Раннее окончание сезона аренды в Москве 413 / 7422

27.11.24, 12:23
_Titan_ писал(а):

27.11.24, 12:20
Соль писал(а):
Вот не стоит серьёзную ставку на "аренда нарасхват" делать. Как приятный бонус или полезный инструмент - ок.
В этом году нарасхват только два месяца и было. Остальное время штатно, сейчас и подтормаживает местами.
по рыночной цене у меня ничего не висит более 1-2 суток. при том что у меня очень жесткий отбор нанимателей и кабальный договор найма в мою пользу. на мои объекты цена всегда ниже конкурентов по всему округу. кто-то называет это демпингом - я это называю справедливой рыночной ценой

Можете привести примеры с локацией и ценником?

27.11.24, 12:26
Соль писал(а):
Удачные локации?
Хотя если цена низкая, то да, проблем нет. Спрос есть. Нет спроса на задранный сентябрём ценник.

абсолютно верно. топовые локации. рядом с Бауманкой, Москва-сити. до метро 1-5 мин пешком. новые дома новостройки с огороженными территориями, свежим ремонтом, свежая мебель и отделка. кухня в потолок, длинные столешницы из иск. камня в ванных, хоумстейджинг и все дела. светлые, красивые в нейтральных бело-серых тонах. сканди минимализм, то что большинство платежеспособных нанимателей любит. при всем этом наполнении, ставлю минимальную цену на свой метраж с учетом наполнения. в день на циан не бывает менее 100 просмотров, звонки только от нанимателей порядка 20 в день. из них 5 показов в день. 1-2 дня достаточно чтобы выбрать подходящего кандидата.

схема простая. на начальном этапе покупка квартиры сильно ниже рынка, обычно такое предлагают только застрои. крайне редко вижу такие предложения на вторичке или переуступке. получаю ключи, далее ремонт или сразу меблировка, в зависимости какой объекты был приобретен, с отделкой, вайтбокс или голый бетон. далее сдаю 2-3 года до освобождения от налога. по прошествии 5 лет с момента оплаты квартиры (обычно это дата полной оплаты по дду или дкп) квартира выставляется на продажу, также по низу рынка. продается максимум за пару недель обычно. много кейсов было когда за 1 день продажа случалась с момента размещения на циан. после продажи вырученные деньги обычно сразу идут в заранее присмотренный новый более ликвидный и ценный объект (внимание, решение о выставлении на продажу принимается только после того, когда уже найден новый объект для инвестиции!). и так по кругу цикл продолжается до бесконечности))

27.11.24, 12:33
Тататьяна писал(а):
Можете привести примеры с локацией и ценником?

да можно и без конкретных примеров обойтись. просто то, что пытаются сдать соседи за 130-140, я сдаю за 100-110 тыс. при абсолютно одинаковом уровне наполнения квартиры. свои объекты как уже говорил сдаю за 1-2 дня практически в любое время года. соседи иногда висят по пол года. смысл этого вообще не понимаю. люди оторваны от реального рынка. то есть я сразу даю цену по низу рынка, на свежий современный и симпатичный объект и сразу же получаю множество клиентов из которых спокойно выбираю на своих условиях того, кто подходит. мой подход к аренде/продаже своих объектов инвесторский, а не риелтроский/собственника. поэтому я могу давать цены по низу рынка и при этом продолжать хорошо зарабатывать на этом при любом рынке и кризисе, потому что изначальная цена входы была значительно ниже рынка. все просто

p.s. это ни в коем случае не говорит, что я не совершал/не совершаю ошибок. наоборот, их было достаточно. были и долгострои по 7 лет, были и не совсем ликвидыне объекты из-за неудачных локаций. но даже из этих историй я всегда выходил с неплохой прибылью, даже с учетом инфляции. самое главное, это по какой цене вы заходите. если зашли правильно, то это в будущем сглаживает все непредвиденные расходы вызванные внешними факторами, кризисами, ставками цб, ошибками в ремонте, простоями и т.д.

27.11.24, 12:40
_Titan_ писал(а):

27.11.24, 12:26
Соль писал(а):
Удачные локации?
Хотя если цена низкая, то да, проблем нет. Спрос есть. Нет спроса на задранный сентябрём ценник.
абсолютно верно. топовые локации. рядом с Бауманкой, Москва-сити. до метро 1-5 мин пешком. новые дома новостройки с огороженными территориями, свежим ремонтом, свежая мебель и отделка. кухня в потолок, длинные столешницы из иск. камня в ванных, хоумстейджинг и все дела. светлые, красивые в нейтральных бело-серых тонах. сканди минимализм, то что большинство платежеспособных нанимателей любит. при всем этом наполнении, ставлю минимальную цену на свой метраж с учетом наполнения. в день на циан не бывает менее 100 просмотров, звонки только от нанимателей порядка 20 в день. из них 5 показов в день. 1-2 дня достаточно чтобы выбрать подходящего кандидата.

схема простая. на начальном этапе покупка квартиры сильно ниже рынка, обычно такое предлагают только застрои. крайне редко вижу такие предложения на вторичке или переуступке. получаю ключи, далее ремонт или сразу меблировка, в зависимости какой объекты был приобретен, с отделкой, вайтбокс или голый бетон. далее сдаю 2-3 года до освобождения от налога. по прошествии 5 лет с момента оплаты квартиры (обычно это дата полной оплаты по дду или дкп) квартира выставляется на продажу, также по низу рынка. продается максимум за пару недель обычно. много кейсов было когда за 1 день продажа случалась с момента размещения на циан. после продажи вырученные деньги обычно сразу идут в заранее присмотренный новый более ликвидный и ценный объект (внимание, решение о выставлении на продажу принимается только после того, когда уже найден новый объект для инвестиции!). и так по кругу цикл продолжается до бесконечности))

Сейчас эту же схему считаете возможной для себя? В данной экономической ситуации при нынешних вводных и скидках на новострой?

27.11.24, 12:40
_Titan_ писал(а):

абсолютно верно. топовые локации. рядом с Бауманкой, Москва-сити. до метро 1-5 мин пешком. новые дома новостройки с огороженными территориями, свежим ремонтом, свежая мебель и отделка.

По вашему опыту, что дороже сдается - около Бауманки или около Сити? При одинаковом формате, наполнении и тд.

_Titan_

27.11.24, 13:32
Екатерина Ливенцер писал(а):
Сейчас эту же схему считаете возможной для себя? В данной экономической ситуации при нынешних вводных и скидках на новострой?

Абсолютно! Сейчас самый секс и начинается на рынке. И многие инвесторы пользуются этим моментом. В ближайший год будет еще больше очень интересных предложений от застройщиков. Просто хочется донести до общей массы собственников, чтобы они были немного активнее, не боялись и видели возможности. Особенно сейчас это стало намного проще. Куча тг каналов и форумов где в режиме реального времени отслеживаются цены стартов и эксклюзивные предложения. Для людей, кто долгосрочно связывает свое будущее с РФ, кто не брезгует операциями с недвижимостью и готов вкладываться на очень длительные промежутки времени и не гнаться за сиюминутной прибылью открываются отличные возможности. Впрочем эти возможности всегда были и раньше

27.11.24, 13:53
grappler писал(а):
По вашему опыту, что дороже сдается - около Бауманки или около Сити? При одинаковом формате, наполнении и тд.

Конечно же сити

27.09.24, 12:00
_Titan_ писал(а):
Если честно, лично я ожидал, что к концу сентября цифра пробьет значение 9 тыс., но никак не ожидал увидеть цифру 12,5 тыс. и постоянное увеличение предложения на протяжени

значит вы пессимист и не верите в хорошее а сейчас стало ещё лучше почти 18 тысяч

27.11.24, 15:18
_Titan_ писал(а):

27.11.24, 13:53
grappler писал(а):
По вашему опыту, что дороже сдается - около Бауманки или около Сити? При одинаковом формате, наполнении и тд.
Конечно же сити

И ощутимо?
Есть ли резон тогда с такими целями лезть на Бауманскую, в Символ и тп?

27.11.24, 15:22
maik007 писал(а):
значит вы пессимист и не верите в хорошее а сейчас стало ещё лучше почти 18 тысяч

Неудачная попытка манипуляции) 20 тыс. объектов в экспозиции это совсем немного для Москвы. (см. график)

27.11.24, 15:23
grappler писал(а):
Есть ли резон тогда с такими целями лезть на Бауманскую, в Символ и тп?

Басманный и Лефортово (тот что ближе к центру) немного недооцененные районы, которые сейчас активно развиваются. При хорошем предложении от застройщика, можно и нужно входить) Неплохие уровни (но не самые лучшие на рынке) для входа были год назад в том же Интеллигенте (я как-то писал об этом на форуме вроде). Евро-2 38квм за 13,5 отдавали. Сейчас цены у них в районе 17,5-18млн, хотя должны быть в районе 14,5 по моей личной оценке, если отталкиваться от цен годовой давности. Короче мой совет ждунам, у кого есть крупные суммы кэша, не торопитесь, в ближайший год точно словите свое предложение. У застройщиков очень большой запас по марже. Они могут в легкую давать скидки 20% от реальной цены (без предварительных маркетинговых повышений)