Бизнес план по освоению денег 170 / 4198

ir-ka писал(а):
Юлия Баграмова
да

Ок. Согласую в понедельник.

Юлия Баграмова писал(а):
Дано: 130 000 000, которые получены от реализации квартиры, сдававшейся в аренду за 450 000 - 500 000.

Задача: переложить эти деньги в другую недвижимость с целью получения сопоставимого дохода в месяц. Все объекты передаются в доверительное управление.

Что порекомендуют господа арендники? Есть ли кто-нибудь, кто возьмется и за составление "бизнес плана, и за доверительное упревление?

Здравствуйте, Юлия. Немного занимался примерно таким же вопросом в прошлом году, только сумма была 50млн.
Что я выяснил:
0. Главное(быстрый вывод): инвестиционная привлекательность исчисляется из двух слагаемых: сумма арендных платежей+ сумма изменения цены(P=R+K прибыль равна сумме ренты+ роста капитала).
Например: в Новой Москве арендный платеж как написала(Веснушка ее по-моему раньше звали- не помню) одна форумчанка
очень маленький, зато рост стоимости был достаточно высоким, чтобы люди инвестировали в Новострой в Новой Москве.
Другой пример будет описан в следующем пункте про коммерческую недвижимость.
1.Про коммерческую. Коммерческая дает реально 10% годовых. Только дает она пока сидит вкусный, надежный арендатор. Когда он уйдет никто не даст гарантии, что объект можно будет оперативно пересдать в короткий срок и главное за такие же деньги. Но это ерунда: большинство таких объектов продается уже с арендатором. И как только арендатор съезжает, то продать такой объект без арендатора можно будет с дисконтом в примерно 100.000 рублей за метр.
Таким образом оптимальный вариант(абсолютно безрисковый и как исследование показало самый выгодный из всех)-это покупка новостроя на этапе застройки коммерческой на первом этаже.
2.Новострой: в новострое прибыль от аренды равна нулю, зато из года в год стоимость метра в новострое растет. Предугадать такую стоимость могут только профессионалы риэлторы, проанализировав цену метра на вторичке по реальным продажам со стоимостью метра предлагаемым застройщиком. К новострою относится и коммерческая и жилая.
3. По жилой: все стандартно рента примерно 6-7% в 9-ти этажках и выше, и может быть рента выше в 5-ти этажках. К примеру в этом году я продал 2-ку в Перово в 5-ти этажке на первом этаже стоимостью 5,8млн, которую можно было с ходу сдать в феврале за 38т.р.. Итого прибыль 38*12/5800= 7,8%(если сюда прибавить доход от процентов с ежемесячной ренты, то к концу года набежит примерно 0,3%, итого 8,1%). Зато есть мнение о том, что 5-ти этажке не растут в цене. С другой стороны, если рассматривать проект на 10-ть лет, то есть вариант, что через 10 лет 5-ти этажку снесут, и тогда прибыль от роста в цене составит кругленькую сумму.
Вывод: вопрос об инвестициях в недвижимость никаким образом не относится к арендникам, а целиком и полностью лежит на плечах риэлторов, у которых собран аналитический материал по изменениям стоимости метра от и до.
А арендника для сдачи можно выбирать любого с сайта или обратится к тому, кто сдал, купленную Вами квартиру на Б.Марфинской

Юлия, коммерческую рассматриваете? Что интересует, максимальная надёжность или максимальная доходность?

Два в одном!
Хот я и не Юля.

Юля Баграмова. А что тебе самой мешает организовать деятельность по самоуправлению. Наймешь кого-нибудь из арендников, и клиент тебе доверяет больше, чем кому-либо. :du_ma_et:

Коммерческое - торговля (продукты), в хорошем месте :co_ol:

Спасибо, Алексей. Я буду рада сотрудничеству, относясь с большим уважением к вам.

Для меня наибольшая проблема в том, что это не единичный объект, являющийся фиксированием денег на долгосрочную перспективу как в случае с Б.Марфинской, а именно бизнес проект. И при этом подходе самым скользким в сегодняшней экономической ситуации является принятие решения по наиболее выгодному и одновременно наиболее надежному вложению. Все понимают, что гарантий и четкого расклада на ближайшие несколько лет никто не даст. Но у заказчика (впрочем как и у меня) есть то ли понимание, то ли ощущение, что в аренде жилья супер эконом класса надежности брольше.

Острая нужда в спеце, который возьмет на себя вменяемое управление этими деньгами.

Юлия Баграмова писал(а):

Острая нужда в спеце, который возьмет на себя вменяемое управление этими деньгами.

Были бы деньги , а управляющие найдутся.
Юля, чем тебе Алексей не подошел.
Опыт у него есть и в купле-продаже, и в аренде.
Образование позволяет составить не один бизнес-план.
Как то ты расплывчато "нет" говоришь, без указания причин.
Или почудилось мне?

Юлия Баграмова писал(а):
Спасибо, Алексей. Я буду рада сотрудничеству, относясь с большим уважением к вам.

Для меня наибольшая проблема в том, что это не единичный объект, являющийся фиксированием денег на долгосрочную перспективу как в случае с Б.Марфинской, а именно бизнес проект. И при этом подходе самым скользким в сегодняшней экономической ситуации является принятие решения по наиболее выгодному и одновременно наиболее надежному вложению. Все понимают, что гарантий и четкого расклада на ближайшие несколько лет никто не даст. Но у заказчика (впрочем как и у меня) есть то ли понимание, то ли ощущение, что в аренде жилья супер эконом класса надежности брольше.

Острая нужда в спеце, который возьмет на себя вменяемое управление этими деньгами.

Аренда жилых будет только падать относительно инфляции по ряду причин.
А вот покупать лекарства и продукты люди будут всегда.Вот и думайте, что покупать.

ATLANTIK писал(а):
Два в одном!
Хот я и не Юля.

Юля Баграмова. А что тебе самой мешает организовать деятельность по самоуправлению. Наймешь кого-нибудь из арендников, и клиент тебе доверяет больше, чем кому-либо.

Я не занимаюсь тем, в чем я не понимаю. И я легко говорю "не знаю", "не понимаю".

Ответственность, которую на меня готов возложить продавец мне не по плечу, о чем он знает. Я не могу четко посчитать и принять ответственность за сказанное, не смотря на общее понимание. Общего, на мой взгляд, не достаточно.

Типичный случай, когда погоня за ожидаемыми деньгами при отсутствии профессиональных навыков принесет больше ущерба, чем прибыли и пользы.

Обсудить совместно с заказкиком предложения я могу, но взять на себя управление 15 квартирами или коммерческой (в которой я ни ухом ни рылом) - нет.

Мне нужен серьезный и внятный коллега, которому я смогу максимально спокойно передать клиента.