Доверительное управление квартир 238 / 4038

При полноценном ДУ, агент фактически занимается всеми проблемами, возникающими в процессу проживания жильцов, если такие возникают. Грубо говоря замещает собой собственника, а последний принимает удаленное участие в самых важных вопросах, а иногда и вообще не принимает, а только получает денежку и не думает о чем-то другом. Набор услуг у всех разный, к примеру порой почитаешь Диму Лонге, возни дофига случается, а плата fix и часто не особо большая.
Часть агентов ДУ использует по схеме посуточной сдачи. Там еще маржа больше по понятным причинам, есть за что " бороться"

Леша Москва в экономе работает с ДУ по факту. Снял за 20, сдает посуточно и вся остальная возня строго на нем, но там уже глобальные вопросы в рамках аренды и дальнейшей сдачи.

Антон Смолев,
Так я именно об этом.
За что я аренду не люблю, у меня были только эксклюзивы, с ключами доверенностями и прочим)
на подбор никогда не работал. Квартиры клиентов моих, преимущественно те , которые я им покупал.
Отказать почему-то не мог, делал им охренительную рекламу и сдавал.
Плюс нёс охренительную ответственность, без всяких договоров.

Он мне доверил !
потому где-то в ущерб себе, своему времени, занимался именно доверительным управлением , беря комиссию за сдачу.

Тоже заинтересовала тема доверительного управления. Есть студия от пик, только-только сданная.
Опыта сдавать самостоятельно нет (и не очень хочется), платить за работу конкретного человека готов.

Основные вопросы, которые меня волнуют.
1. Доверительное управление, т.е. я пишу доверенность управляющему, из серии: "я Иван Иваныч, доверяю Петру Васильевичу заселять в мою квартиру людей и брать с них оплату и контролировать их проживание" - это примерно так устроено?
2. Как выбирается цена аренды/найма?
Кто принимает конечное решение Условно: я вижу, что соседние квартиры сдаются по 30-35к и понимаю, что это - их хотелки.
Управляющий говорит: "Иван Иваныч, поставим цену 28 и сдадим влёт!". Дальше я соглашаюсь или наоборот, стою на своём, а вместе с этим стоит и квартира.
Или цену определил управляющий, а я согласен с ней априори?
Или мы совместно определили порог, который меня устраивает, а дальше - уже его работа?
3. Как быть с простоями? Или это забота управляющего, гарантировать своевременный, непрерывный подбор клиентов?
4. Обычно перед заездом новых нанимателей делают уборку (клининг). За чей счет?
5. Как быть с естественным износом мебели? Например, квартира сдаётся 10 лет, надо делать ремонт. Понятно, что банкет - за счет собственника, а дальше "отбивать" арендой. Кто определяет, что "уже пора"?
6. Как распределяется оплата ЖКХ? Наниматели платят "только счетчики", а собственник - всё остальное: кап. ремонт, общедомовые и т.д. Или все платит наниматель?
7. Как оценить доходность от сдачи в аренду.
Математика простая. Студия стоит 7 млн + мебель около 250-300к. Сдаётся (условно) за 30к.
Дальше вычитаем:
- услуги управляющего (3-4-5к?)
- налоги (1.2к при ставке 4% для НПД)
- общедомовые расходы (около 2к)
Итого остаётся 22-23к. Это - норм? Или не норм?

14.01.23, 13:21
sa4m4 писал(а):
7. Как оценить доходность от сдачи в аренду.
Математика простая. Студия стоит 7 млн + мебель около 250-300к. Сдаётся (условно) за 30к.
Дальше вычитаем:
- услуги управляющего (3-4-5к?)
- налоги (1.2к при ставке 4% для НПД)
- общедомовые расходы (около 2к)
Итого остаётся 22-23к. Это - норм? Или не норм?

доверителное управление фактически умерло из-за нерентабельности
viewtopic.php?t=71366&p=2885314#p2885314

sa4m4,
В чем проблема сдавать самому (без управляющего)?
У Вас же в долгосрок , не посутка.
Договор на 11 месяцев.
Раз в месяц приехать на объект за деньгами-разве это сложно ?

14.01.23, 13:21
sa4m4 писал(а):
Тоже заинтересовала тема доверительного управления. Есть студия от пик, только-только сданная.
Опыта сдавать самостоятельно нет (и не очень хочется), платить за работу конкретного человека готов.

Основные вопросы, которые меня волнуют.
1. Доверительное управление, т.е. я пишу доверенность управляющему, из серии: "я Иван Иваныч, доверяю Петру Васильевичу заселять в мою квартиру людей и брать с них оплату и контролировать их проживание" - это примерно так устроено?
2. Как выбирается цена аренды/найма?
Кто принимает конечное решение Условно: я вижу, что соседние квартиры сдаются по 30-35к и понимаю, что это - их хотелки.
Управляющий говорит: "Иван Иваныч, поставим цену 28 и сдадим влёт!". Дальше я соглашаюсь или наоборот, стою на своём, а вместе с этим стоит и квартира.
Или цену определил управляющий, а я согласен с ней априори?
Или мы совместно определили порог, который меня устраивает, а дальше - уже его работа?
3. Как быть с простоями? Или это забота управляющего, гарантировать своевременный, непрерывный подбор клиентов?
4. Обычно перед заездом новых нанимателей делают уборку (клининг). За чей счет?
5. Как быть с естественным износом мебели? Например, квартира сдаётся 10 лет, надо делать ремонт. Понятно, что банкет - за счет собственника, а дальше "отбивать" арендой. Кто определяет, что "уже пора"?
6. Как распределяется оплата ЖКХ? Наниматели платят "только счетчики", а собственник - всё остальное: кап. ремонт, общедомовые и т.д. Или все платит наниматель?
7. Как оценить доходность от сдачи в аренду.
Математика простая. Студия стоит 7 млн + мебель около 250-300к. Сдаётся (условно) за 30к.
Дальше вычитаем:
- услуги управляющего (3-4-5к?)
- налоги (1.2к при ставке 4% для НПД)
- общедомовые расходы (около 2к)
Итого остаётся 22-23к. Это - норм? Или не норм?

Вам нужен обычный Риэлтор, которому вы сможете оставить доверенность на всякий случай (уехали, неудобно, лень )
Все остальные детали решаются без особых усилий.
Детали проговорить вы можете с любым проф.агентом с этого форума.
У многих здесь несколько десятков доверенностей от людей живущих в других странах, городах и т.д.

14.01.23, 15:07
Владимир Романенко писал(а):
Вам нужен обычный Риэлтор, которому вы сможете оставить доверенность на всякий случай (уехали, неудобно, лень )
Все остальные детали решаются без особых усилий.
Детали проговорить вы можете с любым проф.агентом с этого форума.
У многих здесь несколько десятков доверенностей от людей живущих в других странах, городах и т.д.

Поддерживаю Володю. Сегодня это самое оптимальное решение для собственника.

14.01.23, 15:07
Владимир Романенко писал(а):
У многих здесь несколько десятков доверенностей от людей живущих в других странах, городах и т.д.

А где найти полный список специалистов?

14.01.23, 14:29
bukinist писал(а):
sa4m4,
В чем проблема сдавать самому (без управляющего)?
У Вас же в долгосрок , не посутка.
Договор на 11 месяцев.
Раз в месяц приехать на объект за деньгами-разве это сложно ?

Я живу в подмосковном городе.
Тратить время на "показать-проверить-заселить-выселить" не готов. А также абсолютно не представляю, как решать вопросы с принудительным выселением (если таковые возникнут).

14.01.23, 16:13
sa4m4 писал(а):
Я живу в подмосковном городе. Тратить время на "показать-проверить-заселить-выселить" не готов. А также абсолютно не представляю, как решать вопросы с принудительным выселением (если таковые возникнут).

Если вам требуется обучение, вряд ли получите эту услугу. Остальное по устным разовым договорам на нижеописанных условиях
viewtopic.php?p=2840077#p2840077
viewtopic.php?p=2840230#p2840230