Концепция Новой Аренды. 358 / 21225

taniusk писал(а):
Мрачный прогноз.
Наступил новый 2012 год. Год очень сложный. И если весь мир теряется в догадках: «Настанет конец света или нет», то в московский арендный бизнес он придет точно. К гадалке не ходи.
В данной статье я рассмотрю причины и следствия заката аренды квартир. А также расскажу о своей концепции выхода нашей деятельности из сверхзатяжного пике.
Что не так?
Кто работает в аренде давно знает, что год на год не приходится. Были очень «жирные» года, были застои. Но такого кризиса, который творится последние два с половиной года не было никогда. И основная причина - развитие сети Интернет в Москве. Хозяин помолодел, обзавелся выходом в паутину. Объявления в газетах уже не актуальны. Все заявки посыпались на электронные доски объявлений. Соответственно оказались в прямом доступе потенциальных нанимателей, что сразу же отразилось на арендном бизнесе. В виде снижения процентных ставок. Но хозяин пошел еще дальше. И решил наложить свою мохнатую лапку на святая-святых: комиссию. Он либо а) работает без агентов, дабы за счет этого повысить арендную ставку, либо б) сам заделывается черным маклером и пытается сорвать полтинничек комиссии. А это беспредел.
Клиенты перестали платить комиссию. Оно и понятно. Если раньше, собрать актуальную информацию по аренде было невозможно, то сейчас «халявными беспосредниками» забит весь рунет. Плюс, вышеупомянутые доски объявлений, где количество хозяев примерно равняется количеству агентов.
А что на всё это ответили агенты. А ни что!!! Как работали «по-старинке», так и работают. У половины ЧМ да же своего ресурса в сети нет. 100% агентов - на циановой игле. Расклейка до сих пор в моде. Некоторые дают объявы в «бумажные» издания.
Так жить нельзя.

Что делать?
Менять всё!!! И как можно быстрее. Согласитесь, арендный бизнес был изначально гнилой. На данный момент он прогнил настолько, что неприятно воняет. И вот-вот развалится. Давайте разберем, какое зло мешает двигаться аренде вперед.
Вот список:
- Черные Маклеры. Неотъемлемое зло любого бизнеса - непрофессионалы. А в наш бизнес берут всех. С улицы. Без образования и прописки. И за два дня стряпают агента. Распечатав договор и раскидав объявления по доскам, такой «агент» становится ЧМ. Ползает по территории и гадит. Есть, конечно и профессионалы, ушедшие на вольные хлеба. Но их мало. И это исключение из правила.
- Диктатура хозяина. Еще один беспредел. Хозяин, учащий меня, как надо работать. Кого ему привозить. Сколько он хочет получить. И т.д.
- Бремя комиссии. Клиент платит хозяину. И платит комиссию. Не дофига ли для одного участника рынка? Оплачивать все капризы.
- Выездной агент. Уж чего я никогда не понимал, зачем на сделке третья сторона. Свидетель? Понятно, что при нынешней ситуации, агент на сделке только с одной целью: получение своих денег. Попутная задача - помочь хозяину «развести» клиента. Ну или наоборот.
Исключив эти 4-е пункта, мы получим почти идеальный арендный бизнес. Вот одно из решений:

Концепция Новой Аренды.

Работа с хозяином:
При работе с хозяином, агент, берет на себя обязательства по размещению информации об объекте недвижимости в сети на специализированных ресурсах. Прием заявок от потенциальных нанимателей и предоставление отчета хозяину о проделанной работе. Соответственно хозяин, предоплачивает услуги агента, из расчета 1000 руб. в неделю посредством электронной валюты, телефона, автоматов и пр.. Предоставляет исполнителю (агенту) подробную информацию о объекте аренды (описание, размеры, фото и т.п. заполняется подробной формой на сайте агента), а так же точное время показов квартиры. На это время агент будет «подряжать» клиентов в назначенное хозяином место (например у подъезда). Хозяин, с момента оплаты услуг агента и до момента показа участия в процессе поиска клиентов не принимает.
Обязанности агента:
Получив с хозяина оплату, и разместив объявления на специализированных ресурсах (циан, доски объявлений...) на свой телефон, агент видет диспечерско-консультативную деятельность. Разъясняет клиентам вопросы по объекту недвижимости. Записывает контакты желающих поехать на просмотр. Выдает адрес места встречи. За два часа до времени просмотра, агент предоставляет хозяину отчет о проделанной работе в виде: списка ресурсов с размещенными объявлении, списка телефонов потенциальных нанимателей.
Обязанности хозяина:
Приехать в назначенное время на место проведения сделки. Встретить потенциальных нанимателей. Показать объект недвижимости. Заключить с одним из клиентов договор. Получить оплату.
Обязанности клиента:
Приехать в назначенное время на место проведения сделки. Встретится с хозяином. посмотреть объект недвижимости. В случае положительного результата - подписать с хозяином договор. Оплатить арендную стоимость жилья. Заселиться.

Расчет доходов Агентства Недвижимости.
Исходники:
Количество агентов в агентстве: 10
Сред. кол. сделок в день на агента: 3
Сред. кол. сделок в работе на агента: 20
Стоимость одного договора: 1000руб.

И того: «грязный» доход агентства новой формации составит около 30.000 руб. в день. 50% - зарплата агентов. 20% - рекламная доля, офис, телефоны и пр. 10% - з/п менеджера. Чистый доход владельца - порядка 200.000 рублей.
Не много? Но мы и агентство взяли небольшое. И цену договора минимально возможную. При этом, избавили всех от сложных операций и разъездов.

Итог:
Как видите, работать можно и без выездов и комиссий. При этом, неплохо зарабатывать. Рынок аренды в Москве не так уж велик. Поэтому, кто начнет работать первый - захватит большую долю. И поверьте, старого рынка уже не будет. И скоро мы будем все работать по новой схеме. Возможно и по этой. Жду Ваших комментариев.

Рынок аранды на данный момент конечно не тот, что раньше...И собственники были подобрее что ли.И среднестатистический агент был более ли менне квалифицированным . Потом побежали толпы во время кризиса в агентства(работы ж мало было, вот и шли все в агентства..там жеж всех берут). Потом мода на ЧМ пошла.. А шо тут сложного в конце концов-расклеился и жди.А не тут то было - больше половины "бизнесменов" не выжили летом.Оказалось, что тут и денежная подушка нужна, и навыки анализа и стратегия какая то на перспективу...Мрачным рыкок будет всегда для оболтусов и многоболтающих и ничегонеделающих людей( никого не имею ввиду, в общем сказано

)
Рынок аренды менялся всегда(так и должно быть ), просто нужно подстраиваться. Задача любого бизнеса - идти в ногу со временем..иначе беда.Нельзя все решать старыми способами.
По поводу новой концепции - не прокатит по любому(да ты успокой-й-й-ся

)... "Хозяин " сейчас бодрый пошел. Все он умеет,все знает.И че мы его лечим??? Только как что случается сразу к нам бежит. Помогите люди честные.. вы же профи в своем деле :shock:

Таких только время исправит

.

2Роман А
Я уже нашел слабое звено, которое рвет всю цепь.
У нас 6 профессиональных "разводил" лечат хозяев. И то идет из рук вон плохо.
А профи за 50К работать не будут. Лохи же не сделают и 20 в общем зачете.

taniusk писал(а):
2Роман А
Я уже нашел слабое звено, которое рвет всю цепь.
У нас 6 профессиональных "разводил" лечат хозяев. И то идет из рук вон плохо.
А профи за 50К работать не будут. Лохи же не сделают и 20 в общем зачете.

Может дело в том, что вы хозяев за лохов держите и "разводите" ? Не все бараны поголовно.

2Беспуд
Любой бизнес - развод. Как говорится, не обманешь - не продашь.
Все мы, в той или иной степени, "лечим и разводим" хозяв и клиентов.
Разве не так?

taniusk писал(а):
2Беспуд
Любой бизнес - развод. Как говорится, не обманешь - не продашь.
Все мы, в той или иной степени, "лечим и разводим" хозяв и клиентов.
Разве не так?

Я не он но отвечу, нет не так, точнее не все...кто то оказывает услугу, тут все нормально, а кто то продает информацию (сводит нанимателя и наймодателя) здесь возможно все. Первый профи, вторые случайные люди , вывод-настоящие профессиональные агенты не кого не разводят.

2Александр мск
Хм. Неужели Вам хозяева и клиенты не задают таких вопросов, при которых надо откровенно врать?
Не может быть бизнесмен честным до мозга костей. Он ничего не заработает.

taniusk писал(а):
2Александр мск
Хм. Неужели Вам хозяева и клиенты не задают таких вопросов, при которых надо откровенно врать?
Не может быть бизнесмен честным до мозга костей. Он ничего не заработает.

По аренде я работаю только с обраткой и по рекомендации с собственниками предельно честен, то есть все как на духу. С нанимателями могу что то скрыть, недосказать и то только если заранее буду знать что скажи это по телефону откажутся не скажу увидят и согласятся.
Если мне человек не приятен или что то идет не так все идут искать варианты в ЦИАН и без меня.

Никто никого не разводит. Мы консультируем и подсказываем как сделать лучше

Тут дело в самом процессе работы. Собственники видят только результат работы, не вникая в самую суть(а кто пытается понять, тот в ах..ужасе). Например, если сделка прошла гладко, немногие скажут какой у нас риэлтор молодец( многие бубнят себе под нос, что это у них квартира хорошая,район замечательный,себя очень нахваливают...). И что им до того, что немало зависит от организации процесса, навыков общения и т д.

Лукавите. Вы же никогда не скажете хозяину, например: раскидай объявы на сотню-другую досок. Тебе будет уева туча звонков, но сдашь быстрее и дороже. это истина. Вы же говорите: работай только со мной, иначе тебе будет туча звонков. забывая упомянуть о выгоде для хозяина.
не так ли?

То что быстрее или дороже совсем не факт. А негативных последствий хватает.
Куда надо и без хозяина раскидают. Откуда толк есть, а не тонны звонков пустых.
Да и не образовательную функцию агент выполняет. Он сдает квартиры, а не учит как их сдавать.