ЖК Зиларт. Оценка и изменение за 6 месяцев 44 / 5042

Alexey Moskva писал(а):

Потенциал роста считается относительно сегодняшней цены вторички.
При этом мы не знаем как поведет себя вторичка- она может расти по 10% в год, а может стоять на месте или немного упасть в цене.
В мире принято считать, что недвижимость - как Alternative Investment - растет на уровень инфляции + купоны( читай арендные платежи) получаемые ежемесячно.

Поэтому чтобы правильно посчитать прибыльность вложения в бетон нужно знать:
1. Отклонение от текущей цены вторички
2. Прогноз по изменению цены вторички до получения ключей
3. Безрисковая ставка

1. Допустим отклонение +15%
2. Допустим, что цена вторички за год не изменится
3. Безрисковая ставка 10%

Тогда через год мы получим +15 вместо 10% прибыли от банковского депозита. Зиларт по-моему сдают в 2017 году.

При этом если считать что недвига вырастет на 5% за год, то прибыль составит 15+5=20%
вместо 10% прибыли от банковского депозита

Алексей, я с большим уважением отношусь к Вашим исследованиям и пишу не с целью покритиковать, а с целью докопаться до истины и понять насколько подобного рода расчеты жизнеспособны сегодня. Сама "болею" этой темой

Мне интересен РН как инвестиционная площадка, причем я считаю, что зарабатывать можно и на растущем и на падающем рынке, вопрос в стратегии. Если интересно давайте попробуем совместно порассуждать в этом направлении. Может появятся нужные мысли)

В данном случае при оценке инвестиционной привлекательности первички мне кажется стоит принять во внимание что доход на уровне инфляции она априори не приносит, так как арендный доход отсутствует. Поэтому думаю все-таки учет временного фактора важен.

Тататьяна писал(а):

Алексей, я с большим уважением отношусь к Вашим исследованиям и пишу не с целью покритиковать, а с целью докопаться до истины и понять насколько подобного рода расчеты жизнеспособны сегодня. Сама "болею" этой темой Мне интересен РН как инвестиционная площадка, причем я считаю, что зарабатывать можно и на растущем и на падающем рынке, вопрос в стратегии. Если интересно давайте попробуем совместно порассуждать в этом направлении. Может появятся нужные мысли)

В данном случае при оценке инвестиционной привлекательности первички мне кажется стоит принять во внимание что доход на уровне инфляции она априори не приносит, так как арендный доход отсутствует. Поэтому думаю все-таки учет временного фактора важен.

Стратегия всегда есть.
Сейчас моя стратегия- это покупка доллара до 65 за доллар.
А весной выход в недвигу

Зиларт, технопарк и парк легенд мертвые проекты для инвестиций из-за тамошней экологии, посредственной транспортной доступности, гигантского навеса конкурирующих предложений в одной и той же локации и тикающей бомбы в виде налога на имущество от 0.5 до 2% от кадастровой стоимости к 2020 году.

Покупать для инвестиций можно только отдельные объекты точечной застройки, рядом с метро внутри мкада в нормальных районах - их всегда можно продать местным жителям улучшающим свои условия.

David Moiseevich писал(а):
Зиларт, технопарк и парк легенд мертвые проекты для инвестиций из-за тамошней экологии, посредственной транспортной доступности, гигантского навеса конкурирующих предложений в одной и той же локации и тикающей бомбы в виде налога на имущество от 0.5 до 2% от кадастровой стоимости к 2020 году.

Покупать для инвестиций можно только отдельные объекты точечной застройки, рядом с метро внутри мкада в нормальных районах - их всегда можно продать местным жителям улучшающим свои условия.

По поводу транспортной доступности этих объектов (Парк Легенд и Зиларт) -считаю, что все не так уж и плохо, особенно после открытия МЖК. Беда в сроках и вероятных срывах этих сроков, которые по ПЛ уже почти очевидны.

По поводу, что предпочтительнее точечная застройка либо районная в старой Москве для инвестиций. Вот одновременно и согласна с Вами и не согласна. Точечная застройка да- интересна жителям района и востребована ими. Но такой интересант скорее всего рассчитывает продать свою, причем чем дороже тем лучше, что сейчас сложно. Поэтому сегодня они в основном просто туристы.
При квартальной застройке часто повышенный спрос на новый микрорайон формируется через 3-5 лет после запуска проекта. И этот спрос устойчев и платежеспособен. Купившие несколько лет назад квартиры молодые семьи (читай ипотечники, читай люди с нормальной белой зарплатой и потенциалом карьерного роста), начинают подтягивать к себе родителей, родственников иногда друзей и коллег. При этом многие их них изначально не москвичи, поэтому не привязывают продажу недвижимости в Москве к этой сделке, а берут ипотеку или приходят с прямыми деньгами. Вопрос размещения родителей рядом у них как правило стоит остро, поскольку это позволяет существенно экономить на услугах нянь и дает возможность нормально развиваться в карьерном плане.

В новых микрорайонах как правило большая жопа с социальной инфраструктурой, школами, детскими садами и поликлиниками. О страданиях жителей той же Коммунарки даже тут на форуме писали. А в случае зиларта это усугубляется страшной промзоной рядом и выхлопами с ттк и Варшавки плюс вонь очистных сооружений. Это только на рекламных проспектах жить рядом с рекой и набережной красиво. А в реальности это постоянная вонь и сырость. Короче впарили замкадным лохам у кого было денег больше, чем на Подмосковье, типа центр Москвы, теперь будем смотреть и веселиться наблюдая как они будут пытаться ЭТО сдать или потом продать... Потому что жить там ближайшие лет 10-15 очень не комфортно будет.

David Moiseevich писал(а):
В новых микрорайонах как правило большая жопа с социальной инфраструктурой, школами, детскими садами и поликлиниками. О страданиях жителей той же Коммунарки даже тут на форуме писали. А в случае зиларта это усугубляется страшной промзоной рядом и выхлопами с ттк и Варшавки плюс вонь очистных сооружений. Это только на рекламных проспектах жить рядом с рекой и набережной красиво. А в реальности это постоянная вонь и сырость. Короче впарили замкадным лохам у кого было денег больше, чем на Подмосковье, типа центр Москвы, теперь будем смотреть и веселиться наблюдая как они будут пытаться ЭТО сдать или потом продать... Потому что жить там ближайшие лет 10-15 очень не комфортно будет.

Сравните ценник, а заодно и качество инфраструктуры в сформировавшихся районах массовой застройки Москвы 2006-2010 года с ценником окружения. Рассмотрите Марфино, Волгоградский и Нахимово (от Ведиса) для примера. Обычный эконом, панель. А потом на основе текущих цен можно попробовать сделать выводы.
Зил арт будет отличным местом, ИМХО. Но не скоро.

David Moiseevich писал(а):
В новых микрорайонах как правило большая жопа с социальной инфраструктурой, школами, детскими садами и поликлиниками. О страданиях жителей той же Коммунарки даже тут на форуме писали. А в случае зиларта это усугубляется страшной промзоной рядом и выхлопами с ттк и Варшавки плюс вонь очистных сооружений. Это только на рекламных проспектах жить рядом с рекой и набережной красиво. А в реальности это постоянная вонь и сырость. Короче впарили замкадным лохам у кого было денег больше, чем на Подмосковье, типа центр Москвы, теперь будем смотреть и веселиться наблюдая как они будут пытаться ЭТО сдать или потом продать... Потому что жить там ближайшие лет 10-15 очень не комфортно будет.

А с чего вы решили, что на Зиле соскочат со строительства инфраструктуры? Это же не коммунарка за дешево. Кто купить следующие лоты (стройка до 2027 года), если первые очереди кинут с инфраструктурой?

Да и Коммунарка очень подросла в цене.
По фактическим недавним сделкам по продаже не знаю, но по аренде могу сказать из недавнего коллега сдала 1-ку переделанную в 2-ку за 35 тыс вот только что :sh_ok:

Меня это очень удивило, но это факт.

David Moiseevich писал(а):
В новых микрорайонах как правило большая жопа с социальной инфраструктурой, школами, детскими садами и поликлиниками. О страданиях жителей той же Коммунарки даже тут на форуме писали. А в случае зиларта это усугубляется страшной промзоной рядом и выхлопами с ттк и Варшавки плюс вонь очистных сооружений. Это только на рекламных проспектах жить рядом с рекой и набережной красиво. А в реальности это постоянная вонь и сырость. Короче впарили замкадным лохам у кого было денег больше, чем на Подмосковье, типа центр Москвы, теперь будем смотреть и веселиться наблюдая как они будут пытаться ЭТО сдать или потом продать... Потому что жить там ближайшие лет 10-15 очень не комфортно будет.

Этот же Зиларт потом "лохи" продадут, если надобность возникнет, намного дороже всяких экологичных Ясенево и прочих. Чистый бизнес-класс, хорошие новые монолиты. Уверен, обязательства в виде школ и детсадов будут выполнены. И будет не просто спальник, а современный и дорогой район без муниципалов и алкашни. Который уже сейчас с замкадной коммунаркой сравнивать неуместно.

KeyserSoze писал(а):
А с чего вы решили, что на Зиле соскочат со строительства инфраструктуры? Это же не коммунарка за дешево. Кто купить следующие лоты (стройка до 2027 года), если первые очереди кинут с инфраструктурой?

Для апартаментов социальная инфраструктура изначально не предусмотрена от слова совсем. А такого жилья там большая часть. Покупателей ждет бааальшой сюрпрайз, когда они начнут там жить, особенно с детьми. И да, метра в пешей доступности там тоже нет, только мцк, на котором нужно ехать до Ленинского проспекта для нормальной пересадки в центр, или адски давиться на супер перегруженной Автозаводской. Короче может быть райончик и будет неплохим когда нибудь, но как говаривал классик, жить в это светлое время уж не придется ни мне, ни тебе (с)