Квартиры в аренде стали лучше. 40 / 1913

15.10.17, 13:00
Михаил Нечаев писал(а):
Сейчас, по моим наблюдениям спрос на покупку и аренду меняется принципиально. Вернее меняется соотношение между спросом на покупку и спросом на аренду, в пользу последнего. И это зависит не только от экономической ситуации.

О недвиге - суждение на дальнем горизонте инвестирования
14 сентября 2017, 10:05|Nikolaevitch EvgeniyПечать
Понятно. что в условиях неопределенности валютных рынков и рынков акций наши наноинвесторы обращают свои взоры на рынок недвижимости, чтобы припарковать свои пять-десять миллионов поспокойнее. Подумайте об этом без предвзятости. И не слушайте риэлтеров.
В рассуждения о перспективах жилой недвижимости проскальзывают аргументы «знакомый риэлтер сказал, что дисконт от цены предложения небольшой»...

Коллеги, «знакомые риэлтеры» могут говорить что угодно. Вплоть до «ффсё растет». У них работа такая — трындеть не моргая. Что же касается «можно жить самому и сдавать по часам» — то эти байки может рассказывать человек, который хотя бы пробовал это неблагодарное занятие. Реальность такова, что если бетон приобретен с целью защиты денег, а не для жилья — то жить в двух или тех квартирках невозможно: задница треснет на трех стульях сидеть. А сдавать — известные риски. 20 лет назад сдавалы были на коне. Сейчас их время кончилось, окупаемость идеи «сдавать купленное» — ниже депозитов. Арендаторы капризные, ненадежные. Разговоры же «у метро всегда сдастся» имеют право на существование, да только унылая статистика говорит что действительно «у метро» только 10-15% жилья, и стоит оно несколько дороже.

В сухом остатке: такого количества предложений и таких локаций я не видел в Питере за всю жизнь. Строят и за три копейки, и за пять, а за десять — уже будет видовуха куда угодно: на Неву, на залив, на центр. Та локация, что 5 лет назад объявлялась элитной, предлагается по цене мейнстрима. Много лет риэлтеры трындели «нет земли» и запинывали в покупку буратинок. После 2010 трындели «нет согласований». И что теперь? Теперь застраиваются огромные куски в центре и вокруг него, а картофельные поля «у метро» стали огромными районами, в которых квартиры продаются уже около пяти лет. В этих условиях рассчитывать на заработок — безумие.

Я уже много лет писал, что в жилой недвиге нет и быть не может денег на дальнем горизонте. Все цивилизованные страны следят за тем, чтобы жилая недвига выполняла социальные функции (т.е. в ней жили), а не спекулятивные. Такого, как у нас бывало 10 лет назад, когда дом сдается, но не заселяется годами, пока «инвесторы» не реализуют купленные на этапе котлована квартирки — в Европе невозможно. И у нас идет тенденция на тоже самое — не законодательством, так экономическими рычагами.

Уже сейчас инвесторы встречаю противодействие и ценовую конкуренцию со стороны застройщика. Система очень проста: инвестор покупает квартирку на этапе котлована за 2 ляма, ждет два года — и пытается продать халупку за 3 (ведь уже не котолван, а 12 этажей из 22 готовы, хе-хе). И тут выясняется, что за переоформление квартирки застройщик хочет, к примеру, 200 тыро, а сам продает те же квартирки за 2.3 ляма. Инвесторо в шоке — и тут вступает в действие мантра «можно жить, можно сдавать»… ну фигле, живи, сдавай...

Сдача же это отдельный балет, который на самом деле мало кому по силам. Аренда вдолгую — не отбивает инвестиции даже на уровне банковского депозита. Аренда посуточно — требует полного вовлечения в это дело. Посуточная рента стала давно процессом медийным, без отзывов на всяких площадках типа airnbn — клиентов не будет. А клиент тебе напишет каких-нибудь гадостей, если ты перед его приходом не помоешь унитаз или он увидит то, что ему не понравится (к примеру, пятна на обоях от предыдущего арендатора). В результате тот полтос, который снимают посуточники с однушки — это, по сути. зарплата уборщика и администратора, а бывает еще и водителя, встречающего арендаторов на вокзале в 2 ночи.

В общем, инвестиции в жилую недвигу сейчас — это клоунада. Там есть деньги… пока есть. Но о том. чтобы рабоать с такими инвестициями как с бумагами, т.е. удаленно, ненапряжно и чисто — уже и думать забудьте. Это для тех, кто хочет быть строителем, уборщиком, маркетологом и сантрехником в одном лице.

15.10.17, 11:47
crna писал(а):

15.10.17, 11:41
Александр Харыбин писал(а):

Вложить в выгодные квартиры и сдавать их. Тот же Саларьево на котловане был хорош студиями. 7% годовых за вычетом всех издержек. В студии живет мало народа - износ меньше. Они дешевле однушек, а денег приносят одинаково. Район учебных заведений... Менять портфель надо. Мои студии вполне себе приносят 7-8 процентов.
Думаю, не в студиях дело...))
И подсчет издержек у всех очень приблизительный, на 1-2% (из 7%) точно можно ошибиться.
Смысл покупать-продавать из-за разницы в прибыли в пару %%?
Больше потеряешь от продажи, налогов, сборов и оплаты риэлтору. ))

Риэлторам-то, ясное дело, главное чтоб все кинулись продавать-покупать...))

Нее, я не к тому)

Саш, привет. Я тебе ответил на "другом" форуме, скопирую и сюда свой ответ. Возможно, это региональные отличия, а может и нет.

Собственно, цитата:

"Качество начинки объекта заметно выросло по сравнению с теми же 13 и 14 годами: экстремальный способ решить проблему сдачи, путём импортирования в "хрущик" или его сестру панельку совсем беднотный гарнитур середины прошлого века, уже практически нивелирован. Встречается на глаза редко, да и то по большей части в соседней области, а именно: вторичный рынок, продажа долей и комнат в очень старых коммуналках.

Но есть другой эпизод, который касается естественного износа. Люди по большей части не обновляют ремонт, про мебель лучше не заикаться, так как покупать новую кровать взамен старой, даже если она совсем прогнила (были частные случаи, когда спальное место было действительно прогнившим, а внешний вид камуфлировала сентиментальная накидка). И потом квартира становится потасканной. Причём, самый страшный случай, когда её потасканность видна при уже даже панорамном просмотре, а крупный рисует очень грязную и неприятную перспективы.

И, что заметил, клиенты в последнее время выбирают именно уют. Уже несколько последних раз к ряду, мной агентируемые соискатели отказывались от нафаршированных в пользу менее простых, но чистеньких и уютных квартир.

Такие вот мысли."

15.10.17, 13:00
Михаил Нечаев писал(а):

У молодого поколения другие потребности в жизни, для него важно качество жизни "здесь и сейчас!" Ритм жизни стал более динамичным, сегодня человек работает в одном месте, а завтра у него будет более интересное предложение совершенно в другой локации.
Сейчас под качественным жильем понимается не только качество самой квартиры, значительно большую роль играет локация и то, что есть в непосредственной близости от квартиры: парки, фитнесы, стадионы, школы, ВУЗы, театры и пр. И близость к месту работы, в первую очередь.

Благодаря большому предложению в аренде, нет необходимости выплачивать три цены квартиры по кредиту, а потом менять её на другую.

Так "здесь и сейчас" никогда особенно квартиры не покупали. Не на что! Ведь накопить первоначальный взнос становится непосильной задачей.

15.10.17, 11:41
Александр Харыбин писал(а):

15.10.17, 11:17
crna писал(а):

14.10.17, 20:51
Святослав Теплов писал(а):
Квартиры стали лучше, а цены - те же.
Вывод - сдавать не выгодно...
Ибо надо вкладываться в ремонт, новую мебель и технику...

Вот и продаю весь год арендные квартиры клиентов.
Вот еще две однушки на подходе:
одна в доме под реновацию в Кузьминках, другая в бизнес-доме на Ярославском шоссе...
Да, сдавать в аренду стало не так выгодно.
Но продать, получить наличные - и встанет тот же вопрос: куда наличность выгодно вложить?
И получается, что тоже некуда... ((
Вложить в выгодные квартиры и сдавать их. Тот же Саларьево на котловане был хорош студиями. 7% годовых за вычетом всех издержек. В студии живет мало народа - износ меньше. Они дешевле однушек, а денег приносят одинаково. Район учебных заведений... Менять портфель надо. Мои студии вполне себе приносят 7-8 процентов.

а кто съёмщики? подолгу ли живут?
минусы студий, как я вижу: большая текучка чем в однушке, т.к. съёмщик живёт живёт один и потом раз, находит пассию, а в студии уже не разместишься вдвоём; цена студии ниже однушки, это да, но ремонт в студии непропорционален однушечному, т.е. не сильно дешевле - самые дорогие элементы - санузел, кухня, делать надо всё равно; в разных жизненных ситуациях в однушке можно относительно неплохо жить самому или даже перекантоваться маленькой семьёй, в студии же качество жизни пострадает (я про модные нынче квадратуры 20-24м, не 30м).

16.10.17, 19:18
Сергей Тихоненко писал(а):
Так "здесь и сейчас" никогда особенно квартиры не покупали. Не на что! Ведь накопить первоначальный взнос становится непосильной задачей.

Сергей, я немного о другом: теперь стало меньше людей, которые копят на жилье или взнос, отказывая себе во всем. Больше людей предпочитают снять удобную для себя квартиру сейчас и ни в чем себе не отказывать.
Естественно пишу о тех, кто зарабатываее достаточно для съема/покупки жилья.

16.10.17, 20:58
grappler писал(а):

15.10.17, 11:41
Александр Харыбин писал(а):

15.10.17, 11:17
crna писал(а):

Да, сдавать в аренду стало не так выгодно.
Но продать, получить наличные - и встанет тот же вопрос: куда наличность выгодно вложить?
И получается, что тоже некуда... ((
Вложить в выгодные квартиры и сдавать их. Тот же Саларьево на котловане был хорош студиями. 7% годовых за вычетом всех издержек. В студии живет мало народа - износ меньше. Они дешевле однушек, а денег приносят одинаково. Район учебных заведений... Менять портфель надо. Мои студии вполне себе приносят 7-8 процентов.
а кто съёмщики? подолгу ли живут?
минусы студий, как я вижу: большая текучка чем в однушке, т.к. съёмщик живёт живёт один и потом раз, находит пассию, а в студии уже не разместишься вдвоём; цена студии ниже однушки, это да, но ремонт в студии непропорционален однушечному, т.е. не сильно дешевле - самые дорогие элементы - санузел, кухня, делать надо всё равно; в разных жизненных ситуациях в однушке можно относительно неплохо жить самому или даже перекантоваться маленькой семьёй, в студии же качество жизни пострадает (я про модные нынче квадратуры 20-24м, не 30м).

Нормально живут. Пары и одиночки. Моя студия тоже в аренде. Пара давно живет. Все гуд.

17.10.17, 00:21
Александр Харыбин писал(а):
Нормально живут. Пары и одиночки. Моя студия тоже в аренде. Пара давно живет.

А сколько квадратов в студии? (интересен минимальный размер для пары - паре легче платить)

Форты ещё строятся, вбрасывая на рынок новое жильё или там уже всё устаканилось?