Квартира в верхнем сегменте эконом-класса - как это выглядит сегодня? 76 / 5738
15 июн. 2012
Рентополучатель писал(а):Вы для себя или под сдачу? Если для себя можно и 50% всадить. Если под сдачу то 5 %
Да да,еще и содрать как за ремонт под евро, вместо обычной косметики...
Любые сделки с недвижимостью.
Сопровождение.8(915)359-20-34
Промокод НЕРС скидка 20%
Сопровождение.8(915)359-20-34
Промокод НЕРС скидка 20%
15 июн. 2012
Рентополучатель все правильно посчитал, но некоторые вещи я еще дешевле прекрасного качества нашла.
А окна дааавно во всех новостройках пластиковые - и менять не нвдо - просто фурнитуру отрегулировать и все.
У меня антивандальный прекрасный ремонт, очень даже под евро, свежий и новый, квартира сдается за 3 часа, очередь стоит. Жильцы как шелковые (договор спец и цена норм)
Сдается по рынку.
Но я и сами квартиры тщательно выбираю - и место, и окна куда, и саму квартиру.
О "содрать" речь не идет - жильцы сами в очереди стоят.
А окна дааавно во всех новостройках пластиковые - и менять не нвдо - просто фурнитуру отрегулировать и все.
Александр мск писал(а):Люди, сейчас которые снимают, все чаще хотят видеть качество, пусть дороже но качество. Качество в ремонте,в мебели и.т.д., бывает уже и ИКЕЯ не катит...а ремонт в 5% за десять лет, скоро будет здравствуй Азия...
У меня антивандальный прекрасный ремонт, очень даже под евро, свежий и новый, квартира сдается за 3 часа, очередь стоит. Жильцы как шелковые (договор спец и цена норм)
Сдается по рынку.
Но я и сами квартиры тщательно выбираю - и место, и окна куда, и саму квартиру.
О "содрать" речь не идет - жильцы сами в очереди стоят.
Последний раз редактировалось Olga Z 15.06.12, 22:33, всего редактировалось 1 раз.
Срочный выкуп новостроек по переуступке на террритории москвы\мо. Пишите в пс.
15 июн. 2012
Рентополучатель писал(а):Мое личное умозаключение: вкладывать в сдаваемую квартиру больше 5% от ее стоимости экономически необоснованно. Любой ремонт через 7-10 лет надо переделывать. Вложив больше вы его не отобьете.
пример: купил клиенту 1-шку за 6,8, в ремонт и начинку вложили 1, квартира за 80тр/мес даже не простаивает. При двурих раскладах я бы ее и за 30 еле засовывал. (на сайте у меня висит (Даев пер), скоро освободиться - ее уже ждут)
отсюда мораль: смотря как вложить...
Duo cum faciunt idem, non est idem - когда двое делают одно и тоже, это не одно и то же (лат).
15 июн. 2012
Olga Z писал(а):Рентополучатель все правильно посчитал, но некоторые вещи я еще дешевле прекрасного качества нашла.
А окна дааавно во всех новостройках пластиковые - и менять не нвдо - просто фурнитуру отрегулировать и все.Александр мск писал(а):Люди, сейчас которые снимают, все чаще хотят видеть качество, пусть дороже но качество. Качество в ремонте,в мебели и.т.д., бывает уже и ИКЕЯ не катит...а ремонт в 5% за десять лет, скоро будет здравствуй Азия...
У меня антивандальный прекрасный ремонт, очень даже под евро, свежий и новый, квартира сдается за 3 часа, очередь стоит. Жильцы как шелковые (договор спец и цена норм)
Сдается по рынку.
Но я и сами квартиры тщательно выбираю - и место, и окна куда, и саму квартиру.
О "содрать" речь не идет - жильцы сами в очереди стоят.
Вы же не повышаете своим квартирантам аренду в году по три раза
,а сдаете по рынку, а у нас речь про выше рынка или по самому верху, тут чуть чуть другое.Любые сделки с недвижимостью.
Сопровождение.8(915)359-20-34
Промокод НЕРС скидка 20%
Сопровождение.8(915)359-20-34
Промокод НЕРС скидка 20%
15 июн. 2012
Юлия Лурье писал(а):Victor- писал(а):Спасибо за ответы. Разница, разумеется, не 2-3 штуки. Было бы так - упираться не имело бы смысла. Пока не укладываюсь только с обшивкой ванной комнаты. Пластиковый сайдинг - переделывать рано - вид нормальный. Балкон здесь также открытый, но с отделкой и подводкой эл-ва.
Честно говоря, просто аккуратный ремонт и нехитрые девайсы типа кондея, вытяжки уже дают некоторый отрыв от "базовой ставки". Нужно что то такое, что давало бы потенциальному арендатору ясное ощущение, что квартира не проста...
В моей двушке новое все- стены, стеклопакеты, батареи -белорусские , подоконники -мрамор китайский, паркет буковый -новый, хоть и белорусский, по 700 рублей за квм, без работы, ванная комната в плитке из" Твой дом" 180 высотой, как модно, двери финские белые по 5000 рублей за каждую, стиралка под столешницей в ванной, ванная Делафон чугунная 5000 рублей, кухня встроенная Анонс с исскуственным Дюпон покрытием (мойка, стеклокерамическая плита, духовка, микро-, вытяжка - Крона немецкие,)- 160 000 рублей, смеситель и люстра из Франции, плитка на полу белорусская по 300 руб квм,на стене итальянская с Каширского двора, кабанчик 700 руб за квм, холодильник БОШ из "Вмятинка.ру 14000 руб, , стол стеклянный их Икеа) 2500 , люстры, покрывала и шторы притащены из Испаниилично на горбу - все стены передвинули, на стенах штукатурка(ОЧ. ДОРОГО реально) И В СПАЛЬНЕ АНГЛ. ОБОИ(ОЧЕНЬ ДЕШЕВО) - ВСЕ ЭТО НА ТАГАНКЕ два раза( две почти одинковые квартиры), сдаю за 2000 евро каждую. Уже три года, три года назад сдавала за 1500 евро, теперь все подорожало. Сегодня была на Каширском дворе - готовлю к ремонту и сдаче третью - все цены сохранились..Стоимость ремонта в 56 квм - 56 000 долларов.Все чеки есть.
Думаю, что два с лишним года окупать один ремонт достаточно накладно.
г.Саров, "Служба недвижимости Алгоритм", ул.Советская, д. 10, т. +7 (908) 762-01-27
16 июн. 2012
За 300 тыс. основательно отремонтировать однушку и меблировать ее нереально. Я могу привести некоторые свои затраты: оконнный блок с дверью на балкон - 32 тыс. (Фабрика окон), услуги маляра-штукатура с оклейкой обоями (без санузла и без учета материалов) - 95 тыс., мет. дверь заводского изготвления (Саратов) с установкой - 27, мебель (Дятьково) со заводскими скидками - 90 тыс., полная замена электропроводки с устройством новых штроб и около 35 дополнительных розеточных блоков, прокладкой дополнительных линии для кондея и - 50 тыс... и т.д. Срок окупаемости затрат в 1,5-2 года по нынешним временам считаю очень хорошим темпом. Срок следующего обновления квартиры сильно зависит от того, кто будет проживать. Кроме того, как известно "судьба играет с человеком, а человек играет на трубе": у меня жена была сильно против, когда я фундаментально вкладывался в арендные квартиры. Но, год назад она...погибла, и мы с дочерью вынуждены были въехать в одну из квартир, которую отремонтировали и сдавали. И теперь наглядно имеем то, что предназначалось вроде бы "не для себя".
Поощряй в себе то, чем тебя укоряют другие. Ибо это есть - Ты.
16 июн. 2012
Под сдачу, конечно.
И все равно в 5% не уложитесь, сами посчитайте по разумному минимуму в однушке стандартного размера:
- жел.дверь - 20000 можно и 10 000 можно и 5000, только она будет как в гараже
- окна пластиковые - 30000 можно 20 000 можно и 10000, без запирающей фурнитуры с 4-х сторон, только потом окна будет продувать, а откосы промерзать
- черновые материалы: гипсокартон, железо, смеси, клеи, шумоизоляции и прочее - 50000 а что вы гипсокартоном зашиваете??????? и зачем шумоизоляция? я чаще покупаю в сталинских домах, где легче внутри все перегородки сломать и новые построить, т.к. штукатурить дороже, а гипсокартон поверх старых стен - слишком жирно. Между гипсокартоном шумоизоляция.
- двери 2 штуки - 10000 кстати, можно и картонные по 1500 руб/шт. Не хотите сэкономить?
- плитка на пол 15 кв.м. - 7000
- плитка на стены - 30 кв.м. - 10000
- электрика новая вся - 10000
- вся сантехника, трубы и смесители - 30000
- ламинат 20 кв.м. - 10000
- краска вся - 10000 обои красите? можно крашенные за те же деньги купить. можно, но потолок и откосы красить все-равно надо
- прочая мелочь типа плинтусов, замков, звоночков, ручек на двери, экранов на батареи и т.д.... - 20000
Работа строителей - 150000 (хотя бы) Электрику развожу сам+ ламинат кладу сам +всё устанавливаю сам плачу стяжка выравнивание и обои. [color=#FF0000] [/color] Я тоже все сам могу, но если я буду эаниматься этой низкооплачиваемой работой, как я на следующую недвижку денег заработаю? Уже вышли за 5%.
Далее:
- кухня ИКЕЯ - 30000 минимум в "столлплите" 20 000 может быть....
- мебель ИКЕЯ - 30000 минимум
- телевизор, стиралка, холодильник, духовка с вар.панелью, вытяжка - 40000
Плюс (как всегда) непредвиденные расходы, итого около 10%[/quote]
Итого, если у Вас есть желание переделывать ремонт каждые 5 лет и менять всю мебель - верной дорогой идете, товарищи!(с).
Я лучше заплачу побольше, чтоб было нормально.
И все равно в 5% не уложитесь, сами посчитайте по разумному минимуму в однушке стандартного размера:
- жел.дверь - 20000 можно и 10 000 можно и 5000, только она будет как в гараже
- окна пластиковые - 30000 можно 20 000 можно и 10000, без запирающей фурнитуры с 4-х сторон, только потом окна будет продувать, а откосы промерзать
- черновые материалы: гипсокартон, железо, смеси, клеи, шумоизоляции и прочее - 50000 а что вы гипсокартоном зашиваете??????? и зачем шумоизоляция? я чаще покупаю в сталинских домах, где легче внутри все перегородки сломать и новые построить, т.к. штукатурить дороже, а гипсокартон поверх старых стен - слишком жирно. Между гипсокартоном шумоизоляция.
- двери 2 штуки - 10000 кстати, можно и картонные по 1500 руб/шт. Не хотите сэкономить?
- плитка на пол 15 кв.м. - 7000
- плитка на стены - 30 кв.м. - 10000
- электрика новая вся - 10000
- вся сантехника, трубы и смесители - 30000
- ламинат 20 кв.м. - 10000
- краска вся - 10000 обои красите? можно крашенные за те же деньги купить. можно, но потолок и откосы красить все-равно надо
- прочая мелочь типа плинтусов, замков, звоночков, ручек на двери, экранов на батареи и т.д.... - 20000
Работа строителей - 150000 (хотя бы) Электрику развожу сам+ ламинат кладу сам +всё устанавливаю сам плачу стяжка выравнивание и обои. [color=#FF0000] [/color] Я тоже все сам могу, но если я буду эаниматься этой низкооплачиваемой работой, как я на следующую недвижку денег заработаю? Уже вышли за 5%.
Далее:
- кухня ИКЕЯ - 30000 минимум в "столлплите" 20 000 может быть....
- мебель ИКЕЯ - 30000 минимум
- телевизор, стиралка, холодильник, духовка с вар.панелью, вытяжка - 40000
Плюс (как всегда) непредвиденные расходы, итого около 10%[/quote]
Итого, если у Вас есть желание переделывать ремонт каждые 5 лет и менять всю мебель - верной дорогой идете, товарищи!(с).
Я лучше заплачу побольше, чтоб было нормально.
16 июн. 2012
у собственников, с таким подходом, и жить приятно.
И пусть все у Вас будет хорошо!
8926-193-21-32 Евгений
8926-193-21-32 Евгений
16 июн. 2012
Давайте рассмотрим экономику.
1-вое допущение . Квартиру которую вы купили берем за 100% это пусть будет 7 кг золота (583).
2- допущение. арендные поступления от кв.платы очищаются и переводятся в золотой эквивалент.
3- допущение. В среднем вы получаете 5% в год за обычное состояние.
тогда если вы будете суммировать поступления от 10% ремонта они поначалу год два будут ненамного больше, чем если бы вы сделали ремонт за 5% . Но через 2 года этот эффект полностью нивелируется и вы получаете столько же сколько бы получали за 5% ремонт.
В рублях Превышение 10% ремонта над 5% в деньгах выглядит как 10-тная накрутка на аренд плату. Типа я сдаю за 30 но могу попробывать сдать за 33 ,( но это под вопросом).
Пойдем дальше 10_ти процентное повышение арендн. платы на два года не возместит потраченные на ремонт деньги.
3000*24=72 000 р. Возместит только повышение на 14 тыс или на 50%. А эти деньги вы никогда не отобъете.
(6600*0,05=330 тыс .330/24=14 тыс.)
Ведь сдавая квартиру с 5% тным ремонтом вы получите 30 тыс (к примеру) А с 10 % ремонтом надо сдавать за 44 . У вас никто не снимет!!!!
****
В золоте . Затратив 7 кг и вложив в ремонт еще 700 грамм вы будете получать. 5,5% первые 2 года потом 5% оставшиеся к примеру 8 лет . Тогда что мы имеем? 11%+40% =51%
В случае с 5%ми в ремонт вы имеете 5% 6 лет и пусть некачеств ремонт снизит цену 4 последних года 4,5 % итого получается 30%+18%=48%
Разница в 3 % никак не возмещает потраченных 5%. Как то так.
*******************
1-вое допущение . Квартиру которую вы купили берем за 100% это пусть будет 7 кг золота (583).
2- допущение. арендные поступления от кв.платы очищаются и переводятся в золотой эквивалент.
3- допущение. В среднем вы получаете 5% в год за обычное состояние.
тогда если вы будете суммировать поступления от 10% ремонта они поначалу год два будут ненамного больше, чем если бы вы сделали ремонт за 5% . Но через 2 года этот эффект полностью нивелируется и вы получаете столько же сколько бы получали за 5% ремонт.
В рублях Превышение 10% ремонта над 5% в деньгах выглядит как 10-тная накрутка на аренд плату. Типа я сдаю за 30 но могу попробывать сдать за 33 ,( но это под вопросом).
Пойдем дальше 10_ти процентное повышение арендн. платы на два года не возместит потраченные на ремонт деньги.
3000*24=72 000 р. Возместит только повышение на 14 тыс или на 50%. А эти деньги вы никогда не отобъете.
(6600*0,05=330 тыс .330/24=14 тыс.)
Ведь сдавая квартиру с 5% тным ремонтом вы получите 30 тыс (к примеру) А с 10 % ремонтом надо сдавать за 44 . У вас никто не снимет!!!!
****
В золоте . Затратив 7 кг и вложив в ремонт еще 700 грамм вы будете получать. 5,5% первые 2 года потом 5% оставшиеся к примеру 8 лет . Тогда что мы имеем? 11%+40% =51%
В случае с 5%ми в ремонт вы имеете 5% 6 лет и пусть некачеств ремонт снизит цену 4 последних года 4,5 % итого получается 30%+18%=48%
Разница в 3 % никак не возмещает потраченных 5%. Как то так.
*******************
Мелкопоместный дворянин. 6 дворов
16 июн. 2012
Возможно все высказавшиеся по-своему правы, но немного про разные вещи говорим. Как можно из квартиры за 30 тыр в мес по рынку сделать квартиру за 85 тыр? Только если телепортировать ее в другой дом-район.
Насчет сдачи эконома по верхней шкале рынка тоже конкретезируйте - на сколько выше? На 5 тыр в мес? И сколько для этого надо потратить денег на ремонт, 200 тыр? И это будет по-вашему хорошая экономика проекта?
Еще тут писали про новостройки, что купили под сдачу - молодцы, замечательно. Но не у всех новостройки и не у всех сдача квартир - бизнес. У меня вообще всего 1 квартира, в старом доме, сдавать ее можно только пока ребенок подрастает, там совсем другая ситуация с капитальным функционалом. Это в новостройке можно просто постелить ламинат и плитку, а тут надо вначале построить пол, и т.д. и т.п. Расходы значительно больше и по времени значительно дольше. Поэтому процентовку от стоимости квартиры тут нельзя применять огульно, и также огульно нельзя обзывать все ремонты без понтов косметикой. Я не считаю вложения своих денег, сил и времени в приведение квартиры в жилое состояние расходами из-за сдачи, и не предъявляю по этому поводу счета съемщикам. Да, мне пришлось строить заново все полы, серьезно заниматься электрикой, водопроводом, дверь эту преславутую железную ставить и т.д. - но это не потому, что под сдачу, а потому, что квартира была в аварийном состоянии.
Предлагаю не путать эти вещи - исправление аварийного состояния квартиры, в котором съемщики не виноваты, и овер функционал.
А то никто толком сказать не может, на какую сумму надо добавить этого самого сверх-функционала и какую прибавку в месяц это даст хозяину. Но при этом проскакивают выпады, что понаделали косметики и требуют как за евроремонт. У меня не евроремонт, у меня просто очень хорошее, крепкое, чистое, состояние квартиры, все функционирует, джентельменский набор техники-мебели есть. Но как можно со стороны понять косметика это, или полностью перестроена вся квартира? Сейчас оно все юзается как часики, но откуда вы можете знать в каком виде оно было до меня? Я не заставляю съемщиков это оплачивать как евро, не евро и т.д. Я ни кого не заставляю считать, во что мне оно обошлось, моя задача была довести квартиру до соответствия рынку - все, мое дело как и почем.
Пока по нашим домам, по соседям результаты в мою пользу, у меня только необходимый минимум и уходит быстро, жильцы держатся за место, мне выгодно. Знаю 3 случая когда наремонтировали на 1 млн и выставились на 10 тыр дороже меня - несколько месяцев искали жильцов, сдались дешевле на 3-4 тыр. Еще знаю 2 случая когда отремонтировались на 2 млн и выставились на 25 тыр дороже меня - более полугода (другие почти год) искали жильцов, в итоге скинули 10 или даже больше. Сами наши квартиры изначально одинаковые.
Насчет сдачи эконома по верхней шкале рынка тоже конкретезируйте - на сколько выше? На 5 тыр в мес? И сколько для этого надо потратить денег на ремонт, 200 тыр? И это будет по-вашему хорошая экономика проекта?
Еще тут писали про новостройки, что купили под сдачу - молодцы, замечательно. Но не у всех новостройки и не у всех сдача квартир - бизнес. У меня вообще всего 1 квартира, в старом доме, сдавать ее можно только пока ребенок подрастает, там совсем другая ситуация с капитальным функционалом. Это в новостройке можно просто постелить ламинат и плитку, а тут надо вначале построить пол, и т.д. и т.п. Расходы значительно больше и по времени значительно дольше. Поэтому процентовку от стоимости квартиры тут нельзя применять огульно, и также огульно нельзя обзывать все ремонты без понтов косметикой. Я не считаю вложения своих денег, сил и времени в приведение квартиры в жилое состояние расходами из-за сдачи, и не предъявляю по этому поводу счета съемщикам. Да, мне пришлось строить заново все полы, серьезно заниматься электрикой, водопроводом, дверь эту преславутую железную ставить и т.д. - но это не потому, что под сдачу, а потому, что квартира была в аварийном состоянии.
Предлагаю не путать эти вещи - исправление аварийного состояния квартиры, в котором съемщики не виноваты, и овер функционал.
А то никто толком сказать не может, на какую сумму надо добавить этого самого сверх-функционала и какую прибавку в месяц это даст хозяину. Но при этом проскакивают выпады, что понаделали косметики и требуют как за евроремонт. У меня не евроремонт, у меня просто очень хорошее, крепкое, чистое, состояние квартиры, все функционирует, джентельменский набор техники-мебели есть. Но как можно со стороны понять косметика это, или полностью перестроена вся квартира? Сейчас оно все юзается как часики, но откуда вы можете знать в каком виде оно было до меня? Я не заставляю съемщиков это оплачивать как евро, не евро и т.д. Я ни кого не заставляю считать, во что мне оно обошлось, моя задача была довести квартиру до соответствия рынку - все, мое дело как и почем.
Пока по нашим домам, по соседям результаты в мою пользу, у меня только необходимый минимум и уходит быстро, жильцы держатся за место, мне выгодно. Знаю 3 случая когда наремонтировали на 1 млн и выставились на 10 тыр дороже меня - несколько месяцев искали жильцов, сдались дешевле на 3-4 тыр. Еще знаю 2 случая когда отремонтировались на 2 млн и выставились на 25 тыр дороже меня - более полугода (другие почти год) искали жильцов, в итоге скинули 10 или даже больше. Сами наши квартиры изначально одинаковые.
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: Google [Bot], Ленусик333 и 12 гостей
