Покупка квартиры с ремонтом для сдачи в аренду 13 / 520
23 апр.
Иногда покупают жильё для сдачи в аренду с только что законченным ремонтом. Имею в виду именно вторичное жилье, где ремонт не «от застройщика». В последние два года приняли четыре подобные квартиры в управление. Три объекта собственники готовили сами для продажи, с одним мы влетели на контору занимающуюся «флиппингом». Здесь ключевое слово «влетели».
Делюсь впечатлениями.
Все квартиры выглядели потрясающе, как с «обложки модных журналов». Шикарная картинка, отличное наполнение бытовой техникой, со вкусом обставлены хорошей мебелью. Но при замечательной внешней картинке нутро ремонта было местами гнилое.
Итак, две основные и вечные проблемы – сантехника и электрика.
Сантехника
Очень рекомендую перед принятием какого-либо решения спуститься к соседям и узнать - не заливали ли их в процессе ремонта.
Если ремонтники заливали соседей, то на время проведения работ горе-мастера иногда просто придумывают временное решение. Поэтому сантехнику не просто проверяем, а выясняем, какая была протечка, где она была и что было сделано в процессе исправления.
Именно так мы залили на Шухова Фора банк. В процессе ремонта это отделение банка уже заливали, а я не удосужился это проверить. Контора, что занимается «флиппингом» тупо слилась – от убытков спасла страховка. В дальнейшем пришлось снимать плитку в ванне, чтобы долезть до проблемы.
После того, как квартира сдана - попросите арендатора раз в день заглядывать в сантехшкаф. Пусть проверяет на протечку все узлы соединений. Хотя бы в течение первой недели. Сюрпризы тоже могут возникнуть.
Так мы чуть не залили соседей одной из наших квартир в управлении. Ремонтом занимался собственник при продаже. Кого он нанимал для ремонта непонятно, но точно с кривыми руками. Подводка к одной гребенке была неправильно подсоединена. И выяснить предварительно визуально это было невозможно. Хорошо арендатор вовремя заметил течь.
Электрика
Не принимайте квартиру после ремонта, если продавец не предоставил схему разводки электропитания. Иногда может пойти что-то не так - потребуется устранение неполадок. Но боюсь, что бывшие собственники вам не скажут о том, где и как проложена проводка. При этом, когда вы попросите связаться с электриком, который, который занимался этим вопросом, ответ скорее всего будет следующим:
«Человек уже не в России, связаться с ним возможности уже нет»
С таким ответом , «слово в слово», я уже встречался несколько раз. Кажется, это уже какой-то шаблон.
Восемь месяцев назад на Большой Серпуховской приняли в управление квартиру с ремонтом. После сдачи оной выяснилось, что при выключении света в прихожей, также вырубается розетка в прихожей. Эта розетка предусмотрена для подключения роутера. Соответственно wi-fi в квартире работает только при включенном свете в прихожей. Электрик, который занимался проводкой, испарился. У нашего электрика был только один вердикт – снимать натяжной потолок и разбираться в проводке. В итоге просто аккуратно сделали вторую розетку.
Пока вот только такие были проблемы.
И если я что-то упустил, то буду премного благодарен за советы.
Делюсь впечатлениями.
Все квартиры выглядели потрясающе, как с «обложки модных журналов». Шикарная картинка, отличное наполнение бытовой техникой, со вкусом обставлены хорошей мебелью. Но при замечательной внешней картинке нутро ремонта было местами гнилое.
Итак, две основные и вечные проблемы – сантехника и электрика.
Сантехника
Очень рекомендую перед принятием какого-либо решения спуститься к соседям и узнать - не заливали ли их в процессе ремонта.
Если ремонтники заливали соседей, то на время проведения работ горе-мастера иногда просто придумывают временное решение. Поэтому сантехнику не просто проверяем, а выясняем, какая была протечка, где она была и что было сделано в процессе исправления.
Именно так мы залили на Шухова Фора банк. В процессе ремонта это отделение банка уже заливали, а я не удосужился это проверить. Контора, что занимается «флиппингом» тупо слилась – от убытков спасла страховка. В дальнейшем пришлось снимать плитку в ванне, чтобы долезть до проблемы.
После того, как квартира сдана - попросите арендатора раз в день заглядывать в сантехшкаф. Пусть проверяет на протечку все узлы соединений. Хотя бы в течение первой недели. Сюрпризы тоже могут возникнуть.
Так мы чуть не залили соседей одной из наших квартир в управлении. Ремонтом занимался собственник при продаже. Кого он нанимал для ремонта непонятно, но точно с кривыми руками. Подводка к одной гребенке была неправильно подсоединена. И выяснить предварительно визуально это было невозможно. Хорошо арендатор вовремя заметил течь.
Электрика
Не принимайте квартиру после ремонта, если продавец не предоставил схему разводки электропитания. Иногда может пойти что-то не так - потребуется устранение неполадок. Но боюсь, что бывшие собственники вам не скажут о том, где и как проложена проводка. При этом, когда вы попросите связаться с электриком, который, который занимался этим вопросом, ответ скорее всего будет следующим:
«Человек уже не в России, связаться с ним возможности уже нет»
С таким ответом , «слово в слово», я уже встречался несколько раз. Кажется, это уже какой-то шаблон.
Восемь месяцев назад на Большой Серпуховской приняли в управление квартиру с ремонтом. После сдачи оной выяснилось, что при выключении света в прихожей, также вырубается розетка в прихожей. Эта розетка предусмотрена для подключения роутера. Соответственно wi-fi в квартире работает только при включенном свете в прихожей. Электрик, который занимался проводкой, испарился. У нашего электрика был только один вердикт – снимать натяжной потолок и разбираться в проводке. В итоге просто аккуратно сделали вторую розетку.
Пока вот только такие были проблемы.
И если я что-то упустил, то буду премного благодарен за советы.
Доверительное управление квартирами. В 2024 году уже 16 лет.
внешняя ссылка
внешняя ссылка
23 апр.
Далеко не всегда наниматели осознают, что снимая совсем свежую квартиру, в которой никто не жил, они порой становятся тестерами всего этого.
Где-то всё ок, а где-то проявляется много всего, пожирающего время и нервы.
Где-то всё ок, а где-то проявляется много всего, пожирающего время и нервы.
Санкт-Петербург, 89533536846.
23 апр.
Лично сталкивался, что в "свежем" ремонте потом всплывают такие моменты, как скрутки медь-алюминий или не заменённый входной кабель до щитка (вроде бы называется "петля учёта").
Ну и заделывать кафелем угол с трубами и счётчиками наглухо - плохая идея.
Красивые на картинке санузлы с душем-подиумом на практике забиваются или позванивают в отсутствии водяного затвора.
Ну и заделывать кафелем угол с трубами и счётчиками наглухо - плохая идея.
Красивые на картинке санузлы с душем-подиумом на практике забиваются или позванивают в отсутствии водяного затвора.
Санкт-Петербург, 89533536846.
23 апр.
В принципе, решается всё просто, особенно если это «для бизнеса».
1. Вода. А ещё отопление.
Требуется «опрессовка». Это когда подключается прибор, перекрываются вводные краны и даётся ПОВЫШЕННОЕ давление в систему квартиры. Атмосфер 8 например. Всё сразу вылезет и потечёт фонтаном, если брак монтажа или материалов есть.
Кстати, все застройщики обязательно ее делают. И их ПП-трубы или железные/чугунина, обычно имеют меньше проблем в эксплуатации, чем сшитый полиэтилен (рехау обычно делают), который никто обычно не проверяет. И вопрос даже не кривые рук. Бывает брак. Ни для себя не делают, ни для продажи квартиры. Всем пох.
Яндекс подскажет где и как заказать.
2. Электрика.
Ещё проще и нужнее. Ибо, жертв от потекших труб не бывает, а от пожаров...
Вызывается «лаборатория», которая «прозванивает» проводку. Стоит копейки, тыщ 5-7 наверное, может 10. Я давно делал, вроде 5 платил (у меня застрой требовал). Но и зависит от количества электро-точек. Всякие электрики, с каким бы опытом или допусками они ни были, сделать этого не смогут. Там тоже приборы. Найдут скрутки, которые могут греться, обрывы и коротыши.
Ну и на счёт «плана электрики». Если надо сверлить, а плана нет, то есть бытовые приборы, определяющие провода в стене. Стоят копейки, поводил по предполагаемому месту и понятно - есть там провод/кабель или нет.
И ещё.
ВСЕ электрические соединения требуют иногда протяжки тупо отвёрткой. Не раз в год, но хоть раз в три года. Автоматы, розетки, выключатели. Контакты ослабевают от расширения/сжатия при нагревании от напряжения, а плохой контакт - это опасность нагрева.
И краны, кстати. ВСЕ шаровые краны требуется периодически крутить. Вкл/выкл. Раз в полгода точно. Ибо закисают. Да и нешаровым не помешает)
Рубль - твёрдая валюта!
Как был равен 100 копейкам, так и будет всегда)
Как был равен 100 копейкам, так и будет всегда)
23 апр.
Это если старый дом. Да, там чем больше всего заменено, тем лучше.
В новых все норм с этим. Можно не морочиться)
Рубль - твёрдая валюта!
Как был равен 100 копейкам, так и будет всегда)
Как был равен 100 копейкам, так и будет всегда)
23 апр.
Сантехника:23.04.24, 02:07Павел Рыкалин писал(а):В принципе, решается всё просто, особенно если это «для бизнеса».
1. Вода. А ещё отопление.
Требуется «опрессовка». Это когда подключается прибор, перекрываются вводные краны и даётся ПОВЫШЕННОЕ давление в систему квартиры. Атмосфер 8 например. Всё сразу вылезет и потечёт фонтаном, если брак монтажа или материалов есть.
Кстати, все застройщики обязательно ее делают. И их ПП-трубы или железные/чугунина, обычно имеют меньше проблем в эксплуатации, чем сшитый полиэтилен (рехау обычно делают), который никто обычно не проверяет. И вопрос даже не кривые рук. Бывает брак. Ни для себя не делают, ни для продажи квартиры. Всем пох.
Яндекс подскажет где и как заказать.
2. Электрика.
Ещё проще и нужнее. Ибо, жертв от потекших труб не бывает, а от пожаров...
Вызывается «лаборатория», которая «прозванивает» проводку. Стоит копейки, тыщ 5-7 наверное, может 10. Я давно делал, вроде 5 платил (у меня застрой требовал). Но и зависит от количества электро-точек. Всякие электрики, с каким бы опытом или допусками они ни были, сделать этого не смогут. Там тоже приборы. Найдут скрутки, которые могут греться, обрывы и коротыши.
Ну и на счёт «плана электрики». Если надо сверлить, а плана нет, то есть бытовые приборы, определяющие провода в стене. Стоят копейки, поводил по предполагаемому месту и понятно - есть там провод/кабель или нет.
И ещё.
ВСЕ электрические соединения требуют иногда протяжки тупо отвёрткой. Не раз в год, но хоть раз в три года. Автоматы, розетки, выключатели. Контакты ослабевают от расширения/сжатия при нагревании от напряжения, а плохой контакт - это опасность нагрева.
И краны, кстати. ВСЕ шаровые краны требуется периодически крутить. Вкл/выкл. Раз в полгода точно. Ибо закисают. Да и нешаровым не помешает)
Установил себе защиту от протечек (два крана, датчики и прибор) - перестал перекрывать воду при отъезде к командировку
Электрика:
Оперативно состояние можно проверить с помощь электрочайника, тестера (или лампы накаливания) и хорошего тройника. Просадка (плохие контакты, скрутки) сразу будет видна.
23 апр.
У меня несколько своих отремонтированных арендных обьектов, люди живут подолгу. Пока живут, я успеваю забыть особенности обьектов. Приходится звонить бывшим квартирантам спрашивать)
В одной из квартир, у меня, как выяснидось, проходной свет сделан, что удобно конечно. Но когда я об этом забыла была в шоке, что не включается люстра( а она была выключена в другом месте) Особегңнности есть всегда.
В одной из квартир, у меня, как выяснидось, проходной свет сделан, что удобно конечно. Но когда я об этом забыла была в шоке, что не включается люстра( а она была выключена в другом месте) Особегңнности есть всегда.
23 апр.
Ещё нужно обратить внимание на расход воды. Если расход воды холодной или горячей подозрительно превышен, то нужно поменять редуктор давления воды. Даже в новом доме, редукторы исправно служат в районе десяти лет, потом "закисают", а в хрущевках, говорят, редукторы - это вообще беда.
Я не риэлтор. Всем добра! Входящим, исходящим, мимо проходящим, косо смотрящим и за спиной говорящим.
23 апр.
Раньше, да и сейчас не всегда ставят редукторы давления. В основном их нет.23.04.24, 20:40ONSA писал(а):Ещё нужно обратить внимание на расход воды. Если расход воды холодной или горячей подозрительно превышен, то нужно поменять редуктор давления воды. Даже в новом доме, редукторы исправно служат в районе десяти лет, потом "закисают", а в хрущевках, говорят, редукторы - это вообще беда.
В Новый Год сбывается все, даже то, что в другое время сбыть не удаётся. Я не риэлтор.
23 апр.
Это мне так повезло, что ли?23.04.24, 21:55Fargon писал(а):Раньше, да и сейчас не всегда ставят редукторы давления. В основном их нет.23.04.24, 20:40ONSA писал(а):Ещё нужно обратить внимание на расход воды. Если расход воды холодной или горячей подозрительно превышен, то нужно поменять редуктор давления воды. Даже в новом доме, редукторы исправно служат в районе десяти лет, потом "закисают", а в хрущевках, говорят, редукторы - это вообще беда.
Всегда знала, что я фартовая))
Я не риэлтор. Всем добра! Входящим, исходящим, мимо проходящим, косо смотрящим и за спиной говорящим.
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 11 гостей
