Просьба оценить "минусы" 40 / 1557

Route писал(а):
Дмитрий,

т.е. Вы считаете, что агенты других квартир(с одним собственником и более трех лет) настолько плохи, что не в состоянии продать объект своего клиента дороже, чем Вы или похожие хорошие-опытные агенты продадут квартиру с 7-ю собственниками, опекой и менее трех лет?

Я считаю, что нужно:
1. изучать ситуацию,
2. Смотреть, что можно сделать для ее упрощения;
3. В зависимости от ситуации разрабатывать рекламную стратегию.
Для этого нужны опыт, знания и кое-какие навыки.
Впрочем, некоторым трезвым товарищам это не понять: куда проще опустить клиента в цене процентов на 20, чтобы в итоге и квартира продавалась ниже рынка, и комиссия была многотысячная за выставление единственного объявления в Виннере.
И ведь заметьте: даже аргументы искать не нужно, чтобы опустить клиента в цене, потому что он сам назвал свои "недостатки": опека + менее 3 лет в собственности + 7 сособственников, то есть, он сам готов опускаться в цене и не слабо.

Юлия Лурье писал(а):
Выкуп долей внутри семьи в вашей ситуации тоже не так прост - и в случае покупки детьми и в случае покупки у детей - нужна опека, и в том и другом случае ипотека возможна не во всех банках.
Расскажите, как вы сами представляете себе поэтапно схему номер один - тогда расскажу про подводные камни. Надежный и опытный риэлтор поможет избежать их и в работе с банками, и в работе с опекой,и в предоставлении гарантий результата покупателю, извините за тривиальность лозунга..
и не просто риэлтор тут буден надобен, а риэлтор из АН, которое будет успокаивать всех участников движухи и гарантировать печатями и бумажками покупателю позитивные перспективы рассления.

Двое из прописанных/совладельцев не будут участвовать в продаже/приобретении. Точнее, по факту они будут, но их интереса в этом уже нет.
Вопрос с ними решается без привлечения банковских займов.

Квартира покупается для других 5х (включая двоих детей).

Имеет ли смысл заранее уменьшить количество совладельцев/прописанных в квартире для большей "привлекательности" объекта.
Или что 5, что 7 ..разница уже небольшая?

Единственно, что необходимо учитывать, что покупая МЕНЬШУЮ квартиру, пусть даже при этом выделяя детям большую площадь каждому (уменьшая количество собственников), Вы неминуемо уменьшаете площадь пользования для каждого ребенка. И если это уменьшение будет серьезным - опека вполне может до него докопаться.

Хм... этот вопрос не учли.
Покупка квартиры планируется для моих родителей, меня, двоих моих детей + в дальнейшем прописывается моя супруга.
рассчитывать мы можем на метраж 77-80кв.м.

Route писал(а):
Дмитрий,

т.е. Вы считаете, что агенты других квартир(с одним собственником и более трех лет) настолько плохи, что не в состоянии продать объект своего клиента дороже, чем Вы или похожие хорошие-опытные агенты продадут квартиру с 7-ю собственниками, опекой и менее трех лет?

То есть, Вы считаете, что квартира продаваемая опытным агентом может быть продана за те же деньги, что и продаваемая самим собственником, без помощи профессионалов?
Вы считаете, что агент ничем помочь не может, кроме как уменьшить сумму денег, получаемых продавцами, на размер своей комиссии?
Мое мнение, что если опытный агент не может помочь продать дороже, чем это сделает сам продавец квартиры, то грош цена такому агенту, и имя ему - паразит: вроде клеща присосавшегося к деньгам клиента.

Или что 5, что 7 ..разница уже небольшая?

Небольшая.

рассчитывать мы можем на метраж 77-80кв.м.

Теоретически - могут докопаться. Мы недавно менялись так - трешка на двушку. При этом доля ребенка увеличивалась ... но опека встала на дыбы, именно по уменьшению общего метража. Войковский район.
Мы пробились с помощью
1. Коммерческой оценки. 2. Экспертизы уровня шума 3. Экологической экспертизы 4. Заключения врача аллерголога 5. Коммерческой оценки 6. Сравнения коммунальных платежей. 7. Денег на счет ребенка. В общем - было непросто и не дешево.
А за полгода до этого Левобережный пропустил трешку в МСК (1/3) на двушку в области (3/4) без малейших проблем.
В общем - как повезет.
Но в любом случае - метраж детей должен увеличиваться. Иначе - вообще труба.

Сложная продажа,затем альтернатива...
Кроме того, двое детей - альтернатива приобретаться будет с помощью маткапитала, возможно... :-(

Я б на вашем месте без риэлтора не рисковала бы действовать, сложно, если не сказать невозможно будет увязать это в одну цепочку самостоятельно.
Прислушивайтесь к советам , анализируйте самостоятельно ситуацию, но риэлтора начинайте присматривать уже.

Олег Назаров писал(а):
Или что 5, что 7 ..разница уже небольшая?

Небольшая.

рассчитывать мы можем на метраж 77-80кв.м.

Теоретически - могут докопаться. Мы недавно менялись так - трешка на двушку. При этом доля ребенка увеличивалась ... но опека встала на дыбы, именно по уменьшению общего метража. Войковский район.
Мы пробились с помощью
1. Коммерческой оценки. 2. Экспертизы уровня шума 3. Экологической экспертизы 4. Заключения врача аллерголога 5. Коммерческой оценки 6. Сравнения коммунальных платежей. 7. Денег на счет ребенка. В общем - было непросто и не дешево.
А за полгода до этого Левобережный пропустил трешку в МСК (1/3) на двушку в области (3/4) без малейших проблем.
В общем - как повезет.
Но в любом случае - метраж детей должен увеличиваться. Иначе - вообще труба.

При этом Олег, дайте поумничаю, опека все-таки интересовалась у вас судьбой прописанных сейчас? Ведь по их логике, при сохранении размера площадей на ребенков-собственников все равно условия проживания несов потенциально ухудшаются, если туда прописываются(предполагается, что могут и начать проживать в любой момент) взрослые?Так что ничего не приобретающие взрослые могут только усложнить ситуацию с опекой.
Оценку для опеки я даю сама, прикладывая аттестат РГР, там это есть в компетенциях..Так что за оценкой для опек, судов, прокуратур, брачных догворов и соглашений о разделе имущества -обращайтесь,Олег, вам 50-типроцентная скидка до 31 декабря с.г. :lol:

Юлия Лурье писал(а):
Оценку для опеки я даю сама, прикладывая аттестат РГР, там это есть в компетенциях..

1. Оценка для опеки давно есть в кадастровом паспорте.
2. С 1 января 2013 в НК РФ поправили, какую оценку могут принимать нотариусы(где применимо).
Ваш аттестат - не более чем бумажка, для обоих случаев - макулатура.

Я так понимаю. что в случае,изложенном Олегом, оценка кадастра не укладывалась в нужную картину. Именно поэтому обращались к оценщику. Именно поэтому раз в месяц я даю для опеки свою оценку, при том, что есть кадастр.Даю тогда, когда нужно мне(нам, моим сотрудникам, моим клиентам).Так что бумажка моя очень востребована пока по своему прямому назначению. :lol:

Кстати, перед отъездом сдала свою оценку нотариусу для получения св.о праве на наследство.Ее устроил такой формат.

Всем доброго дня!
Ну и переполох здесь коллеги устроили. Сертификаты нафталиновые повытаскивали, бумагами со штампами трясут, радеют за трезвость в рядах. И это в высокий то сезон... :hi_hi_hi:

Обыкновенная, стандартная ситуация.
Мои взгляды:
- С 2-мя собственниками лучше расстаться сразу. Кто знает, что может произойти, передумают в самый ответственный момент, и "суши весла". Я так недавно 1-ку после наследства продал, там тоже 7 собственников было. Срывали продажу 3 раза, хотя предварительно все было оговорено и согласовано. Но, - то один, -то другой, -то третий, "переобувались" в момент принятия окончательного решения. А у вас еще и опека. Каждый раз, меняя стоимость, объект покупки, существенные условия сделки, вы будите вынуждены проходить все "круги" заново. В вашем случае, 5 собственников из 7 - члены одной семьи, действующие в интересах своей семьи, вот и решайте вопросы своей семьи, без мнения и капризов иных субъектов.
- Попробуйте объективно оценить свои возможности. Для этого - максимально объективно оцените стоимость продаваемой и покупаемой квартир. Определив место расположение и существенные характеристики покупаемой квартиры, следует обратиться в органы опеки с целью предварительной консультации по перспективе принятия ими решения по вашему вопросу. Только случае благоприятного прогноза, приступайте к поиску покупателя на вашу квартиру.
- Рекомендую вам нанять профессионального участника рынка. Его присутствие обеспечит привлекательность объекта в глазах покупателей, ибо альтернативные объекты, продаваемые без участия риэлтора, выглядят не привлекательно, т.к. вызывают сомнения как у риэлторов, так и самостоятельных покупателей, в реальности осуществления планируемой сделки. Кроме того, профессионал возьмет на себя все хлопоты по размещению рекламы, показам, переговорам, поиску и проверке альтернативной квартиры, проведению и регистрации сделок, представит и защитит ваши интересы, в том числе в органах опеки.

Ваш вопрос сложен, по больше части, только тем, что он слишком рутинный. Все решаемо.

При этом Олег, дайте поумничаю, опека все-таки интересовалась у вас судьбой прописанных сейчас? Ведь по их логике, при сохранении размера площадей на ребенков-собственников все равно условия проживания несов потенциально ухудшаются, если туда прописываются(предполагается, что могут и начать проживать в любой момент) взрослые?Так что ничего не приобретающие взрослые могут только усложнить ситуацию с опекой.

1. Нет. Причем, все прописанные до того, там и остались (родственный обмен). И опеку это никоим образом не заинтересовало.
2. Оценку делили исключительно для красоты. По оценке БТИ (как и по метражу) мы проходили свободно, но была поставлена задача набрать некий объем документов. Именно поэтому была заказана красивая оценка, которая в одном случае дала максимально возможный результат, во втором минимально возможный. Разница между трешкой и двушкой сократилась и часть разницы была положена на счет ребенка (вклад Детский, красивый проспект банка и все такое). Мое мнение - опека просто перестраховывалась ... и мы им набрали некий пакет, которым можно было бы ткнуть в глаз возможному проверяющему. То есть, одобрение было дано не просто так, а на основе ИЗУЧЕНИЯ :ti_pa:

соответствующих документов.