Аренда в Москве Цены 115 / 8654

[eugen]

У меня ощущение, что около года назад цены на аренду выросли и они по доходности сейчас соответствуют поднявшимся ценам вторичного рынка. Сравнивать спрос на аренду с периодами спроса и летним периодом, когда на рынке много сезонных квартир запрещается. Более того, есть собственники которые каждый год меняют арендатора или планово повышают ставку аренды, таким образом поднимая доходность.

Согласен с вами, что необходимо сравнивать однотипные варианты. Если отбросить экстремальные варианты типа "колхозов", посутки и частой смены, то какое вам видится соотношение price/rent и самое главное вектор этого соотношения в обозримом будущем. Я считаю, что если аренда (грязными) менее 0,5 процента от вложенных в объект средств, то проект бесперспективный (естественно если объект приобретается только для получения дохода). Нынешние цены (хотелки) в сегменте до 10 лямов выглядят перегретыми по сравнению с арендой подобных объектов. Если это положение не изменится в течении длительного времени можно будет говорить о наметившемся тренде снижения price/rent.

Осень все очень здорово расставит по своим местам повышенным спросом на аренду. Категорически нельзя ориентироваться на якобы «перегретые» кв-ры в сегменте до 10 млн. глядя на летний арендный праис, дождитесь осени, ни фига они не перегретые, они в рынке.
Более того на вторичном рынке началось формирование отложенного спроса, народ ждет ипотеку за 8% озвученную Путиным, хотя уже при ставке 9-9,5% по ипотеке те самые квартиры до 10 млн. расхватают и добавки попросят. Инвесторы которые имеют возможность подержать свои объекты до выхода ипотеки по 8-9% снимут очень мощную пенку. Обратите внимание, после мамаего нашествия ипотечников в прошлом году корректировки ценников на вторичке не происходит, это связано с малым числом предложении на вторичном рынке. Дисконты позволяют себе лишь застроищики, у которых в конце июля подгорает план продаж за 2 квартал, в августе дисконты с 5-8% скореектируются до 3% т.к. начнется новый квартал. Уверен, что гипотетическое падение цен не активизирует спрос на вторичке от слова вообще, его оживит дешевеющая ипотека при существующих праисах. Считаю, что сейчас отличное время осуществлять альтернативные сделки, когда рынок спокоен. Соответственно и соотношение цены и арендной ставки осенью гармонизируется путем роста арендной ставки с сентября.

P.S. Все что пишу касается рынка аренды, первички и вторички строго в Москве. В области и городах миллиониках ситуация отличается.

[Mike_MSK]

после мамаего нашествия ипотечников в прошлом году

При всем уважении, Вы сами верите, что еще остались широкие массы в России, способные тянуть московскую ипотеку хоть под 9%, хоть под 8%?

Лично я не верю в рынки без покупателя с деньгами, хоть и заёмными.

Аренда сейчас как никогда выгодна перед "зато своё"

[eugen]

после мамаего нашествия ипотечников в прошлом году

При всем уважении, Вы сами верите, что еще остались широкие массы в России, способные тянуть московскую ипотеку хоть под 9%, хоть под 8%?

Лично я не верю в рынки без покупателя с деньгами, хоть и заёмными.

Аренда сейчас как никогда выгодна перед "зато своё"

Мыслите шире. Выгодна и аренда, и покупка. Всем сестрам по серьгам! Покупатели с деньгами были, есть будут, но их доля в общем пироге уменьшается, в силу того что цены растут и раньше "добивались" на доплату потребкредитом миллион, теперь ипотекой делают доплату, но уже 3-4 млн. Назад пути нет, ипотека будет развиваться. Да и о чем речь в городе с растущим населением и имеющим под 13 млн. ? Это при условии что обеспеченность жильем в Москве ниже чем в Казани. Люди будут расширяться, брать ипотеку, осуществлять альтернативные сделки, пополнения в семьях, свадьбы. Будут брать свое!

[brother52]

покупая квартиру для аренды, покупают ставку доходности. если ставка в аренде 5%, а по вкладам в банках 15%, то пусть лучше деньги в банках на вкладах лежат.

К ставке аренды нужно приплюсовать и изменение цены квартиры. Поэтому рассчёт не всегда прост.

[brother52]

после мамаего нашествия ипотечников в прошлом году

При всем уважении, Вы сами верите, что еще остались широкие массы в России, способные тянуть московскую ипотеку хоть под 9%, хоть под 8%?

Лично я не верю в рынки без покупателя с деньгами, хоть и заёмными.

Аренда сейчас как никогда выгодна перед "зато своё"

При реальной инфляции близкой к ипотечной ставке желающие будут. В том числе среди инвесторов - квартиросдатчиков.

[alexmr]

покупая квартиру для аренды, покупают ставку доходности. если ставка в аренде 5%, а по вкладам в банках 15%, то пусть лучше деньги в банках на вкладах лежат.

К ставке аренды нужно приплюсовать и изменение цены квартиры. Поэтому рассчёт не всегда прост.

ставка доходности в аренде=ставка аренды (минус квартплата, минус амортизация ремонта, мебели и техники)+рост цена на квартиру-простои (отсутствие квартирантов).

[Юлиана Проскворякова]

Мы после ремонта сдали тем же арендаторам свою крохотную двушечку на Удальцова на 10 тыщ дороже.

На Удальцова любое гэ улетает со скоростью звука. У меня по крайней мере это так.

[Юлиана Проскворякова]

Тенденция прослеживается достаточно четко за последние пару лет.
Люди покупают квартиры в ипотеку, отказываясь от аренды.
Особенно в ценовых сегментах:
1-ка от 35-45 тыс
2-ка от 50-65 тыс
3-ки... Ну.. их правило сейчас снимают гости с Кавказа и Азии. За редким исключением.

[Alonna]

после мамаего нашествия ипотечников в прошлом году

При всем уважении, Вы сами верите, что еще остались широкие массы в России, способные тянуть московскую ипотеку хоть под 9%, хоть под 8%?

Лично я не верю в рынки без покупателя с деньгами, хоть и заёмными.

Аренда сейчас как никогда выгодна перед "зато своё"

Ну не только российские массы тянут, москвичи тоже тянут, улучшая свои жилищные условия. Я бы не считала аренду выгодной. Давайте на примерах. Возьмем спальный район девятиэтажку, коих в спальниках много, оговорим, что ремонты будут везде одинаковы, все свежее, под евро. Живет семья, двое или уже трое в 1 к.кв., понимают, что им эта площадь мала. Варианты 1 - снять, 2 - купить в ипотеку.

1 вариант - свою сдают за 35 , снимают трешку за 50, разницу 15 т.р. каждый месяц отдают чужому дяде.
2 вариант - свою продают за 6,5 млн. покупают за 10,5 млн. разницу 4 млн. берут в ипотеку на 18 лет под 8%. Получаем ежемесячный платеж 35 т.р из которых 16 т.р. платим проценты банку.
То есть выбрасывается ежемесячно одна и та же сумма. Преимущество аренды, что платеж каждый месяц меньше, но есть преимущество и у ипотеки, оставим как вы выразились "зато свое", которое я так понимаю подразумевает, что можно обустраивать квартиру, так ка тебе захочется. А больше думаю стоит сделать акцент, на то что возможны переезды, на сложности снять квартиру с маленькими детьми, про животных вообще молчу, у семьи с детьми всегда привязка к садам/школам и не факт, что в какой-то момент получится снять за 50 т.р., либо вообще снять в нужной локации. Далее разница между сдачей и съемом с годами увеличится, не так значительно из-за того, что однушки сдаются дороже за кв.м. и пользуются лучшим спросом, но тем не менее опять же на цифрах аренда за 15 лет повысилась в 2 раза, соответственно где-то постепенно эта сумма будет увеличиваться 17-20-23-26, в банк вы стабильно будете платить 16.

[Антон Смолев]

11 000 000 покупка, сдается за 57 000 на руки. 62 000 с КУ
8 700 000 покупка, сдается за 50 000 на руки. 55 с КУ.
9 500 000 покупка, сдается за 52 000 на руки.

Выгоду можно быстро посчитать от аренды)

7 500 000 покупка, сдается за 37 000 на руки.