Обновил договор найма. 136 / 4574

[Супер-кот]

Например. Как заполняется преамбула договора- когда квартиру жены сдает муж. Доверенность ему не нужна же.

Почему не нужна?

Там в квитанции куча позиций за счет наймодателя. Значит с нанимателя надо брать денежки? И писать расписку? Или ведомость вести как по арендным платежам?

Да - по всем пунктам.

1. я для себя не очень осознаю пару вещей из семейного кодекса. Если в браке наймодатель купил вместе с женой квартиру , то это совместная собственность. Просто оформлена на жену. А муж ее хочет сдать- он тоже собственник. Какая ему нужна доверенность?
Я "собственник -жена" разрешаю "собственнику - мужу" сдавать нашу совместную собственность в найм?
Нужно согласие жены по распоряжению совместным имуществом по статье 35 Семейного кодекса.
И если у меня есть согласие на распоряжение от жены , то мне и доверенность не нужна!?
А вот если нет согласия, но есть довереннность , то с договором найма требующего регистрации можно наверно пролететь?
Ведь доверенность не равно согласие на распоряжение.

2. По второму вопросу .
А есть у Вас форма ведомости по пунктам ?
Тут присутствует определенные налоговые риски для наймодателя.
Буду брать денежки по ведомости за интернет и консьержа - и налоговая без зазрения совести начислит на данные суммы НДФЛ.
Ух везде давят гады...

[Антон Смолев]

А муж ее хочет сдать- он тоже собственник

Он не собственник, если иное не указано в ЕГРН

И если у меня есть согласие на распоряжение от жены , то мне и доверенность не нужна!?

Вот ее согласие в виде доверенности и оформите, а слова к делу не пришьешь.

[Супер-кот]

А муж ее хочет сдать- он тоже собственник

Он не собственник, если иное не указано в ЕГРН

И если у меня есть согласие на распоряжение от жены , то мне и доверенность не нужна!?

Вот ее согласие в виде доверенности и оформите, а слова к делу не пришьешь.

он собственник , а уж чего там в ЕГРП указано дело 10,,,

статья 34 и 35 СК РФ ...

согласие в виде доверенности не оформляется.
можно выдать доверку с правом оформления согласия. и потом оформить согласие.

а вообще мутный вопрос...

И вдоговоре получается пункт 1.2.
"1.2. Право собственности/распоряжения Наймодателя на Квартиру подтверждается следующими представленными документами: свидетельство о государственной регистрации права, свидетельвом о заключении брака. Наймодатель дествует в соответствии со статьей 34 Семейного кодекса"

И все , доверенность и не нужна. А то Вам сейчас еще и нотариально заверенная доверенность потребуется...

[Антон Смолев]

а уж чего там в ЕГРП указано дело 10

Уже вижу очереди из нанимателей, которым муж будет рассказывать, что он муж и хочет им сдать
Особенно, если при этом супруга будет против.

Минфин в 2016 году писал:

Нотариально заверенное согласие второго супруга получать необходимо даже в том случае, если собственность оформлена только на одного из супругов, добавляют в Минфине. Дело в том, что, согласно Семейному кодексу РФ, любое имущество, нажитое супругами в браке, является их совместной собственностью, как бы оно ни было оформлено. А распоряжаться совместным имуществом можно только с согласия всех собственников.

[Супер-кот]

И вдоговоре получается пункт 1.2.
"1.2. Право собственности/распоряжения Наймодателя на Квартиру подтверждается следующими представленными документами: свидетельство о государственной регистрации права, свидетельвом о заключении брака, согласием супруги на распоряжение общим имуществом. Наймодатель дествует в соответствии со статьей 34 Семейного кодекса"

Согласие можно нотариально не заверять если краткосрочный не регистрируемый найм...

А письма в письмах Минфина самое главное знать вопрос...
А то ответ цитируют, а к чему он не совсем понятно...

[Maxim D.]

Согласие можно нотариально не заверять если краткосрочный не регистрируемый найм...

Налоги тоже можно не платить, если не секрет?

[Супер-кот]

Определение 310-ЭС16-1609

10. Для реализации гражданином права на приобретение в собственность земельного участка в соответствии с п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не требуется нотариально заверенное согласие его супруга. Глава крестьянского (фермерского) хозяйства (далее - глава КФХ) обратился в департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) с заявлением о приобретении в собственность находящегося у заявителя в аренде земельного участка на основании п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101) и ст. 21 Закона от 5 ноября 2002 г. N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон Краснодарского края N 532). Департамент отказал предпринимателю в предоставлении соответствующей государственной услуги, мотивировав отказ тем, что в нарушение Административного регламента предоставления государственной услуги по предоставлению в собственность за плату земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, утвержденного приказом департамента от 4 июня 2012 г. N 767 (далее - административный регламент), заявителем не представлено нотариально удостоверенное согласие супруги на совершение сделки по приобретению земельного участка. Глава КФХ обратился в арбитражный суд с заявлением к департаменту о признании этого отказа незаконным и о возложении на департамент обязанности принять решение о предоставлении в собственность предпринимателя указанного земельного участка. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении требований отказано. Суды исходили из того, что в силу ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 27 июля 2010 г. N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" (далее - Закон N 210) предоставление государственных и муниципальных услуг осуществляется в соответствии с административными регламентами. Учитывая, что нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки не значилось в числе приложений к заявлению главы КФХ, а соблюдение формальных требований административного регламента является обязательным для получения заинтересованным лицом соответствующей государственной (муниципальной) услуги, оспариваемый отказ не может быть признан незаконным, поскольку соответствует требованиям поименованного регламента, являющегося нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Данный нормативный правовой акт не отменен и не признан в установленном законом порядке недействующим полностью или в части, поэтому подлежал обязательному применению департаментом. Кроме того, суды указали, что договор аренды является действующим и глава КФХ вправе вновь обратиться с аналогичным заявлением, приложив все необходимые документы, поэтому посчитали, что право предпринимателя на приобретение земельного участка в собственность не нарушено. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям. Отношения владения, пользования и распоряжения общим имуществом супругов урегулированы ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - СК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Исключение из данного правила содержится в п. 3 ст. 35 СК РФ, согласно которому необходимость получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга требуется для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.201...


Документ предоставлен КонсультантПлюс Дата сохранения: 22.11.2016



КонсультантПлюс надежная правовая поддержка внешняя ссылка Страница 32 из 104

Приведенная норма права направлена на определение правового режима распоряжения имуществом, приобретенным супругами в браке. Между тем приобретение земельного участка не является сделкой по распоряжению недвижимостью. Данная сделка не требует нотариального удостоверения, не имеет обязательной нотариальной формы. Согласно ст. 550, п. 2 ст. 434 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах (п. 2 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ). Законом не установлена государственная регистрация спорной сделки. По правилам п. 1 ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли-продажи с ним, а не договор купли-продажи, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 558 ГК РФ (договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры).

КонсультантПлюс: примечание. В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду Федеральный закон N 122-ФЗ от 21.07.1997, а не от 21.06.1997.

Федеральным законом от 21 июня 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" также не предусмотрена государственная регистрация рассматриваемой сделки. Таким образом, реализация гражданином права на приобретение в собственность арендуемого им земельного участка не является сделкой по распоряжению недвижимостью и сделкой, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, для совершения которых п. 3 ст. 35 СК РФ требуется получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга. Установленная в административном регламенте обязанность в случае приобретения земельного участка в собственность одним из супругов представить нотариально заверенное согласие супруга вводит дополнительную обязанность для граждан, которая не предусмотрена нормативными правовыми актами, регулирующими оборот земель, а также правовой режим общего имущества супругов и ограничивает оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения, что в силу подп. 1 п. 1 ст. 7 Закона N 210 и ч. 5 ст. 1 Закона N 101 не допускается. В п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно абзацу тринадцатому ст. 12 ГК РФ при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным. Таким образом, суды необоснованно применили указанное положение административного регламента, противоречащее нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу.

[Maxim D.]

Сдача в аренду - это распоряжение совместно нажитым имуществом?

[Супер-кот]

Сдача в аренду - это распоряжение совместно нажитым имуществом?

Скорее да , чем нет...
А вот последствия....

РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 ноября 2011 года город Буденновск
Буденновский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Шишкина В.А.,
при секретаре Беловой Л.А.,
с участием: представителя истца и третьего лица Пренко А.М., действующего на основании доверенности в интересах Николаевой С.Н. и ЗАО «<адрес>»,
ответчика Николаева А.В.,
представителя ответчика Бадалян Г.Л., действующего на основании доверенности в интересах ООО «<адрес>»,
третьего лица Оганесян А.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Николаевой С.Н. к Николаева А.В., ООО «<адрес>» о признании сделки недействительной,
УСТАНОВИЛ:
Николаева С.Н. обратилась в Буденновский городской суд с исковым заявлением, в котором указала, что она состоит в браке с Николаева А.В..
ДД.ММ.ГГГГ Николаев А.В. заключил с ООО «<адрес>» договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего ему на праве собственности.
В соответствии со статьей 34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся, в том числе, недвижимое имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, нажито во время брака и является совместной собственностью.
Как установлено статьей 35 Семейного кодекса РФ, владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Согласия на заключение договора аренды она не давала, со слов ответчика Николаева А.В. ей известно, что он сообщал Чередниченко Д.М., действующему по доверенности ООО «<адрес>» при заключении договора аренды о ее несогласии на заключение сделки.
На основании ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
В соответствии ст. 168 Гражданского кодекса РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Просит признать договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между индивидуальным предпринимателем Николаева А.В. и ООО «<адрес>» незаконной сделкой.
В судебном заседании представитель истца и третьего лица ЗАО «<адрес>» Пренко А.М., действующий на основании доверенностей заявленные исковые требвоания поддержал и просил их удовлетворить. Также суду пояснил, что считает требования истца законными и обоснованными по следующим основаниям.
Компания ЗАО «<адрес>» владеет и пользуется нежилым помещением, расположенным по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.
Первоначально указанное помещение перешло во владение ЗАО «<адрес>» на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ИП Оганесяном А.М..
Согласно п.2.2. Договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ года «Договор вступает в силу с момента подписания уполномоченными представителями сторон и действует в течение 11 месяцев». Таким образом, срок действия указанного договора аренды был установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
В ДД.ММ.ГГГГ года право собственности на <данные изъяты> доли помещения перешло к Николаева А.В..
Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ сохранил свою силу.
После окончания срока действия указанного договора аренды, ДД.ММ.ГГГГ между Николаева А.В. и ЗАО «<адрес>» был заключен договор аренды на новый срок.
В настоящее время ЗАО «<адрес>» стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ между Николаева А.В. и ООО «<адрес>» заключен договор аренды, по условиям которого Николаев А.В. обязан передать помещение во временное пользование вышеназванное нежилое помещение, что нарушает законные права и интересы компании ЗАО «<адрес>», которая занимает данное помещение.
В соответствии со ст.168 ГК РФ «сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На основании ст. 611 ГК РФ «арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу п.2 ст. 209 ГК РФ «собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц».
На момент заключения договора аренды б/н от ДД.ММ.ГГГГ между Николаевым А.В. и ООО «<адрес>» помещение было обременено правами ЗАО «<адрес>» по действующему договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.
По смыслу положений ст. 606, 607 ГК РФ имущество, предоставленное в аренду одному лицу, не может быть передано в аренду другому лицу, поэтому договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Николаевым А.В. и ООО «<адрес>» в отношении имущества, обремененного не прекращенными правами аренды другого лица, не может считаться соответствующим закону. Кроме того, спорный договор аренды заключен в отношении нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м., тогда как Николаеву А.В. принадлежит лишь <данные изъяты> доли данного нежилого помещения. Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, управомоченному собственником. На момент заключения спорного договора аренды Николаев А.В. не был управомочен Оганесяном А.М. распоряжаться принадлежащей последнему <данные изъяты> доли нежилого помещения.
В силу ст. 168 ГК РФ договор, который не соответствует требованиям закона, ничтожен.
Таким образом, договор аренды б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Николаевым А.В. и ООО «<адрес>», является недействительным (ничтожным), в связи с чем нежилое помещение не может быть передано ООО «<адрес>».
В судебном заседании ответчик Николаев А.В. суду пояснил, что им был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «<адрес>», так как он полагал, что заключенный между ИП Оганесяном и ЗАО «<адрес>» договор аренды является расторгнутым, в связи с приобретением им <данные изъяты> доли нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Также при заключении указанного договора аренды ему было известно, что его супруга против заключения договора аренды с ООО «<адрес>», о чем он доводил до сведения представителя ООО «<адрес>». Поскольку доля в имуществе оформлена на его имя, он полагал, что имеет полное право распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению. В связи с чем не возражал об удовлетворении заявленных исковых требований.
В судебном заседании представитель ответчика ООО «<адрес>» Бадалян Г.Л., действующий на основании доверенности, заявленные исковые требования не признал и суду пояснил, что Николаевой С.Н. подано исковое заявление в суд о признании сделки недействительной. Истица полагает, что договор аренды, заключенный между ее супругом Николаевым А.В. с ООО «<адрес>» в отношении помещения, расположенного по адресу: <адрес> должен быть признан судом недействительным, т.к. в соответствии со ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов, а Николаева С.Н. такого согласия на заключение сделки не давала.
Считает требования Николаевой С.Н. незаконными и необоснованными по следующим основаниям.
Истица утверждает, что Николаев А.В. сообщал при заключении договора аренды о ее несогласии на заключение сделки. Однако, это не соответствует действительности, т.к. данный факт отрицается самим Чередниченко Д.М., который пояснил, что такой информации ему предоставлено не было. Факт осведомленности Чередниченко Д.М. об отсутствии согласия на заключение сделки означал бы намерение ООО «<адрес>» и факт заключения изначально ничтожной сделки. Более того, ничтожность сделки опровергается п. 1.2. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ: «Арендодатель подтверждает свои полномочия на распоряжение имуществом, передаваемым в аренду по настоящему договору, арендуемое помещение в споре и под арестом не состоит».
В соответствии с определением ВАС РФ от 15.06.2009 года №ВАС-7070/09 «сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия данного супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии данного супруга на совершение данной сделки».
Если даже Николаев А.В. изначально знал о несогласии супруги на заключение сделки, то он, злоупотребляя правом, намерено заключил сделку, а, следовательно, ООО «<адрес>» не должно нести гражданско-правовую ответственность за действия ответчика. Это положение прямо предусмотрено ст. 10 ГК РФ.
Более того, в настоящее время между Николаевым А.В. заключен договор с компанией «<адрес>», что подтверждается фактическим нахождением и функционирование данной компании в помещении, сданного под аренду. Это прямо говорит о том, что Николаева С.Н. находится в ведении о сделке между супругом и «<адрес>».
По договору аренды помещение должно было быть передано ДД.ММ.ГГГГ.
Однако, до настоящего времени данная обязанность арендодателем не исполнена, а истица написала исковое заявление в ДД.ММ.ГГГГ года. После неисполнения арендодателем своих обязанностей по договору аренды, ООО «<адрес>» подало заявление о привлечении Николаева А.В. к уголовной ответственности за совершение мошеннических действий.
Поэтому, полагает, что подача искового заявления истицей осуществлялась по взаимному согласию супругов Николаева для того, чтобы избежать какой-либо юридической ответственности, а также вследствие нежелания Николаева А.В. исполнять свои обязанности по договору аренды.
Просит отказать истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В судебном заседании третье лицо Оганесян А.М. заявленные исковые требования истца поддержал и суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ЗАО «<адрес>» был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего ему на праве собственности. Срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
В ДД.ММ.ГГГГ года в результате раздела имущества право собственности на <данные изъяты> долю вышеназванного нежилого помещения перешло к Николаеву А.В.
ДД.ММ.ГГГГ Николаев А.В. заключил договор аренды с ООО «<адрес>» на нежилое помещение, расположенного по адресу: <адрес>.
Считает договор аренды, заключенный между Николаевым А.В. и ООО «<адрес>», недействительным, так как во-первых, как один из собственников нежилого помещения своего согласия на совершение данной сделки он не давал; во-вторых, нежилое помещение с ДД.ММ.ГГГГ по настоящий день обременено правами третьего лица ЗАО «<адрес>».
В связи с чем просит исковые требования истца Николаевой С.Н. удовлетворить.
Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 12 ГПК РФ, суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет правосудие по гражданским делам на основе состязательности и равноправия сторон.
По правилам ч.1 и ч.2 ст. 41 ГПК РФ и ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд рассматривает дело по предъявленному иску, и принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В соответствии с ч.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Из представленного договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что Оганесян А.М., являющий собственником недвижимого имущества на праве собственности согласно свидетельства о государственной регистрации права собственности <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заключил договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., сроком аренды на 11 месяцев с ЗАО «<адрес>
Срок действия аренды был установлен согласно п.п.2.1 п.2 указанного договора до ДД.ММ.ГГГГ.
В ДД.ММ.ГГГГ года право собственности на <данные изъяты> объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес> перешло к Николаеву А.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.6), а <данные изъяты> на данный объект недвижимости осталась за Оганесян А.М., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с ч.1 ст.617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, договор аренды, заключенный между Оганесян А.М. и ЗАО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ не утратил своей силы при смене собственника.
По окончанию действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в лице Николаева А.В., действующего от своего имени и являющимся собственником <данные изъяты> доли на недвижимое имущество на основании свидетельства о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ, а также от имени сособственника Оганесян А.М. на <данные изъяты> долю на объект недвижимости, на основании договора безвозмездного пользования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Оганесян А.М., согласно которого Оганесян А.М. передал Николаеву А.В. во временное пользования <данные изъяты> объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ЗАО «<адрес>» на срок аренды до ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, компания ЗАО «<адрес>» в период времени с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время владеет и пользуется нежилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, на основании договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.
Однако Николаевым А.В. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с ООО «<адрес>», сроком на <данные изъяты> дня, с момента передачи указанного помещения по акту приема-передачи, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ, для осуществления розничной торговли (л.д.9-10).
Из п.2 соглашения о гарантии прав аренды от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Николаев А.В. подтверждает свои полномочия на распоряжение имуществом, передаваемым в аренду по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, арендуемое помещение в споре и под арестом не состоит. А также гарантирует, а равно берет на себя обязательство, что имущество, передаваемое во временное пользование в течении 3 календарных лет с момента подписания настоящего соглашения не может быть и не будет предоставлено во временное пользование иному лицу, кроме как ООО «<адрес> <адрес>» (л.д.11).
В соответствии с ч.2 ст.208 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Однако на момент заключения договора аренды с ООО «<адрес>» Николаев А.В. являлся собственником лишь <данные изъяты> доли объекта недвижимости, передаваемого в аренду по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, хотя им заключался договор аренды на общую площадь недвижимого имущества, ему не принадлежащую.
Согласно ст.608 ГК РФ арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Как следует из пояснений второго собственника <данные изъяты> доли объекта недвижимости Оганесян А.М., своего согласия на заключении договора аренды с ООО «<адрес>» он не давал и не уполномочивал Николаева А.В. на совершение указанных действий, тем более что на момент заключения Николаевым А.В. договора аренды с ООО «<адрес>», им был заключен договор аренды указанного недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ с ЗАО «<адрес>», который не расторгнут и действителен по настоящее время.
Также, согласно свидетельства о заключении брака от ДД.ММ.ГГГГ Николаев А.В. заключил брак с Анненко С.Н. ДД.ММ.ГГГГ, о чем составлена актовая запись № (л.д.5). Брак по настоящее время не расторгнут.
В соответствии со ст.34 СК РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся, в том числе, недвижимое имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
В соответствии со ст.35 СК РФ, владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Согласия на заключение договора аренды Николаева С.Н. с ООО «<адрес>» не давала, что также в ходе судебного заседания не отрицал ответчик Николаев А.В.
На основании ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Таким образом, Николаев А.В. не вправе был заключать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ на <данные изъяты> доли недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, с ООО «<адрес>», так как данное имущество является совместной собственностью супругов и согласие супруги Николаевой С.Н. на заключение данное сделки ею дано не было.
Также он не получал согласия и не был уполномочен вторым собственником <данные изъяты> доли указанного недвижимого имущества на заключение данного договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «<адрес>», тем более что данное помещение было обременено на момент заключения договора Николаева А.В. с ООО «<адрес>» правами ЗАО «<адрес>» по действующему договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Таким образом, суд считает, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Николаевым А.В. и ООО «<адрес>» является недействительной ничтожной сделкой, в связи с чем удовлетворяет заявленные исковые требования истца Николаевой С.Н. в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст.208,606,608,610,617 ГК РФ, ст.ст34,35 СК РФ, ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд,
Р Е Ш И Л:

Исковые требования Николаевой С.Н. к Николаева А.В. и ООО «<адрес>» о признании незаконной сделки -удовлетворить в полном объеме.
Признать договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Николаева А.В. и ООО «<адрес>» - недействительным.

[Maxim D.]

Любопытно, вы эти портянки целиком читаете перед тем, как кинуть? В первом случае речь вообще о выкупе земельного участка, изначально бывшего в аренде, во втором - заключение договора аренды на помещение, которое уже находится в аренде, то есть договор изначально ничтожный, что, кстати, и указано в решении суда.

И что ещё любопытно, а зачем вы их приводите? Они даже по результату разные.