Привести квартиру в порядок 80 / 3048

bhr писал(а):
Мне кажется, никто экономику процесса не считал. вот когда я вкладывался в квартиру в ипотеку под сдачу, я посчитал все. И проценты по кредиту и удорожание квартиры и арендную ставку и кредитное плечо. а тут - общие фразы.
Итак. абстрактная квартира. Допустим вложенные в ремонт и мебель 200 тыр подымут стоимость аренды на 4 тыр в месяц. это 48 тыр в год. 25% годовых. сравните их с 6% годовых от сдачи в аренду. Но тут конешно другой немаловажный фактор. Квартиры со временем растут в цене. А ремонт со временем дешевеет. И процент удешевления у каждого вложенного материала - свой. Плитка - за 12 лет уйдет в ноль. Обои - за 6 лет. и тп. (пластиковые окна по моим ощущениям - так вообще вечные). Но даже с учетом этого, 25% прибавки в аренде минус 12% удешевления стоимости ремонта - 12-13% прибыли от вложенного тоже неплохо. приблизительно сравнивается с 6% от аренды +5% от удорожания стоимости недвиги.
Просто с умом нужно вкладываться и уметь считать. И в том и в другом случае эти вложения лучше чем депозит под 12%. ибо там проценты получаешь в конце года, а тут - с первого же месяца.
просто у меня нету опыта в этих ремонтах. Потому и наделал кучу ошибок. Но то что ремонты и мебель - при грамотном подходе отбиваются - почему то уверен.
кстати, вы тоже написали, что вклыдваться надо в то, что неубиваемо. вот список этого неубиваемого хотелось бы получить.

Поскольку жилье арендное, а не личное, то износ идет быстрее. Это как с автомобилями. Личный автомобиль - одна история, такси - другая.
Пластиковые окна-то вечные? А сломанные запорные механизмы, когда при поломке все остается внутри и окна вообще не открываются или не закрываются? Это полная замена.
У меня клиентка сдавала 3 года родственникам друзей. Уходила квартира в новом доме в состоянии евро на сдачу. Прошло 3 года - имеем капитальный ремонт во всей квартире с заменой пластиковых окон в 12 комнате и на кухне, ванны, радиаторов на кухне и в одной из комнат, обои вообще везде (где кошка подрала, где ребенок маленький навозюкал). Часть мебели пришлось заменить.
3 года всего, а квартира полумертвая.
Она поплакала, сейчас доделывает ремонт, но уже не евро. Скоро снова будет сдавать.
Никаких годовых на ремонте и мебели Вы не заработаете в экономе.

Julpalna писал(а):
в 2008 году мы еще жили в однушке втроем, планировали ремонт в моей двушке-новострое делать, но тут кризис и беременность. Вставили двушку на продажу. Жить в однокомнатной вчетвером мне никак не хотелось, поэтому мы сдали свою квартиру (с хорошим свежим ремонтом) и за те же деньги сняли двушку. Ремонт сделан был в кухне, в санузле и одной комнате - важно было, что ванная новье, т.к. младенец был на подходе. Большая комната, коридор и балкон были в убитом состоянии. Мебели никакой. Поклеили обои, повесили светильники, покрасили двери, окна, плинтуса, купили нижнюю часть кухни - 50 см под раковину, шкаф 80 см и тумбу с ящиками 40, утеплили балконный блок и входную дверь. Вышло совсем недорого, но очень мило, а главное чисто. Сразу была договоренность - живем год, потом хозяин квартиру продает. Агенты, которые приходили показывать квартиру через год не верили, что
я не хозяйка, а квартирантка, потому что квартиру я очень любила и хвалила как свою. Продали ее за 2 показа)
Хозяин увидел меня второй раз ровно через год после сдачи (деньги переводили на карту) и офигел приятно от своей квартиры.
В делании ремонт самостоятельно и за свой счет как квартирант вижу такие плюсы - я вбивала гвозди туда, куда хотела - вешала карнизы, картины, фотографии, еще мы котика завели и как-то даже не думали, что надо кого-то об этом уведомлять.
Да, когда я искала квартиру, на ГОД! многие отказывали мне по причине того, что я беременная. Как так? ведь до года младенец вряд ли что испортит, а вот чистота и порядок будут идеальные.
а наши квартиранты сильно парились, когда агенты приходили, и съехали за 3 дня до задатка, а квартиру купили под сдачу. Как в русской сказке - если б ты еще 3 дня подождал - я бы вечно твоею была.
вот такой личный опыт. все от человеков зависит)

Когда-то я снимала. Так же перед въездом делала квартиру под себя полностью вплоть до электрики и сантехники, а далее уже обои и покраску делала раз в 2 года. Брезгливо въезжать в чужое, даже если перед этим кто-то сделал уже какой-то ремонт.
Единственное условие, которое ставила, в квартиру ни ногой, пока я там живу. Соседям со всех сторон давайте свой телефон и они настучат мгновенно, если что-то не так. Только самый первый раз было исключение, когда мне Окорочок в нагрузку достался, но я и снимала тогда первый раз. Нужно было очень быстро и выбора особого не было.

Asti495 писал(а):
У меня клиентка сдавала 3 года родственникам друзей. Уходила квартира в новом доме в состоянии евро на сдачу. Прошло 3 года - имеем капитальный ремонт во всей квартире с заменой пластиковых окон в 12 комнате и на кухне, ванны, радиаторов на кухне и в одной из комнат, обои вообще везде (где кошка подрала, где ребенок маленький навозюкал). Часть мебели пришлось заменить.
3 года всего, а квартира полумертвая.
Она поплакала, сейчас доделывает ремонт, но уже не евро. Скоро снова будет сдавать..

это все ужасно. вы к чему этот пример привели? это обычная практика?
кстати, еще один стимул, чтоб арнедаторы свою руку к ремонту приложили.

bhr писал(а):
это все ужасно. вы к чему этот пример привели? это обычная практика?
кстати, еще один стимул, чтоб арендаторы свою руку к ремонту приложили.

Это к тому, что идет существенный износ и соответственно Вы вовсе не годовые собираете, а всего лишь амортизационные для восстановления в последующем точно такого же ремонта и мебели. На экономе дохода в этом нет вообще.
Чтобы он был, нужно жилье другого класса.

А что 4 тыс.рублей за которые вы бьетесь, можно только на ремонте добрать ? Не верю. Проявите армейскую смекалку, может еще найдете варианты. Может просто в каждую комнату добавить по одному спальному месту или из комнат сделать студии, где почти все что нужно в комнате ? Кто у вас там живет.

учу всех своих клиентов главному правилу ремонта - это не самое последнее жилье в жизни, если для себя делаете - максимум уровень ремонта на один выше, если на сдачу - только ремонт уровня приобретенного жилья! и то не окупится, но морально будет приятнее.

Плюс 4 тыс к цене найма - это смотря где, в каком районе. Вы уверены, что в Жуковском это так? Даже в Москве не всегда хорошим ремонтом можно цену найма поднять на 4 тыс. Если мебель старая останется, к примеру. Или подъезд вонючий (уж сколько я в этих подъездах духов и освежителей вылила, а все равно воняло). Я бы в таком подъезде даже с супер евро и золотым унитазом жить не стала. :lol:

Iv писал(а):
А что 4 тыс.рублей за которые вы бьетесь, можно только на ремонте добрать ? Не верю. Проявите армейскую смекалку, может еще найдете варианты. Может просто в каждую комнату добавить по одному спальному месту или из комнат сделать студии, где почти все что нужно в комнате ? Кто у вас там живет.

чето вы неправильно поняли. я не бьюсь за 4 тыра. ибо в скором времени один фиг продавать. 2 года не тот срок, чтоб заморачиваться. но на будущее буду закладываться и учитывать цифры, которые привел. разница в цене взята не с потолка. Хрен знает, что сейчас в москве, но в Жуковском дефицит жилья под аренду.

ivtt

У меня горничная купила в ипотеку маленькую квартирку-так чтобы только деньги вложить, не для жилья себя. Жилая всего 12 кв.м, общая 22. Так вот снимали квартирку 2 мальчика студента -один спал на диване, другой на односпальной кровати. Этим мальчикам показалось, что за аренду им платить дорого и начали цену сшибать. На это сразу же, не стали отвечать но тут же стали искать новых арендаторов. Нашелся другой вариант -поставили в эту комнату 2 односпальные кровати и диван-аккордеон. Т.е. 3 спальных места. Цена для 3-х в целом за квартиру подросла сразу на несколько тыс.рублей, но в расчете на одно дешевле чем снимать на двоих. И это трое сняли. А мамашки тех 2-х студентов еще долго возмущались и просили оставить своих сыновей, после того как шантаж с снижением цены не удался. Да как, вы можете зимой на мороз наших детей итд, но все поезд ушел. Те трое платят дороже. И живут второй год. А когда и эти трое начали тоже сбивать цену, мы сразу начали искать новых и нашли, которые согласились дороже заплатить. Но эти 3 мальчика решили не искушать судьбу и сразу отдали за несколько месяцев вперед.
Аренда -это не одна сделка на всю жизнь, арендаторы меняются и надо относиться к этому спокойно и искать более выгодные варианты для себя.
*
Эту квартирку под сдачу упаковали всем необходимым вся необходимая бытовая техника, все удобства, постельное белье, посуда. Был сделан косметический ремонт. Пластиковое окна, натяжной потолок, дверь в комнату. Поставлена новая стальная ванна и новый унитаз, новые смесители. Трубы были новые. Никаких других больших затрат в ванную комнату. Только так внешний вид подправили.
Уровень ремонта соответствовал уровню дома. Не более. Т.е. жилье эконом.вариант, но со всеми необходимыми удобствами. Горничная там еще постоянно следит за канализацией чтобы не было засоров ее. Постивили металлические несъемные сетки в раковины. А также еженедельно проверяет -чистоту.

Iv писал(а):
Аренда -это не одна сделка на всю жизнь, арендаторы меняются и надо относиться к этому спокойно и искать более выгодные варианты для себя.

риски велики. живут люди, приложившие руку к улучшению состояния оной. Взамен могут оказаться люди, которые разнесут все к едрени фени.
Приятелю, который просил сдать ему квартиру, я не сдам ни под каким предлогом. Я своих знакомых обычно проверяю простым тестом - дать в долг небольшую сумму. Так вот 500 рублей до сих пор вернуь не может. Я и не напоминаю. Галочку в блокнотик поставил и выводы сделал. Открыто ему об этом сказал.