Нужна помощь специалиста. 63 / 3741

квартира в ипотеке-
есть ли подводные камни для арендатора?

согласия банка нет, но кагбэ об этом никто не узнает..
договор составлен, об ипотеке там ни слова.

Wulf писал(а):
квартира в ипотеке-
есть ли подводные камни для арендатора?

согласия банка нет, но кагбэ об этом никто не узнает..
договор составлен, об ипотеке там ни слова.

Согласие банка - это формальность.
Платежи в срок? Ну и ок, банку проблем с неплательщиками хватает.

ок
я к тому, в случае чего- не может ли такой договор считаться недействительным?

Wulf писал(а):
я к тому, в случае чего- не может ли такой договор считаться недействительным?

в случае-чего арендатор может получить небольшой рычажок давления на арендодателя

Lamp писал(а):
Дмитрий Овсянников писал(а):
.
Если договор заключен с марта 2010 по февраль следующего, 2011 года, то с полученного страхового депозита, отчитываясь за календарный 2010
год, также нужно заплатить налоги.

Вот этот момент не очень понятен.Почему налог надо платить и со страхового депозита? Это же не доход,это страховочный депозит, который будет возвращен арендатору по окончании аренды квартиры.
И по поводу сроков договора.Т.е Вы советуете заключать договор по 31 декабря? А с 1 января заключать новый договор, даже если фактически квартира сдается на год, с сдается например с 1марта.

Не ко мне, а к налоговым с такими вопросами. Если арендаторы платят квартплату, то деньги получаемые арендатором на квартплату, тоже налогом облагаются. Я сторонник давать налоговым как можно меньше поводов удерживать налоги с тех денег, которые доходом не считаются. Да и бегать по инстанциям, доказывая, что депозит - это не доход, - желания нет. Поэтому все взаиморасчеты должны начаться и закончиться (по документам) в пределах одного налогового периода.
Надо заключить догоор на год, допустим, с 1 августа, - подписываем два договора: один - с 1 августа нынешнего года по 31 декабря 2010, а следующий - с 1 января 2011 по 31 июля 2011. И в 2011 отчитываемся в налоговой по договору, охватывающему месяцы 2010 года.

Wulf писал(а):
квартира в ипотеке-
есть ли подводные камни для арендатора?

согласия банка нет, но кагбэ об этом никто не узнает..
договор составлен, об ипотеке там ни слова.

Есть подводные камушки для арендодателя. Залог - существенное условие договора. Если в договоре о залоге ни слова, то арендатор может расторгать договор.
Для арендатора "подводные камушки" такие, что если арендодатель банку не платит, то банк, в случая наложения взыскания, может требовать арендаторов покинуть помещение, т.к. квартира сдавалась без его (банка) согласия.
Когда мой клиент-ипотечник сдавал квартиру, находящуюся в залога, то в договор аренды вносили фразу:
"Арендатор поставлен в известность, что квартира находится в залоге банка. В случае наложения взыскания, арендатор обязуется освободить квартиру в течение месяца с момента соответствующего решения суда"
Арендаторы на такую фразу смотрят сквозь пальцы, но в то же время, их предупредили, и требовать расторжения договора они (по этому основанию) не могут.

Дмитрий, а годовую доходность не обрисуете?
Без учета удорожания самой квартиры в Люблино...
Почему ентересно?
У меня доходность 5% в год, собираюсь продавать и купить дешевую однушку в МО(может и на две хватит), по прикидкам доходность приблизиться к 10%...

Beliy писал(а):
.... годовую доходность не обрисуете? ...
Почему ентересно?
У меня доходность 5% в год, собираюсь продавать и купить дешевую однушку в МО(может и на две хватит), по прикидкам доходность приблизиться к 10%...

10% на рынке эконом-класса видится сейчас малореальным.

Посчитаем (экспресс-расчет) для Москвы.
4 млн - 33 кв. метра однушка в спальном районе (у метро подороже будет).
25 тыс.р/мес - арендная плата.
ЖКХ платит аредатор.
годовую амортизацию посчитаем в размере 1-й месячной оплаты (на мелкий ремонт, обновление мебели, страховка и т.п.).
Итого: 275 тыс. р. в год.
После вычета налогов: 239 тыс.руб
Доходность: 5,98 % годовых.

P.S. Здесь не учтены начальные затраты: на ремонт, мебель, бытовую технику по минимуму. С учетом них доходность будет ниже.

В области больше неопределенности. Что-то мне подсказывает, что доходность выше не будет.

M.ALEX писал(а):
Beliy писал(а):
.... годовую доходность не обрисуете? ...
Почему ентересно?
У меня доходность 5% в год, собираюсь продавать и купить дешевую однушку в МО(может и на две хватит), по прикидкам доходность приблизиться к 10%...

10% на рынке эконом-класса видится сейчас малореальным.

Посчитаем (экспресс-расчет) для Москвы.
4 млн - 33 кв. метра однушка в спальном районе (у метро подороже будет).
25 тыс.р/мес - арендная плата.
ЖКХ платит аредатор.
годовую амортизацию посчитаем в размере 1-й месячной оплаты (на мелкий ремонт, обновление мебели, страховка и т.п.).
Итого: 275 тыс. р. в год.
После вычета налогов: 239 тыс.руб
Доходность: 5,98 % годовых.

P.S. Здесь не учтены начальные затраты: на ремонт, мебель, бытовую технику по минимуму. С учетом них доходность будет ниже.

В области больше неопределенности. Что-то мне подсказывает, что доходность выше не будет.

Тут еще удорожание самого объекта считать нужно. Квартира в Москве пока что растет быстрее, чем в области.
Можно учесть также расходы на бензин (чтоб с арендаторов денежки собирать ежемесячно).

Дмитрий Овсянников писал(а):
Солнечная Зайка писал(а):
Дмитрий, а можно узнать, чем было продиктовано требование платежа за последний месяц? Насколько я знаю, обычно берут месяц и депозит.

Представим ситуацию. 1 марта заключили договор на год. (Почему так лучше н делать - напишу ниже, но предположим).
Есть два платежа:
- за первый месяц и за последний.
Что присходит, если 1 апреля, вместо внесения очередного платежа Вас поставят перед фактом, что платить больше не будут? Значит, последним месяцем становится апрель, он - оплачен. Люди (в соответствии с договором) живут в течение месяца, а после того, как съезжают, оставляют разбитую мебель и технику. Из каких денег компенсируем убытки?
Другой вариант. Опять же, два платежа:
- за первый месяц и страховой депозит.
1 апреля Вас ставят перед фактом о том, что съезжают. А Вы - на отдыхе за границей, будете дней через 10.
Они после себя оставили все испраном состоянии, а потому страховой депозит Вы им должны вернуть, ну а то, что они жили бесплатно эти 10 дней, так Вы сами виноваты, что 1 апреля не метнулись в квартиру. Даже если по договору Вас должны предупредить за месяц о том, что съезжают, ну не предупредили, ну поставили перед фактом: убытки - Ваши.

Вообще-то, согласно п.1 ст.687 ГК РФ наниматель обязан письменно предупреждать о расторжении договора за 3 месяца.

1 вариант: нанимателям даётся пара суток, чтобы освободить квартиру (логично предположить, что поставив хозяина перед фактом съезда, люди уже что-то нашли). Страховой депозит покрывает убытки.
2 вариант: раз хозяина внезапно ставят перед фактом расторжения договора, то из страхового депозита вычитается сумма 10 дней в течении которых хозяин был в отъезде или искал других квартирантов.
Я в договоре стараюсь прописать как можно больше, дисциплинирует обе стороны, обо всех нюансах стороны договариваются "на берегу". А хозяевам предлагаю "зарубить на носу", что страховой депозит это не деньги за последний месяц, как принято считать, а их страховка от недобросовестных арендаторов. И деньги рекомендую брать за месяц вперёд (за 5 дней до конца месяца).