ЖК Зиларт. Оценка и изменение за 6 месяцев 44 / 5042

Alexey Moskva писал(а):
Добрый вечер.

А теперь сравним среднюю цену за метр со средней цены 1-ки в монолите на автозаводской и коломенской
аппартаменты Зиларт: 153 840 рублей
автозаводская: 188 380 рублей или +23%
коломенская: 224 480 или +46%

Где вы увидели 153 тыс за метр? Или вы тут про технопарк пишите?

У меня двое знакомых покупали. Оба покупали трешки, а они дешевле в пересчете на кв.м, чем однушки.
Первый в марте по 135 тыс. за метр.
Второй в июне по 165 тыс. за метр.
Сейчас цена -175 тыс. за метр.

KeyserSoze писал(а):
Alexey Moskva писал(а):
Добрый вечер.

А теперь сравним среднюю цену за метр со средней цены 1-ки в монолите на автозаводской и коломенской
аппартаменты Зиларт: 153 840 рублей
автозаводская: 188 380 рублей или +23%
коломенская: 224 480 или +46%

Где вы увидели 153 тыс за метр? Или вы тут про технопарк пишите?

У меня двое знакомых покупали. Оба покупали трешки, а они дешевле в пересчете на кв.м, чем однушки.
Первый в марте по 135 тыс. за метр.
Второй в июне по 165 тыс. за метр.
Сейчас цена -175 тыс. за метр.

Эта оценка по парку Легенд-апартаментам.
По Зиларту сейчас пересчитаю- там корпуса другие

Alexey Moskva писал(а):
Эта оценка по парку Легенд-апартаментам.
По Зиларту сейчас пересчитаю- там корпуса другие

Спасибо за труд!
Но Парк легенд на то и аппартаменты, чтобы торговаться с дисконтом 10-15%: больше ставка налога, больше коммуналка, еще наверняка много приятных плюшек от государство российского. Например, риэлтор, которого я брал на сопровождение при продаже рассказал такую историю: до получения ключей в одном из апартов-гостиницы заставили предоставить дизайн-план квартиры для БТИ. Мелочь, а минус 100 тыс на дизайнера

По новой оценке
Средняя цена за метр:

Количество продаваемых квартир:

Изменение за полгода

Мой вывод: за полгода цены выросли от 2-х до 8-ми %, в среднем 5%, что соответствует безрисковой ставке в 10%

А теперь сравним среднюю цену за метр со средней цены 1-ки в монолите на автозаводской и коломенской
средняя Зиларт: 173 830 рублей
автозаводская: 188 380 рублей или +8.7%
коломенская: 224 480 или +29%

Потенциал роста порядка 9-29%

Совет: для себя покупать, в качестве инвестиций нужен более детальный отчет по соседним ЖК

Alexey Moskva писал(а):

Совет: для себя покупать, в качестве инвестиций нужен более детальный отчет по соседним ЖК

Большое спасибо.
И ответ дали приятный для меня.
Хотя если честно место для покупки для себя неоднозначное: пересечение ТТК, Каширки, Варшавки и МКЖД(МЦК). Зато доехать хоть куда можно :ya_hoo_oo:

Но на систему очистки воздуха придется изрядно потратиться.
Инвеста в ЖК Зиларт (квартиры) точно нет - высокая цена + огромный навес первички о 2023-2025 годов.

Однушки-апарты в парке легенд интересны для инвеста, но не факт что быстро продадите, многие еще побаиваются апартов. Например, я)) И опять же навес предложения со стороны ЖК Зиларт (квартиры).

KeyserSoze писал(а):
из апартов-гостиницы заставили предоставить дизайн-план квартиры для БТИ.

Грамотная разводка.
Представляю, как удивлялись этому в БТИ, где снимаю исключительно линейные размеры на высоте 1.20 от пола.
Может надо было предоставить эскизный проект для БТИ?

Святослав Сергеевич писал(а):
Алексей, а в Зиларте аппартаменты разве а не квартиры? В Технопарке подальше и рядом в Парке легенд вроде бы аппартаменты были, но там есть еще вторая очередь с квартирами - но всё как бы полузаморожено...

В Парке Легенд и квартиры и аппарты. Цена на квартиры не интересная, недавно мониторила. На аппарты могла бы быть интересной, если бы комплекс нормально строился. Но там похоже строить будут долго, задержки по строительству уже очевидны.
PS
При расчете инвестиционной привлекательности проекта ( например при расчете показателей NPV и IRR ) принято учитывать временнУю (приведенную) стоимость денег (то есть принимать в расчет тот факт, что стоимость денег сегодня выше чем завтра) и закладывать в в виде ставки дискотнирования или альтернативные безрисковые вложения (депозит) или хотя бы показатель инфляции. При потенциале роста объекта в +10-15% за весь период времени и сроке реализации проекта 2-3 года, вложения в проект можно фактически считать убыточными , так как депозит за 3 года даст около 25,97% (с учетом капы за весь срок) при ставке 9% годовых.

ir-ka писал(а):
KeyserSoze писал(а):
из апартов-гостиницы заставили предоставить дизайн-план квартиры для БТИ.

Грамотная разводка.
Представляю, как удивлялись этому в БТИ, где снимаю исключительно линейные размеры на высоте 1.20 от пола.
Может надо было предоставить эскизный проект для БТИ?

Наверное, экскизный проект. Ну план того как помещение будет разлиновано на комнаты после заселения.
Но брали они этот проект у специального дизайнера, чтобы сразу двух зайцев убить и БТИ успокоить и план -заготовку для ремонта иметь.

Тататьяна писал(а):
так как депозит за 3 года даст около 25,97% (с учетом капы за весь срок) при ставке 9% годовых.

Извинюсь, ошиблась расчет шел под 8 % годовых

Тататьяна писал(а):
При расчете инвестиционной привлекательности проекта ( например при расчете показателей NPV и IRR ) принято учитывать временнУю (приведенную) стоимость денег (то есть принимать в расчет тот факт, что стоимость денег сегодня выше чем завтра) и закладывать в в виде ставки дискотнирования или альтернативные безрисковые вложения (депозит) или хотя бы показатель инфляции. При потенциале роста объекта в +10-15% за весь период времени и сроке реализации проекта 2-3 года, вложения в проект можно фактически считать убыточными , так как депозит за 3 года даст около 25,97% (с учетом капы за весь срок) при ставке 9% годовых.

Потенциал роста считается относительно сегодняшней цены вторички.
При этом мы не знаем как поведет себя вторичка- она может расти по 10% в год, а может стоять на месте или немного упасть в цене.
В мире принято считать, что недвижимость - как Alternative Investment - растет на уровень инфляции + купоны( читай арендные платежи) получаемые ежемесячно.

Поэтому чтобы правильно посчитать прибыльность вложения в бетон нужно знать:
1. Отклонение от текущей цены вторички
2. Прогноз по изменению цены вторички до получения ключей
3. Безрисковая ставка

1. Допустим отклонение +15%
2. Допустим, что цена вторички за год не изменится
3. Безрисковая ставка 10%

Тогда через год мы получим +15 вместо 10% прибыли от банковского депозита. Зиларт по-моему сдают в 2017 году.

При этом если считать что недвига вырастет на 5% за год, то прибыль составит 15+5=20%
вместо 10% прибыли от банковского депозита