Оцените пожалуйста 5-ти комнатную в Люблино 192 / 2613

19.09.17, 22:28
Алексей Слесарев писал(а):
LidiyaL,
В соседнем корпусе Краснодарская 57 корп.2 МГСН тщетно пытается продавать почти ваш аналог за 18 500:
внешняя ссылка
Это утопия, потому как есть за 15 600 более современная и интересная четырешка в КОПЭ, которую пытаются продать с 3 октября 2016 года, на Верхние Поля 35 корп.2: внешняя ссылка
Так что, делайте разумные выводы!

У нас ремонт намноого лучше, понимаю что на ремонт особо сейчас не смотрят, но в масштабах 90+метров мне кажется это существенная сумма на ремонт. Может я не права.
На циане так же есть похожая за 16, но даже я понимаю что это все неадекватные цены на этот район. Впринципе мы так и надеялись что ~13 она стоит, но начитавшись этот форум уже начало даже казаться что все много плачевнее.

19.09.17, 22:35
Ирина Сорокина писал(а):
В данном случае 5 к кв не есть стандарт рынка и метод мало применим) Недостаточна выборка конкурентов.

Тут вы конечно правы, с одной стороны.
Но, с другой стороны всегда можно подойти к вопросу оценки таких объектов логически. Как я и поступил, приведя в пример трешки и стоимость в них 1 кв.м. А как мы с вами знаем, чем больше квартира, тем дешевле в ней метр. Не сильно, не в разы, но дешевле. Разница может доходить до 3-5 %. Однако, сейчас на рынке сложилась ситуация, когда двушки и трешки стали более востребованы, чем однушки. И в однушках цена упала на уровень трешек. Здесь у нас пятикомнатная. Традиционно, такие квартиры на любителя и долго ждут своего покупателя. Потому, цена метра может быть даже ниже, чем в трешках. С другой стороны, пятикомнатных квартир мало, и в районе они если и есть, то в п-44Т, где площадь уже около 120 кв.м, а соответственно цена более высокая. В общем, кому нужна пятикомнатная за недорого, тот вполне ее может рассмотреть по цене метра в трешке. Хотя, такой покупатель постоянно будет искушать себя четырешками в КОПЭ. Потому, цену за метр, в данном случае я бы рекомендовал сделать на 5-10 % ниже цены метра в четырешках КОПЭ, что поможет привлечь тамошних покупателей.

19.09.17, 22:46
LidiyaL писал(а):
Впринципе мы так и надеялись что ~13 она стоит, но начитавшись этот форум уже начало даже казаться что все много плачевнее.

По 11 млн руб трешки стоят мертво. Даже звонков нет.
Прикиньте от этого вашу цену.
Ремонт это плюс в такой квартире. Есть возможность делать косметику поэтапно и жить в квартире.

19.09.17, 22:46
LidiyaL писал(а):
У нас ремонт намноого лучше, понимаю что на ремонт особо сейчас не смотрят, но в масштабах 90+метров мне кажется это существенная сумма на ремонт. Может я не права.

Вы правы!
Ремонт важен, но на цену влияет не так сильно. В вашем случае, за ХОРОШИЙ ремонт покупатель сможет накинуть 1 млн.

19.09.17, 22:46
LidiyaL писал(а):
На циане так же есть похожая за 16, но даже я понимаю что это все неадекватные цены на этот район. Впринципе мы так и надеялись что ~13 она стоит, но начитавшись этот форум уже начало даже казаться что все много плачевнее.

13 000 вполне может быть. Но, думаю что пожелания вашего покупателя скорее всего могут находиться в пределах 12 500. Лично я старался бы выйти на такую цену, если бы искал такую квартиру. Однако, если ваши прямые конкуренты будут дороже 13 000, у вас есть все шансы. Для правильного торга вы должны обойти их всех, и регулярно следить за их ситуацией с продажей. Тогда в случае торга со своим покупателем вы сможете аргументированно отстоять свою цену.

19.09.17, 22:40
DmitryPos писал(а):
Продал в августе пять КамАЗов с клубникой, вот и подраслабился )
Жирок накопил

Клубника к концу июля вся отошла. А обычно, она в июне вся отходит.
Вот сейчас есть немного, но это уже ремонтантные сорта. И сейчас то она как раз в цене. Если летом до 350 доходила, сейчас не ниже 700. Так что, нам еще копить и копить!

Там дом нестандартный. нетиповой.

И по цене ощущение 11-12 миллионов. Никому этот дом дороже не приглянётся.
Лучше узаконить, так как ипотечные банки стали очень недружелюбно относиться к перепланировкам
Тем более если начинать с цены 13, у вас времени впереди очень много.

19.09.17, 22:56
Алексей Слесарев писал(а):

19.09.17, 22:46
LidiyaL писал(а):
У нас ремонт намноого лучше, понимаю что на ремонт особо сейчас не смотрят, но в масштабах 90+метров мне кажется это существенная сумма на ремонт. Может я не права.
Вы правы!
Ремонт важен, но на цену влияет не так сильно. В вашем случае, за ХОРОШИЙ ремонт покупатель сможет накинуть 1 млн.
19.09.17, 22:46
LidiyaL писал(а):
На циане так же есть похожая за 16, но даже я понимаю что это все неадекватные цены на этот район. Впринципе мы так и надеялись что ~13 она стоит, но начитавшись этот форум уже начало даже казаться что все много плачевнее.
13 000 вполне может быть. Но, думаю что пожелания вашего покупателя скорее всего могут находиться в пределах 12 500. Лично я старался бы выйти на такую цену, если бы искал такую квартиру. Однако, если ваши прямые конкуренты будут дороже 13 000, у вас есть все шансы. Для правильного торга вы должны обойти их всех, и регулярно следить за их ситуацией с продажей. Тогда в случае торга со своим покупателем вы сможете аргументированно отстоять свою цену.

я думаю, за 13 млн и звонков не будет
она в выборку не попадет
люди, которые ищут ПЯТКОМНАТНУЮ -будут заряжать в поисковике другой метраж
люди, которые ищут ТРЕХКОМНАТНУЮ - будут заряжать в поисковике другую цену

выставлять надо как трешку, я бы посоветовала за 12500 000-12600 000, смотреть реакцию рынка, никто никогда не мешает изменить цену вверх при толпе просмотров или хотя бы двух желающих внести аванс
ну, и при специфике района - большие надежды на продажу расклейкой, неславянская многодетная семья вполне может найтись на такой специфический товар, и оценить его по достоинству

19.09.17, 23:10
Юлия Лурье писал(а):
она в выборку не попадет

Вот это ключевое. Потому, рекламировать надо как трешку, как четырешку, и как пятикомнатную. Расклейка-атавизм. Разве что уклеить весь район так, чтобы даже дети в яслях знали о продаже пятикомнатной на Краснодарской. И все равно, когда ее найдут по расклейке, пойдут смотреть в интернет базы.

19.09.17, 23:16
Алексей Слесарев писал(а):
И все равно, когда ее найдут по расклейке, пойдут смотреть в интернет базы.

не факт
не придумывайте оправдания своей ленивой позиции
клеить обязательно НАДО!!

Можно поступить более цивилизованно и оплатить стеклянные доски объявлений. Это не очень дорого, порядка 5 тыс на 2 недели весь район. Раньше регулярно так делал.