Сдаю БЕЗ комиссии. 224 / 5656
15 апр. 2016
Квартира без комиссии - платит собственник. В диапазоне где ЦЕНЫ этим никого не удивишь, хоть до сих пор существуют агенты-остолопы (если кого обидел - хорошо) которые тратят время и деньги предлагая квартиры за сотни тысяч в месяц с комиссией. Что, на мой взгляд, идиотизм. Причин две: 1- рядом не один десяток (а то и сотня) аналогичных без комиссии, 2- вполне возможно, что и эта квартира есть «с нулем» от более грамотного, сумевшего договориться с собственником агента. Хотя, если у человека много лишних денег на бесперспективную рекламу - его право. Я же речь поведу о комиссии с собственников квартир совсем бюджетных - 40тр/мес и ниже.
Итак, как договориться с собственником бюджетной квартиры платить агенту? Он её и так многие годы спокойно сдавал и проблем не знал - агенту/агентам закинул и вечером очередь под дверью. Сейчас тоже закинул. Потом опять закинул. И снова закинул. Потом еще раз закинул. В результате полный ЦИАН одной квартиры и никого. Не сдается.
Говорить банальности про разговор с собственником и предоставление ему расчета на сколько его квартира быстрее сдастся если её поставить без комиссии (он платит) - не буду. И так понятно, что за счет меньшего времени экспозиции оплаченные им комиссионные вернутся. Не все. Иногда даже если брать с собственника не 100%, а 50, все равно не все. Но вернутся. Отсюда мораль: нужно еще что-то, еще какие-то аргументы, железные аргументы, что смогут склонить чашу весов его раздумья в пользу вашего предложения. То есть перехожу к самому интересному. И, как следствие, Огентам, временщикам и просто раздолбаям мнящим себя «риелторами» дальше можно не читать. Хотите получать комиссию со ВСЕХ собственников - извольте соответствовать.
1- самое простое: страховка. О ней я уже говорил много и даже предлагал (и предлагаю) серьезным агентам свою помощь в наведении мостов со страховой компанией: достаточно позвонить, сказать «Мне как у Алешко» и все. Остально - технология откатана. Все ваши объекты/сделки будут застрахованы и стоит это сущие копейки, а на фоне выгоды от этого действия - ничего не стоит. Между тем, собственникам квартир очень, ну просто очень, такая забота нравится.
2- прийдется забыть вопрос «Чей договор?»; договор только ваш и ни чей иной. Более того, все еще жестче: договор или ваш, или сделки не будет. Причина: ваш договор написан под собственника и его интересы. Да, он полностью соответствует действующему законодательству. Да, он большой, сложный, и его не получится подписать «без разговоров». Из личного опыта: у меня, из-за моего договора, срывается примерно каждая 10 сделка. На каждой второй приходится жестко отстаивать свою позицию иногда затягивая переговоры на несколько часов. В 99% случаев все упирается в принципиальный пункт о досрочном расторжении договора. Все привыкли к наличию ПРОТИВОРЕЧАЩЕГО законодательству права съемщика «предупредить за один месяц», а у меня его нет. Зато есть ПРИНЦИПИАЛЬНОЕ условие основанное на ИМПЕРАТИВНОЙ норме п.1 ст. 687 ГК РФ.
Разговор тут простой: вы мне деньги платите? - нет, зато они, наймодатели, платят. И если вы, как и обещаете, снимаете квартиру надолго, мой гешефт, деленный на много месяцев длительного найма, становится величиной не существенной. А съедите вы через пару месяцев? - Я бесплатно работать не буду и деньги снова возьму. С них. У вас «могут быть обстоятельства»? - могут. Не спорю. Но почему они, владельцы квартиры, должны решать ваши проблемы за свой счет? У них же тоже обстоятельства и квартира сдается не от хорошей жизни. На эти деньги учатся дети, покупаются лекарства для бабушки и так далее. Почему их причины не существенны, а ваши «обстоятельства» должны учитываться?
Примерно так. Вообще в договоре много и других пунктов: про курение, животных, шум, грязь и так далее. И для каждого пункта, конкретно и отдельно для каждого пункта, очень жесткая ответственность. В том числе, кстати, и по отношению к наймодателям. «Каждому Сеньке по шапке». Но с наймодателями проще, их я знакомлю с договором еще на стадии переговоров о сдаче их квартиры с моей помощью. Если начинают щеки надувать и требовать отдельно для них предусмотреть право приходить на квартиру три раза в месяц, или расторгнуть договор в любой момент - до свидания. Сразу и безапелляционно. До свидания.
Отступление: агент, от кого бы он не получал вознаграждение, первым делом блюдет СВОИ интересы. Ни владельца квартиры, ни съемщика, а именно СВОИ. Его задача сделать все КАК ПОЛОЖЕНО и строго в рамках правового поля. А дальше пусть как хотят. Если что - у агента зад прикрыт. Не послушались? На кошечку глаза закрыли, или на регулярность оплаты, или еще чего - сами виноваты. Я для кого два часа распинался и за каждый «непонятный» пункт договор на амбразуры прыгал? Почему не позвонили? Я же вам сказал - звоните, если что.
3- самое сложное. Прийдется забыть, совсем забыть, что такое уговаривать собственника пустить таких хороших кого-то там. Без разницы кого. Если он, собственник квартиры, ваш клиент, сказал: только семью без детей, значит - только семью без детей. Без вариантов. Он вам не для того платит, чтоб вы в его однушку, за его же деньги, четырех девушек из Украины заселили. Более того: если он сдает квартиру первый раз, например, и согласен пускать съемщиков с кошечкой, поинтересуйтесь: уверен ли он в том, что готов будет смириться с непредсказуемыми последствиями? А любое домашнее животное, по сути, само «непредсказуемое последствие» и есть, что бы его владельцы не говорили. В своей квартире - сколько угодно и хоть слона, а эту вы снимаете. Еще и агенту не платите.
4- еще сложнее. Ага, еще сложнее, как показала практика. Съемщики не понимают почему вы их позицию не отстаиваете. Более того, некоторые ТРЕБУЮТ соблюдения их интересов и их видения процесса съема квартиры. «Те чо, деньги не нужны?!» - вопрос и, он же, на их взгляд, «железный аргумент» который прийдется слышать довольно часто. Это не «бизнес-класс», где клиенты в костюмах и с высшим образованием, здесь ТАКИЕ кадры попадаются…. Особенно Огенты... Дня не проходит, чтоб 2-3 раза на ХХХ не послали. У них три семьи из Китая, а ты их на свой экс, однушку за 40, рассматривать не хочет мешая заработать всю комиссию, не делиться с контриком. Абыдна, да. Но это мелочь. Не взять деньги - вот вопрос. Из личного опыта: до трех сделок в месяц намеренно разваливаю. В редкий месяц ни одной намеренно разваленной нет.
И не забывайте, на сделке ли, на показе ли, подчеркивать, что ваш Клиент именно Владелец квартиры. Ох и нравится это им….
К чему все это? Зачем такие сложности? Можно же: да - да, нет - нет, и ну его на фиг, «деды наши еще так работали». А затем, что оплата услуг агента собственником квартиры, его желание оплатить услуги агента, передается точно так же, как и ваш телефон, с рекомендацией друзьям, знакомым и родственникам: "Да, он деньги берет с владельца квартиры, но оно того стоит".
PS: В настоящий момент я почти все квартиры предлагаю с «0%». 40 и выше - все 0%, ниже 40тр/мес - еще попадаются с комиссией, но над этим работаю
Итак, как договориться с собственником бюджетной квартиры платить агенту? Он её и так многие годы спокойно сдавал и проблем не знал - агенту/агентам закинул и вечером очередь под дверью. Сейчас тоже закинул. Потом опять закинул. И снова закинул. Потом еще раз закинул. В результате полный ЦИАН одной квартиры и никого. Не сдается.
Говорить банальности про разговор с собственником и предоставление ему расчета на сколько его квартира быстрее сдастся если её поставить без комиссии (он платит) - не буду. И так понятно, что за счет меньшего времени экспозиции оплаченные им комиссионные вернутся. Не все. Иногда даже если брать с собственника не 100%, а 50, все равно не все. Но вернутся. Отсюда мораль: нужно еще что-то, еще какие-то аргументы, железные аргументы, что смогут склонить чашу весов его раздумья в пользу вашего предложения. То есть перехожу к самому интересному. И, как следствие, Огентам, временщикам и просто раздолбаям мнящим себя «риелторами» дальше можно не читать. Хотите получать комиссию со ВСЕХ собственников - извольте соответствовать.
1- самое простое: страховка. О ней я уже говорил много и даже предлагал (и предлагаю) серьезным агентам свою помощь в наведении мостов со страховой компанией: достаточно позвонить, сказать «Мне как у Алешко» и все. Остально - технология откатана. Все ваши объекты/сделки будут застрахованы и стоит это сущие копейки, а на фоне выгоды от этого действия - ничего не стоит. Между тем, собственникам квартир очень, ну просто очень, такая забота нравится.
2- прийдется забыть вопрос «Чей договор?»; договор только ваш и ни чей иной. Более того, все еще жестче: договор или ваш, или сделки не будет. Причина: ваш договор написан под собственника и его интересы. Да, он полностью соответствует действующему законодательству. Да, он большой, сложный, и его не получится подписать «без разговоров». Из личного опыта: у меня, из-за моего договора, срывается примерно каждая 10 сделка. На каждой второй приходится жестко отстаивать свою позицию иногда затягивая переговоры на несколько часов. В 99% случаев все упирается в принципиальный пункт о досрочном расторжении договора. Все привыкли к наличию ПРОТИВОРЕЧАЩЕГО законодательству права съемщика «предупредить за один месяц», а у меня его нет. Зато есть ПРИНЦИПИАЛЬНОЕ условие основанное на ИМПЕРАТИВНОЙ норме п.1 ст. 687 ГК РФ.
Разговор тут простой: вы мне деньги платите? - нет, зато они, наймодатели, платят. И если вы, как и обещаете, снимаете квартиру надолго, мой гешефт, деленный на много месяцев длительного найма, становится величиной не существенной. А съедите вы через пару месяцев? - Я бесплатно работать не буду и деньги снова возьму. С них. У вас «могут быть обстоятельства»? - могут. Не спорю. Но почему они, владельцы квартиры, должны решать ваши проблемы за свой счет? У них же тоже обстоятельства и квартира сдается не от хорошей жизни. На эти деньги учатся дети, покупаются лекарства для бабушки и так далее. Почему их причины не существенны, а ваши «обстоятельства» должны учитываться?
Примерно так. Вообще в договоре много и других пунктов: про курение, животных, шум, грязь и так далее. И для каждого пункта, конкретно и отдельно для каждого пункта, очень жесткая ответственность. В том числе, кстати, и по отношению к наймодателям. «Каждому Сеньке по шапке». Но с наймодателями проще, их я знакомлю с договором еще на стадии переговоров о сдаче их квартиры с моей помощью. Если начинают щеки надувать и требовать отдельно для них предусмотреть право приходить на квартиру три раза в месяц, или расторгнуть договор в любой момент - до свидания. Сразу и безапелляционно. До свидания.
Отступление: агент, от кого бы он не получал вознаграждение, первым делом блюдет СВОИ интересы. Ни владельца квартиры, ни съемщика, а именно СВОИ. Его задача сделать все КАК ПОЛОЖЕНО и строго в рамках правового поля. А дальше пусть как хотят. Если что - у агента зад прикрыт. Не послушались? На кошечку глаза закрыли, или на регулярность оплаты, или еще чего - сами виноваты. Я для кого два часа распинался и за каждый «непонятный» пункт договор на амбразуры прыгал? Почему не позвонили? Я же вам сказал - звоните, если что.
3- самое сложное. Прийдется забыть, совсем забыть, что такое уговаривать собственника пустить таких хороших кого-то там. Без разницы кого. Если он, собственник квартиры, ваш клиент, сказал: только семью без детей, значит - только семью без детей. Без вариантов. Он вам не для того платит, чтоб вы в его однушку, за его же деньги, четырех девушек из Украины заселили. Более того: если он сдает квартиру первый раз, например, и согласен пускать съемщиков с кошечкой, поинтересуйтесь: уверен ли он в том, что готов будет смириться с непредсказуемыми последствиями? А любое домашнее животное, по сути, само «непредсказуемое последствие» и есть, что бы его владельцы не говорили. В своей квартире - сколько угодно и хоть слона, а эту вы снимаете. Еще и агенту не платите.
4- еще сложнее. Ага, еще сложнее, как показала практика. Съемщики не понимают почему вы их позицию не отстаиваете. Более того, некоторые ТРЕБУЮТ соблюдения их интересов и их видения процесса съема квартиры. «Те чо, деньги не нужны?!» - вопрос и, он же, на их взгляд, «железный аргумент» который прийдется слышать довольно часто. Это не «бизнес-класс», где клиенты в костюмах и с высшим образованием, здесь ТАКИЕ кадры попадаются…. Особенно Огенты... Дня не проходит, чтоб 2-3 раза на ХХХ не послали. У них три семьи из Китая, а ты их на свой экс, однушку за 40, рассматривать не хочет мешая заработать всю комиссию, не делиться с контриком. Абыдна, да. Но это мелочь. Не взять деньги - вот вопрос. Из личного опыта: до трех сделок в месяц намеренно разваливаю. В редкий месяц ни одной намеренно разваленной нет.
И не забывайте, на сделке ли, на показе ли, подчеркивать, что ваш Клиент именно Владелец квартиры. Ох и нравится это им….
К чему все это? Зачем такие сложности? Можно же: да - да, нет - нет, и ну его на фиг, «деды наши еще так работали». А затем, что оплата услуг агента собственником квартиры, его желание оплатить услуги агента, передается точно так же, как и ваш телефон, с рекомендацией друзьям, знакомым и родственникам: "Да, он деньги берет с владельца квартиры, но оно того стоит".
PS: В настоящий момент я почти все квартиры предлагаю с «0%». 40 и выше - все 0%, ниже 40тр/мес - еще попадаются с комиссией, но над этим работаю
Duo cum faciunt idem, non est idem - когда двое делают одно и тоже, это не одно и то же (лат).
15 апр. 2016
Alex-ToRent писал(а):1- самое простое: страховка. О ней я уже говорил много и даже предлагал (и предлагаю) серьезным агентам свою помощь в наведении мостов со страховой компанией: достаточно позвонить, сказать «Мне как у Алешко» и все.
Уточните пожалуйста- о страховке чего идет речь в данном случае ? И что является страховым случаем?
15 апр. 2016
Страхуете только квартиру или гражданскую ответственность также? Сколько стоит страховка?
15 апр. 2016
GreetS писал(а):Alex-ToRent писал(а):1- самое простое: страховка. О ней я уже говорил много и даже предлагал (и предлагаю) серьезным агентам свою помощь в наведении мостов со страховой компанией: достаточно позвонить, сказать «Мне как у Алешко» и все.
Уточните пожалуйста- о страховке чего идет речь в данном случае ? И что является страховым случаем?
По умолчанию и бесплатно для владельца страхую ГО (топа ОСАГО). Самый распространенный страховой случай - залив соседей. Но при себе всегда есть полисы на все случаи "из жизни квартиры" и на любую сумму, но это уже платно.
Maravilla писал(а):Страхуете только квартиру или гражданскую ответственность также? Сколько стоит страховка?
Я "оптовик", плюс работаю со СК больше 10 лет, соответственно цены для меня персональные. Сколько будет для новенького - не знаю. Обычно, для сдаваемых квартир, 1% от покрытия.
Duo cum faciunt idem, non est idem - когда двое делают одно и тоже, это не одно и то же (лат).
15 апр. 2016
Alex-ToRent писал(а):Обычно, для сдаваемых квартир, 1% от покрытия.
А какая сумма покрытия сейчас усредненная?
15 апр. 2016
В принципе многое верно написано. С чем-то я не согласен. Но обсуждать не стану - чревато. Юля сразу тут))
Мой телеграмм про инвестиции в недвижимость: внешняя ссылка
15 апр. 2016
Александр Харыбин писал(а):С чем-то я не согласен. Но обсуждать не стану
Так можно не обсуждать.Просто напишите с чем именно из написанного не согласны. А мы это или просто примем к сведению, или обсудим без вашего участия. А вы просто почитаете обсуждение...
15 апр. 2016
Не стану. Вот со своими клиентами все и обсужу.
Мой телеграмм про инвестиции в недвижимость: внешняя ссылка
15 апр. 2016
Александр Харыбин писал(а):Не стану. Вот со своими клиентами все и обсужу.
В чем тогда смысл вашего сообщения в этой ветке форума?
15 апр. 2016
Отметиться. Вот и смысл)
Форум и создан для обсуждения,а у Сани часто бывает: Не согласен,но с чем и обсуждение не приемлемо)
Форум и создан для обсуждения,а у Сани часто бывает: Не согласен,но с чем и обсуждение не приемлемо)
