ЖК Барбарис. Оценка. Рекомендация: Покупать + 31.4% 69 / 3830

al25 писал(а):
Alexey Moskva писал(а):
Кстати спасибо за вопрос: я уже 2 недели мучаю себя вопросом как объяснить эту цифру и только сейчас я понял, сравнив новострой с фьючерсом на актив.

П.С. По Березовой аллеи +40% годовых

Хоть бы один человек, владеющий инструментом фьючерс, объяснил мне, как он применяется в новостройках. Я выйду из дискуссии, возможно мне не хватает знаний.

Фьючерс- это обязательство купить или продать актив в определенный момент времени, например через год.

К прмиеру ВЫ добываете нефть, и знаете , что черрез год у Вас будет 1000 баррелей.

Сейчас рыночная цена к примеру 50$ за баррель.

Вы боитесь что нефть упадет ниже 40$

На рынке котируется годовой фьючерс на нефть по 45$.
Вы продаете 1000 таких фьючерсов, а кто-то их покупает.
Таким образом черерз год Вы продадите 1000 баррелей по 45 и получите 45000 гарантированно
Если нефть будет стоить 60$ за баррель то Вы не дополучите 15000$, если 30$ то ВЫ наоборот в плюсе 15000$

________________________________________

Новостройка в какой то мере тоже фьючерс, потому что поставка актива происходит черерз определеное время, и совсем не фьючерс- потому что актив разный, то есть на текущем рынке нельзя купить или продать точь в точь квартиру, которую построят черерз год например.

Поэтому необходимо делать некоторые Допущение, описанные здесь viewtopic.php?f=13&t=48885

только что пересмотрел эпическую киноленту с крепким орешком "Счастливое число Слевина"
Алексея за его анализ, злодеи из того фильма, давно бы пустили на конфети

Александр Станиславович писал(а):
только что пересмотрел эпическую киноленту с крепким орешком "Счастливое число Слевина"
Алексея за его анализ, злодеи из того фильма, давно бы пустили на конфети

А почему?

Александр Станиславович писал(а):
только что пересмотрел эпическую киноленту с крепким орешком "Счастливое число Слевина"
Алексея за его анализ, злодеи из того фильма, давно бы пустили на конфети

в ютубе этого кина нет! Где смотрели?

почему семью Слевина пустили в распыл?
Потому что сговорился с участниками тотализатора, Алексей

al25 писал(а):
Александр Станиславович писал(а):
только что пересмотрел эпическую киноленту с крепким орешком "Счастливое число Слевина"
Алексея за его анализ, злодеи из того фильма, давно бы пустили на конфети

в ютубе этого кина нет! Где смотрели?

по электронагревательному только что передавали
канал СТС

Alexey Moskva писал(а):
al25 писал(а):
Alexey Moskva писал(а):
В нашем случае прибыль в год = 10%+ ( 31.4%*1.1*1.1)/2=44.54% примерно

Алексей, тут вот какая штука. Я с седьмого класса учился в спортшколе, потом СССР умер, пришлось после школы поступить в политех, но лекции я не любил. Зато помню таблицу умножения десятичных цифр, она висела над школьной доской в 6 классе и законы арифметики для начальных классов(От перемены мест множителей произведение не меняется). Поясню к чему это я. Разберем вот этот пример. 10%+ ( 31.4%*1.1*1.1)/2=44.54% примерно. Верхняя часть дроби, это произведение 31.1 умноженное на произведение 1.1на 1.1. Одиннадцать на одиннадцать это из таблицы 6 класса 121. У нас это 1.21. Значит в нашей ситуации мы увеличиваем 31.1 на 21 процент(без калькулятора это 37.55) и после делим на 2(это 18,77) и после прибавляем к 10.(это 28.77). Почему у тебя 44.54?

З.Ы. Учитывая, что на форуме были в момент опубликования примера и синепруф и рентополучатель и многие другие, получается, что они тебя не читают, потому как твои цифры не бьются в уме. Это видно сразу.
Объясни как так получилось.

Я не правильно перемножил - умножал в голове.
Конечно же не 44.54%, а 29% годовых

На самом деле я вообще не ожидал такого результата.

Результат показал, что у кого есть вторичка, а рядом строят первичку, то можно спокойно посчитать сколько можно заработать, продав вторичку и купив первичку.

Сейчас считаю Грин парк от Пика и ЖК Березовая аллея- каких монстров там строят. Кто там свои хрущи 9-ти и 12-ти этажные не продаст- тот очень многое потеряет в ближайшие 2-3 года. До сих пор под впечатлением.
Проезжал Родной город на Октябрьском поле- башни почти построены

Всё таки не корректно сравнивать нежилые помещения (аппартаменты) и квартиры.
По моему опыту продажи первых стоимость их сегодня всегда ниже за м2 (при сравнительных характиристиках) на 10-20% по району....

Давайте прежде чем покупать апартаменты, дождемся 2020 года с его 2% налогом на апартаменты по кадастру, тогда как на 9-12 этажные хрущики ставка будет 0.1%. Вот тогда и посчитаем, где выгоднее жить и что надо быстро продавать.

David Moiseevich писал(а):
Давайте прежде чем покупать апартаменты, дождемся 2020 года с его 2% налогом на апартаменты по кадастру, тогда как на 9-12 этажные хрущики ставка будет 0.1%. Вот тогда и посчитаем, где выгоднее жить и что надо быстро продавать.

Не все так просто: если первоначальная разница в цене 20%, а разница в налоге 2%, то есть в 10 раз меньше и ставка банка 10%, то эта разница не окупится никогда.

Объясню не использовав математических формул:
Вы 20% разницы кладете в банк под 10% годовых
Черерз год у Вас 20% + 20%*0.1=22%
Вы отдаете 2% налога и остается 22-2=20%
То есть разница в 20% у Вас останется всегда

Alexey Moskva писал(а):
Вы отдаете 2% налога и остается 22-2=20%

Все Немного лучше - не 2%, а 1,6%