50% годовых. 21 / 1251
14 сен. 2012
В аренде квартир, тех что не от бабушки остались а специально под сдачу покупались и готовились (уровень «эконом» и «эконом+»), существует стереотипный «рецепт успеха» - комната (комнаты) пустые, кухня полностью, холодильник и стиральную машину «имеем ввиду» - если что, купить под клиента, и обязательно карнизы и тюль на все окна. Логика в нем есть: бытовая техника у съемщиков частенько своя попадается, «одетые» окна лучше смотрятся. А про карнизы я уже не раз говорил: если карниз положено вешать на дюбель-гвоздь №6, хозяин квартиры возьмет дюбель-гвоздь №6 и дырку под него просверлит сверлом №6, а съемщик возьмет что есть и просверлит чем было. Естественно все будет болтаться, со временем упадет, прийдется перевешивать, а дырки останутся. Да и покупать, а потом думать куда это вывозить - вопрос еще тот, вдруг у потенциального съемщика свое что-то будет.
Однако, я давно подметил: в начале 90-х съемщики практически четко делились на две категории: «все есть» и «все надо». Что, в принципе, исторически верно и логично: перестройка, и переселение тех, кто посмелее в Москву, поближе к деньгам и новой жизни. Кто-то ехал с одним чемоданом, а кто-то сразу вез быт. Потом пошло расслоение, стали появляться наниматели со своими диванами, любимыми кроватями, стиральными машинами (это все отдельно), шкафами и так далее. Что тоже логично и понятно: привезенный с собой скарб изнашивается, а приехавшие с вещами в чемодане разжились или перевезли семьи, что тоже означает - разжились барахлишком. Видимо тогда «рецепт успеха» и сложился.
Но время-то идет и реалии меняются, на смену вынужденным переселенцам 90-х, некоторые из которых уже свои квартиры сдают, приходят молодые специалисты. У них тоже при переезде один чемодан, но их цели другие и взгляды существенно шире... Лет семь назад стали появляться первые клиенты для которых Москва не цель, а ступенька. И с ними пришло немного другое деление клиентов «все есть», «все надо» и «сам куплю». У последних еще своего нет, денег на «все есть» тоже. Но и спать на скрипучем диване они не согласны, зато прекрасно осведомлены где за самовывоз можно взять нормальный б/у. Они, новые «все надо», как экспаты, у них нет диванов и покупать они их не хотят так как: 1 - нет времени, 2 - нет желания. Им проще больше заплатить, но получить все и сразу. Только экспаты предпочитают селиться в центре, а они по всей Москве, где в новых офисных центрах сидят их такие же «продвинутые» работодатели.
А теперь самое интересное: квартир-то для них НЕТ! То есть они есть, но их очень мало, да и те что есть, большинством им не по карману. То есть наши новые «все надо» вынуждено оказываются в статусе «сам куплю». А мы имеем на рынке дыру: нехватка качественных однокомнатных квартир с бюджетом около 40тр/мес.
«Фи! Это все голословно и надумано!» - отмахнетесь вы и я очень хорошо понимаю ваш скепсис. Первый раз над этим вопросом я задумался лет 5 назад. Причина: что ни квартира, все хорошо, но чего-то обязательно не хватает, или наоборот что-то лишнее. Люди их снимают, все довольны, а потом общаешься, когда они с квартиры съезжают: вот мы это купили, это доделали, это, это, это... А квартир чтоб ничего не купили и не доделали практически нет. Вот я и подумал, что если сделать квартиру в которой все будет, она, по идее, должна стоить дороже чем аналогичная в которой чего-то нет. При этом это недостающее обычно что-то мелкое и недорогое, но за ним надо ехать.
Итого: сколько за эти 5 лет я купил под клиентов, приготовил к сдаче и сдал квартир - не знаю, много, считать лень. Приведу пару примеров - два последних благополучно завершенных проекта, так сказать почувствовать разницу, а потом расскажу, что я с ними сделал и сколько это стоило.
1 - ЖК «Голловино», однокомнатная квартира, сдал я ее в июне, еще когда там ни газона ни асфальта не было. Сдал за 40тр + коммуналка. Причем в сдал в тот же день, что и выставил и пока первый клиент судорожно соображал где быстро денег занять, прибежал второй с деньгами и снял.
2 - Балаклавский 4 - старая 9-ти этажная панель. Пока я на отдых ездил клиент ее взял, на дешевизну повелся. Сдал (июль) как и «Головино» - 40тр + коммуналка и с той же беготней потенциальных съемщиков.
Прочувствовали? Вопрос «КАК?!» появился? Рассказываю: ну с Балаклавским все понятно - студия и ремонт по полной программе (870тр вместе с начинкой). В Головино не делали вообще ничего (Ведис рулит), только балкон пластиковыми панелями зашили и плиточку там на пол положили, чтоб все чистенько и светленько. Стоит копейки, а взгляду приятно. Всего в оборудование этой квартиры было вложено 250тр ровно, я даже удивился - 250тр 00коп. Даю описание Головино, как оно в рекламе и было, на Балаклавском «список имущества» такой же.
>>> Новая квартира с качественным ремонтом, т.е. хороший ламинат на полу, идеально ровные стены и потолки, хорошие однотонные обои на стенах, с/у в кафеле, стеклопакет, лоджия отделана. В квартире есть все, от чайных ложек до постельного белья (даже постель заправлена). Все новое. На кухне гарнитур со всей встроенной бытовой техникой. В комнате: двуспальная кровать, зеркальный шкаф-купе во всю стену, горка, ЖК ТВ, кондиционер, сейф, стильное кресло и журнальный столик. В холле заказной прихожий модуль с зеркальной дверью, кресло, комод. <<<
Теперь подробности: в квартире реально было все. Пылесос, утюг, гладильная доска, wi-fi роутер (интеренет на месяц вперед оплачем, чтоб съемщику с дороги не пришлось куда-то бегать искать), одеяло, покрывало, плед, два комплекта подушек (большие и маленькие - кому что нравится, благо они в вакуумной упаковке (прилагается) мест вообще не занимают), встроенный фильтр для воды, по два полотенца каждого вида, всякие мыльницы - стаканчики в ванной, коврик естественно, термопот, сахарница, салфетница, и так далее - все-все-все. В том числе картинки на стенах, ароматические свечи на полках и большой стильный напольный светильник - романтик создавать. Даже ложечка для обуви, губка для нее же и ролик одежду чистить.
«Ква-ква-ква-квак! Все это на 250 штук купить! Невозможно!» - возможно-возможно, даже необязательно бытовую технику псевдомарок покупать, типа ВЕКО или Vitek. Надо просто не хватать где дают, а изучить распродажи, да и большинство из «мелочей» стоит не больше 100р за наименование. Никто же не заставляет бокалы Villeroy&Boch покупать.
Конкретно для этой квартиры я удачно отловил кондиционер Panasonic за 9тр, холодильник и стиралку ZANUSSI за 12тр (за все, акция такая), сейф забрал последний, с витрины, за 900р, удачно наткнулся на кровать в зале распродаж IKEA - 4,5тр, забрал кухню в ЛЕРУА (смена экспозиции, а размерчик что надо - кухня-то стандартная) за 27тр и там же заказал оба шкафа: купе в комнату от стены до стены (леруашная начинка под Elfa) и в прихожку по моим чертежам - 64тр оба вместе с начинкой.
Это было все дешевое, теперь на чем специально денег не жалел: встраиваемая СВЧ печь с конвекцией ARDO - 15тр (нафиг духовка не нужна - гусей уже никто дома не готовит), индукционная плита Electrolux - 14тр (чтоб человек не ждал по 10 минут, пока вода закипит, а эта реально быстрее газа - литр воды кипит через минуту), термопот Tefal - 3,5тр (опять же, чтоб человек не ждал пока чайник закипит, а подошел и налил ровно столько кипятка, сколько ему надо, сразу) и уже упомянутый светильник для романтика - 14тр.
К чему я это: если у вас, господа профессионалы, человек спрашивает, как ему оборудовать квартиру, не спешите отмахиваться от него «классическим рецептом», возможно стоит подумать, изучить целевой спрос в данной местности и немножко подумать, квартиры-то разные нужны, а их последние 10 лет ремонтировали и оборудовали по одному сценарию: темный ламинат на полу, однотонные светлые стены, кухня полностью, холодильник и стиральную машину «имеем ввиду»... - и так далее.
Однако, я давно подметил: в начале 90-х съемщики практически четко делились на две категории: «все есть» и «все надо». Что, в принципе, исторически верно и логично: перестройка, и переселение тех, кто посмелее в Москву, поближе к деньгам и новой жизни. Кто-то ехал с одним чемоданом, а кто-то сразу вез быт. Потом пошло расслоение, стали появляться наниматели со своими диванами, любимыми кроватями, стиральными машинами (это все отдельно), шкафами и так далее. Что тоже логично и понятно: привезенный с собой скарб изнашивается, а приехавшие с вещами в чемодане разжились или перевезли семьи, что тоже означает - разжились барахлишком. Видимо тогда «рецепт успеха» и сложился.
Но время-то идет и реалии меняются, на смену вынужденным переселенцам 90-х, некоторые из которых уже свои квартиры сдают, приходят молодые специалисты. У них тоже при переезде один чемодан, но их цели другие и взгляды существенно шире... Лет семь назад стали появляться первые клиенты для которых Москва не цель, а ступенька. И с ними пришло немного другое деление клиентов «все есть», «все надо» и «сам куплю». У последних еще своего нет, денег на «все есть» тоже. Но и спать на скрипучем диване они не согласны, зато прекрасно осведомлены где за самовывоз можно взять нормальный б/у. Они, новые «все надо», как экспаты, у них нет диванов и покупать они их не хотят так как: 1 - нет времени, 2 - нет желания. Им проще больше заплатить, но получить все и сразу. Только экспаты предпочитают селиться в центре, а они по всей Москве, где в новых офисных центрах сидят их такие же «продвинутые» работодатели.
А теперь самое интересное: квартир-то для них НЕТ! То есть они есть, но их очень мало, да и те что есть, большинством им не по карману. То есть наши новые «все надо» вынуждено оказываются в статусе «сам куплю». А мы имеем на рынке дыру: нехватка качественных однокомнатных квартир с бюджетом около 40тр/мес.
«Фи! Это все голословно и надумано!» - отмахнетесь вы и я очень хорошо понимаю ваш скепсис. Первый раз над этим вопросом я задумался лет 5 назад. Причина: что ни квартира, все хорошо, но чего-то обязательно не хватает, или наоборот что-то лишнее. Люди их снимают, все довольны, а потом общаешься, когда они с квартиры съезжают: вот мы это купили, это доделали, это, это, это... А квартир чтоб ничего не купили и не доделали практически нет. Вот я и подумал, что если сделать квартиру в которой все будет, она, по идее, должна стоить дороже чем аналогичная в которой чего-то нет. При этом это недостающее обычно что-то мелкое и недорогое, но за ним надо ехать.
Итого: сколько за эти 5 лет я купил под клиентов, приготовил к сдаче и сдал квартир - не знаю, много, считать лень. Приведу пару примеров - два последних благополучно завершенных проекта, так сказать почувствовать разницу, а потом расскажу, что я с ними сделал и сколько это стоило.
1 - ЖК «Голловино», однокомнатная квартира, сдал я ее в июне, еще когда там ни газона ни асфальта не было. Сдал за 40тр + коммуналка. Причем в сдал в тот же день, что и выставил и пока первый клиент судорожно соображал где быстро денег занять, прибежал второй с деньгами и снял.
2 - Балаклавский 4 - старая 9-ти этажная панель. Пока я на отдых ездил клиент ее взял, на дешевизну повелся. Сдал (июль) как и «Головино» - 40тр + коммуналка и с той же беготней потенциальных съемщиков.
Прочувствовали? Вопрос «КАК?!» появился? Рассказываю: ну с Балаклавским все понятно - студия и ремонт по полной программе (870тр вместе с начинкой). В Головино не делали вообще ничего (Ведис рулит), только балкон пластиковыми панелями зашили и плиточку там на пол положили, чтоб все чистенько и светленько. Стоит копейки, а взгляду приятно. Всего в оборудование этой квартиры было вложено 250тр ровно, я даже удивился - 250тр 00коп. Даю описание Головино, как оно в рекламе и было, на Балаклавском «список имущества» такой же.
>>> Новая квартира с качественным ремонтом, т.е. хороший ламинат на полу, идеально ровные стены и потолки, хорошие однотонные обои на стенах, с/у в кафеле, стеклопакет, лоджия отделана. В квартире есть все, от чайных ложек до постельного белья (даже постель заправлена). Все новое. На кухне гарнитур со всей встроенной бытовой техникой. В комнате: двуспальная кровать, зеркальный шкаф-купе во всю стену, горка, ЖК ТВ, кондиционер, сейф, стильное кресло и журнальный столик. В холле заказной прихожий модуль с зеркальной дверью, кресло, комод. <<<
Теперь подробности: в квартире реально было все. Пылесос, утюг, гладильная доска, wi-fi роутер (интеренет на месяц вперед оплачем, чтоб съемщику с дороги не пришлось куда-то бегать искать), одеяло, покрывало, плед, два комплекта подушек (большие и маленькие - кому что нравится, благо они в вакуумной упаковке (прилагается) мест вообще не занимают), встроенный фильтр для воды, по два полотенца каждого вида, всякие мыльницы - стаканчики в ванной, коврик естественно, термопот, сахарница, салфетница, и так далее - все-все-все. В том числе картинки на стенах, ароматические свечи на полках и большой стильный напольный светильник - романтик создавать. Даже ложечка для обуви, губка для нее же и ролик одежду чистить.
«Ква-ква-ква-квак! Все это на 250 штук купить! Невозможно!» - возможно-возможно, даже необязательно бытовую технику псевдомарок покупать, типа ВЕКО или Vitek. Надо просто не хватать где дают, а изучить распродажи, да и большинство из «мелочей» стоит не больше 100р за наименование. Никто же не заставляет бокалы Villeroy&Boch покупать.
Конкретно для этой квартиры я удачно отловил кондиционер Panasonic за 9тр, холодильник и стиралку ZANUSSI за 12тр (за все, акция такая), сейф забрал последний, с витрины, за 900р, удачно наткнулся на кровать в зале распродаж IKEA - 4,5тр, забрал кухню в ЛЕРУА (смена экспозиции, а размерчик что надо - кухня-то стандартная) за 27тр и там же заказал оба шкафа: купе в комнату от стены до стены (леруашная начинка под Elfa) и в прихожку по моим чертежам - 64тр оба вместе с начинкой.
Это было все дешевое, теперь на чем специально денег не жалел: встраиваемая СВЧ печь с конвекцией ARDO - 15тр (нафиг духовка не нужна - гусей уже никто дома не готовит), индукционная плита Electrolux - 14тр (чтоб человек не ждал по 10 минут, пока вода закипит, а эта реально быстрее газа - литр воды кипит через минуту), термопот Tefal - 3,5тр (опять же, чтоб человек не ждал пока чайник закипит, а подошел и налил ровно столько кипятка, сколько ему надо, сразу) и уже упомянутый светильник для романтика - 14тр.
К чему я это: если у вас, господа профессионалы, человек спрашивает, как ему оборудовать квартиру, не спешите отмахиваться от него «классическим рецептом», возможно стоит подумать, изучить целевой спрос в данной местности и немножко подумать, квартиры-то разные нужны, а их последние 10 лет ремонтировали и оборудовали по одному сценарию: темный ламинат на полу, однотонные светлые стены, кухня полностью, холодильник и стиральную машину «имеем ввиду»... - и так далее.
Duo cum faciunt idem, non est idem - когда двое делают одно и тоже, это не одно и то же (лат).
14 сен. 2012
Очень даже разумно.
Грамотный стейджинг с соответствующей доходностью. Мы как раз в книжке про это и пишем))
Грамотный стейджинг с соответствующей доходностью. Мы как раз в книжке про это и пишем))
Никого не ищу и вообще меня тут нет)
14 сен. 2012
что я протупил наверное? но где 50% годовых
Мелкопоместный дворянин. 6 дворов
14 сен. 2012
Рентополучатель писал(а):что я протупил наверное? но где 50% годовых
ТС очень хотел чтобы именно Вы всё прочли
14 сен. 2012
поставлю ему минус за обман.
Мелкопоместный дворянин. 6 дворов
14 сен. 2012
А вот у меня вопросец есть - сдача первый раз новой квартиры понятно - все шоколадно - как отель прямо.
А вот съезжают эти первые арендаторы - и что они оставят вторым?
БУ постельное белье и полотенца?
Битые бокалы и растыренные ложки\погнутые ножи, прожженую в подтеках гладильную доску?
Или вы под вторых и далее все заново купите? То, что в списке утвари можно отнести к МБП?
И смотрим рядовую ситуацию для однух - смена арендаторов чаще раза в год... ага
И как быть если арендаторы тупо уезжая воруют это самое мбп и бытовую технику с телеком - которой у вас на сумму больше залога получилось?
У меня у коллеги был такой случай. В квартире эту дура при сдаче в аренду оставила кучу бытовой мелкой - всякие чайники, кофеварки, комбайны и прочее гавно и кучу своей посуды. В новую квартиру себе все новое купила, а все что было неплохое оставила арендаторам, ага.
Арендаторы съехали, украв все из квартиры, потом позвонили хозяйке и сказали ей что ключи в почтовом ящике. Норм семейная пара русских была.
И при конфликте трястись потом что залог не окупит возможных проблем?
Особенно в случае насильственного выселения приятно представлять что со всем этим будет.
У меня в аренде четкое правило - не считая залива соседей и пожаров, сумма стоимости того что арендаторы могут испортить, сломать или украсть должня быть равна или желательно меньше стоимости залога. И ремонт антивандальный.
И так финансовые риски - превышение стоимости в 1.5 раза над залогом всего вместе (мебель и бытовая). И это я всю мебель дешевле вашей в 3 раза знаю где взять - новую хорошо выглядящую.
Не считая еще моего времени на замену и покупку всего этого говна опять... время очень дорогое...
хотя да, если ваш топик написан для арендодателей-новичков, то пущай себе тратят свои деньги и время, заодно поймут что в Раше спасибо им за это никто не скажет и что надо бабки считать четче.
А вот съезжают эти первые арендаторы - и что они оставят вторым?
БУ постельное белье и полотенца?
Битые бокалы и растыренные ложки\погнутые ножи, прожженую в подтеках гладильную доску?
Или вы под вторых и далее все заново купите? То, что в списке утвари можно отнести к МБП?
И смотрим рядовую ситуацию для однух - смена арендаторов чаще раза в год... ага
И как быть если арендаторы тупо уезжая воруют это самое мбп и бытовую технику с телеком - которой у вас на сумму больше залога получилось?
У меня у коллеги был такой случай. В квартире эту дура при сдаче в аренду оставила кучу бытовой мелкой - всякие чайники, кофеварки, комбайны и прочее гавно и кучу своей посуды. В новую квартиру себе все новое купила, а все что было неплохое оставила арендаторам, ага.
Арендаторы съехали, украв все из квартиры, потом позвонили хозяйке и сказали ей что ключи в почтовом ящике. Норм семейная пара русских была.
И при конфликте трястись потом что залог не окупит возможных проблем?
Особенно в случае насильственного выселения приятно представлять что со всем этим будет.
У меня в аренде четкое правило - не считая залива соседей и пожаров, сумма стоимости того что арендаторы могут испортить, сломать или украсть должня быть равна или желательно меньше стоимости залога. И ремонт антивандальный.
И так финансовые риски - превышение стоимости в 1.5 раза над залогом всего вместе (мебель и бытовая). И это я всю мебель дешевле вашей в 3 раза знаю где взять - новую хорошо выглядящую.
Не считая еще моего времени на замену и покупку всего этого говна опять... время очень дорогое...
хотя да, если ваш топик написан для арендодателей-новичков, то пущай себе тратят свои деньги и время, заодно поймут что в Раше спасибо им за это никто не скажет и что надо бабки считать четче.
Последний раз редактировалось Olga Z 14.09.12, 13:55, всего редактировалось 3 раза.
Срочный выкуп новостроек по переуступке на террритории москвы\мо. Пишите в пс.
14 сен. 2012
Рентополучатель писал(а):поставлю ему минус за обман.
Не совсем справедливо, если писалось по большей части для Вас.. (если хотите могу исправить - плюсануть за Вас, так бы я не стал..)
Может быть ТС прознал о Ваших несметных богатствах и планах и решил блеснуть перед Вами! В надежде, что все свои квартиры Вы теперь будете сдавать через него.. Может быть он даже отказался бы в таком случае от участия в "Без агента"
Я не знаю чем еще объяснить название топика
14 сен. 2012
Olga Z, дорого им это обойдется.
Все новое - значит есть чеки.
Позвать участкового, написать заявление.
Это кража - уголовное преступление.
Если хоть немного ума есть - все компенсируют, а про залог и не вспомнят.
Да, налоги придется заплатить.
Все новое - значит есть чеки.
Позвать участкового, написать заявление.
Это кража - уголовное преступление.
Если хоть немного ума есть - все компенсируют, а про залог и не вспомнят.
Да, налоги придется заплатить.
Как не сдать квартиру внешняя ссылка ; Сделки с недвижимостью т. 8(977)309-99-00 Сергей
14 сен. 2012
Agent001 писал(а):Olga Z, дорого им это обойдется.
Все новое - значит есть чеки.
Позвать участкового, написать заявление.
Это кража - уголовное преступление.
Если хоть немного ума есть - все компенсируют, а про залог и не вспомнят.
Да, налоги придется заплатить.
Да ничем им это не обошлось.
Тратить свое время на участкового, разбор полетов, рисковать своей машиной, стоящей на улице рядом с новой квартирой где прописана хозяйка, и так далее, за 15-20 тысяч рублей гавнюков арендаторов, которые все равно не взыскать с них по факту никогда, нуну.
А самое главное, время арендодателя и его нервы.
А в том случае дурочка еще и замки не меняла с опечатыванием ключиков, вот и погрозили ей что "А вы у нас деньги украли! и бабушкины бриллианты! Идите, пишите заяву, и мы на вас встречную напишем"
Налоги типа все плятят (в следующем году за этот налоговый период, ага)
А царапина вдоль борта бмв дорого стоит...
А прописка хозяйки стоит в договоре...
С такими людьми же в итоге все по понятиям проходит, а не по закону. С нашими законами и их исполнением.
Я вот занаркоманившего арендатора выселяла уже...
Полотенца, говорите? нуну
Как бы дверь вырезать не пришлось.
С тех пор у меня в квартирах ТОЛЬКО тонкие дешвяцкие китайские двери входные, которые консервным ножом вскрываются. На всякий случай. Чтобы обрамление двери даже не ломать.
А был очень вроде вменяемый, год прожил
При въезде они все конечно будут рады.
А вот вы при их выезде не рады. Очень не рады. Деньги, и еще раз деньги.
Когда они съезжают, через одного выселение проходит гладко потому что они надеются получить залог или его часть обратно.
Если это не держит - ничто не удержит.
Срочный выкуп новостроек по переуступке на террритории москвы\мо. Пишите в пс.
14 сен. 2012
Владимир Грохотов писал(а):Рентополучатель писал(а):поставлю ему минус за обман.
Не совсем справедливо, если писалось по большей части для Вас.. (если хотите могу исправить - плюсануть за Вас, так бы я не стал..)
Может быть ТС прознал о Ваших несметных богатствах и планах и решил блеснуть перед Вами! В надежде, что все свои квартиры Вы теперь будете сдавать через него.. Может быть он даже отказался бы в таком случае от участия в "Без агента"
Я не знаю чем еще объяснить название топика
какие богатства ? денег на приличную сковородку однажды в кармане не оказалось
может он имел ввиду что аналогичная квартира без ремонта в том же подъезде без прибамбасов сдавалась за 26,666 тыс и 50% верхом плюс он получил 40 000 р ?
Мелкопоместный дворянин. 6 дворов
