такой подход не особо катит.
Нет таких объектов которых бы небыло у других.
Ну может не седьмой этаж а девятый, ну может не 15 дом а 18 но он точно и у других есть! И пока Вы будите пальцы гнуть со своим эксклюзивом из 15 дома , клиентик тихо мирно уходит через тех у кого 18 дом. (прошу заметить, что он вам не за бесплатно достался)
Только вот не надо говорить, что у Вас на 1 тыс. населения больше чем в Москве агентов. Это не мерило в этом бизнесе. Тут важней общее кол-во предложений на рынке. Чем больше у клиента выбор, тем сложней с ним работать.

[Вячеслав Немировский]

Никто никому не объясняет, услуга оказывается и тем и другим, а значит и платят и те и другие

А то что ВячеславВН за мораль толкает, так то наши деды ищщо в 17-м году разобрались

Хорошо живут в небольших городах. В маЦкве такой подход не особо катит.
Нет таких объектов которых бы небыло у других

- Это мне говорят в каждом городе СНГ, где я бывал. А я бывал... И при чём здесь Москва-не-Москва ??? У вас либо есть что-то интересное для клиента, либо нет. всё - третьего не дано. А, ну да, бывает ещё, как в Москве (не обижайтесь, в Киеве также): объектов реально тысячи, заказчиков реально тысячи, а агенты хнычут, что работы нет...

Только вот не надо говорить, что у Вас на 1 тыс. населения больше чем в Москве агентов

Это не я сказал, это мне сказали риэлторы из Москвы на конференции. Они, когда услышали, что у нас на 90 человек населения приходится 1 агент и при этом 60% с хвостиком населения - это пенсионеры (а есть ещё и несовершеннолетние !!!), так они чуть на пятую точку опоры не рухнули... Я их понимаю...

Это не мерило в этом бизнесе. Тут важней общее кол-во предложений на рынке. Чем больше у клиента выбор, тем сложней с ним работать

Эт точно - не мерило. И когда будет 1 агент на 2 пенсионера и 1 грудного ребёнка - это тоже будет не мерило -

А чем больше у клиента выбор - Вы правы - просто надо больше шуршать агентам, а в больших городах уже разучились шуршать...

[Александр Дидусенко]

А то что ВячеславВН за мораль толкает, так то наши деды ищщо в 17-м году разобрались

Ну, надож иногда камушек бросить, а то вокруг все уже с вилами да топорами насаются, а я вроде как в интеллигентах.
А если по-серьезному, то брать с двух сторон, на мой взгляд, можно только если это делаешь в открытую, и если схема и проведение операции позволяет это мотивировать участникам.
А втихаря так делать - примитивное некрасивое "стыривание" денег.

[Вячеслав Немировский]

По вторичке в Москве как раз все и работают на ЭД, еще и оригиналы документов забирают...

Поддерживаю на все 100%. И не только в Москве -

Мне трудно судить как Вы, Вячеслав умудряетесь заключать критическую массу ЭД с собственниками объектов, способствующую выводить работу компании в эффективный плюс.

Что есть "критическая масса" ??? Если Вы имеете в виду количество договоров, необходимое компании для покрытия затратной части и выхода "в плюс", то извините, в большинстве случаев для выхода "в плюс" компании достаточно одной-двух нормальных сделок. Если у Вас работает хотя бы человек 20 (прохожий засмеял такое количество специалистов - ), то я не поверю, что все они вместе с трудом делают для Вашей компании 1-2-3 сделки (мы говорим, надеюсь о коммерческой). И ещё одно. Например, у нас в коммерческой речь не идёт о каком-то проценте или "критической массе" ЭД - у нас все договора только эксклюзивные, только позвольте заметить, что мусора мы при этом не набираем.

Какую услугу Вы предоставляете собственнику, в случае если ЭД по объекту не реализован? Или у Вас реализазия ЭД - 100%?

Да нет, конечно. Было бы очень весело. если бы я написал, что мы "реализуем" 100% ЭД. Я думаю, что не больше 90%. Один из десятка всё равно либо снимет объект с продажи, либо либо ещё чего-нить... 90% - тоже высокий показатель и достигается он очень тяжело - это также работа с персоналом. Мы не набираемся мусора в объектах, как и не набираемся мусора в кадрах (в каком-то топике это обсуждалось - меня там забросали бумажками, особенно прохожий - ).

Во-вторых, у нас для каждого собственника очевиден факт, что после прозвона порядка 5-ти рейтинговых АН с целью выставить объект, как минимум 3-и из 5-ти его отпозиционируют во все основные рекламные источники ЗАБЕСПЛАТНО (или в Вашем регионе не так?), соответственно вопрос - зачем собственнику обременять себя обязательствами, сдавать подлинники на хранение и тем самым ограничивать свободу действий?

Точно так. Один в один. Существует целый полуторадневный курс Артура Павловича Оганесяна "Эффективная продажа эксклюзивной услуги владельцу объекта недвижимости". Сейчас Артур Павлович проживает и работает в Киеве, а до 2007 года жил и работал в маленьком таком городке Черкассы (Украина) с населением 260.000 человек. Это человек, который научил всех самых активных риэлторов Украины (и многих из России) работать эксклюзивно с многомиллионниками. И меня в том числе.

Не забывайте, что мы говорим о коммерческой недвижимости в этом топике - какое хранение оригиналов ??? Вы о чём ??? Что конкретно Вы храните у себя в сейфе: корпоративные права учредителей из трёх государств ??? два десятка тысяч акций ??? решение крупной корпорации о создании дочернего предприятия ??? что Вы храните у себя в сейфе ??? мы не путаемся со вторичкой ??? -

Господа ! Если услуга оказывается правильно и клиент доволен, то не надо пытаться отобрать у него чаще всего несуществующие оригиналы. А если услуга оказывается скверно, или не оказывается вовсе, то документы в сейфе Вам никак не помогут. Согласно законодательства наших государств клиент может расторгнуть договор в любой момент, аргументируя это отсутствием работы с Вашей стороны - и судитесь тогда годами.

Я всегда говорил клиентам открыто, что они сами могут сделать всё то, что делаем мы - нет в этом ничего сверхмудрого - просто это наша работа, а не его... Вот и всё.

У нас есть среди собственников несколько крупных инвесторов, которые работают либо с нами, либо с ещё 1-2 агентствами. Они всегда платитли, платят и будут платить комиссионные с продажи, но никогда не будут подписывать никаких бумаг. Как быть с ними?

Жалко, но мы с такими не работаем. Я задаю таким бизнесменам только один вопрос: скажите, вы со всеми своими партнёрами не подписываете никаких договорных отношений, или это только к нам такое отношение ??? Если только к нам, то приятно было познакомиться, мы готовы вернуться к этому разговору, как только Вы захотите, чтобы Вашим объектом реально занимались, а не занесли в одну-две базы данных и всё...

Соглашусь с Прохожим, что часто ЭД не смотря на его привлекательность и ликвидность (место-цена-качество) не является ликвидным по сути потому что на рынке существуют его АЛТЕРНАТИВЫ. И это не только вопрос традиций и правил региона, но и вопрос категории объекта.

Что тут скажешь ??? Мы добрались до вопроса позиционирования самого АН на некоем локальном рынке. Коротко: если у пяти АН есть аналогичные объекты, то работать клиент должен только через вас. Это уже отдельная большая тема. Вы можете вселить в клиента уверенность, что, если он будет работать только с вами, то вы автоматически подключите все данные, имеющиеся у других АН. Если уходит клиент - значит, вы не вселили в него такую уверенность. Вот и всё.

Так же сомнительно, что одни и те же технологии будут работать во всех регионах одинаково ( при их одинаковом применении), - есть целый ряд примеров, противорячащий этому тезису. Например Миэль заходила в Новосибирск со своими технологиями и приоритетами на ЭД, - не продержалась и года. Сейчас её (Миэли) в Новосибирске нет.

Не факт. Мог сыграть человеческий фактор, а не технологии. Если технологии допускают спотыкания на человеческом факторе - значит, они не совершенны изначально. В нашем бизнесе персонал-технологии стоят на первом месте (здесь Вы можете говорить мне всё что угодно), этому посвящён мой авторский курс, с этим приглашают выступать на все самые известные конференции - ЭТО САМЫЙ БОЛЬНОЙ ВОПРОС и монстров нашей профессии он также не обошел стороной.

Многим нужен ПРОФФЕСИОНАЛЬНЫЙ ПОСРЕДНИК, ПРЕДСТАВЛЯЮЩИЙ ИНТЕРЕСЫ В ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ, и эти многие понимают, что за это надо платить деньги достойные этой категории товара. И порой в покупателя тратится ресурсов и времени не меньше, чем в работу с собственником (объектом).

Согласен, никто не говорит, что заказчик не должен платить за работу. Речь о другом: если Ваш заказчик попадает на Ваш объект, который и так Вам платит 5% за продажу, то взять при этом деньги с двух сторон - просто неэтично. В предыдущих сообщениях я задал ряд вопросов на эту тему - ответьте на них честно, не кривя душой.

Сравним с продуктовым магазином: человек заходит туда с определённой целью и всегда что то покупает, и даже в парадоксальном случае - ничего не было куплено, магазином не тратятся ресурсы и время в принятие решения о покупке.

Ошибка. Ваша. Тратятся.

В магазин недвижимости (агентство) из 10 "зашедших" туда возможно купит только один, но работать придётся со всеми долго и упорно.

Вот о том речь и была. Смотрите, что получается: все всё понимают, но делают всё равно с ног на голову. Из Ваших же слов видно, что Вы понимаете, что работать на воздух не надо. А выход ведь один - эксклюзив с владельцем. Как только Вы переводите своё АН на 100% объёма в эксклюзивах, так сразу у Вас и Вашего персонала прекращается работа "за спасибо". Вы реально тратите ресурсы только на работу с теми клиентами, с которыми у Вас эксклюзив (договор-поручение).
ТОЛЬКО ПУТЬ К ЭТОМУ ОЧЕНЬ ТРУДНЫЙ - ЧЕРЕЗ ЛОМКУ СОЗНАНИЯ РУКОВОДИТЕЛЯ. Персонал здесь ни при чём (ссылки на персонал - попытки руководителя отвести от себя стрелки).

[Вячеслав Немировский]

Думаю, надо вернуть топик в русло (с 10-летием коллектива всё равно меня никто не поздравил... )

Итак: попробуйте аргументировать оплату услуг в коммерческой аренде: 100% + 50% ??? Ведь даже не важно, с кого конкретно какой %%... Сторона-1 платит 100% - предположим, что ей и оказывается риэлторская услуга (поиск, подбор и так далее...). Что в таком случае "ищут или подбирают" Стороне-2 ??? Как правило, это какие-то сопутствующие услуги. Тогда почему они оплачиваются в %% от стоимости объекта (аренды). Тогда это может быть какая-то фиксированная плата, например, $50 - . Что, не устраивает ??? А почему ??? - А потому, что некоторые клиенты всё ещё не понимают, за что платят. Они просто платят... ЛОХОТРОН...

Думаю, что это массовое кидалово скоро закончится.