Автоматическая оценка квартир порталами 29 / 490

15.08.23, 16:12
funfunych писал(а):
Не скажу именно за циан (не знаю, как у них), но для калькулятора не обязательно надо знать все реальные цены, чтобы на них ориентироваться. В некоторых калькуляторах используется математическая модель, основанная на реальных (но частичных) данных. А далее все оценки корректируются через эту матмодель.

Это я к тому, калькулятор (при грамотном подходе) может давать оценки адекватные реальным ценам. Естественно, без учета нюансов типа качества ремонта, соседей, документов и пр.

Если не секрет, о каких конкретно калькуляторах идет речь? Мы можем проверить их точность путем наложения данных по известным суммам ипотечных сделок из Домклика. Не хотите сыграть в игру?

15.08.23, 11:57
Rina29 писал(а):

15.08.23, 11:46
Сергей Румянцев писал(а):

15.08.23, 11:26
Rina29 писал(а):

Вопрос был в том числе про методику. Мне казалось, что эти квартиры, если не оценивать индивидуально, имели бы одинаковую оценку.
А вы напишите в Ци и задайте им свой вопрос про методику ИХ оценки. Потом нам расскажите.
Можно я не буду им писать?:)

Докладываю:) Смотрите сообщение на 2 странице темы. Есть вопрос-есть ответ!

15.08.23, 16:27
Илья Трунилов писал(а):

15.08.23, 16:12
funfunych писал(а):
Не скажу именно за циан (не знаю, как у них), но для калькулятора не обязательно надо знать все реальные цены, чтобы на них ориентироваться. В некоторых калькуляторах используется математическая модель, основанная на реальных (но частичных) данных. А далее все оценки корректируются через эту матмодель.

Это я к тому, калькулятор (при грамотном подходе) может давать оценки адекватные реальным ценам. Естественно, без учета нюансов типа качества ремонта, соседей, документов и пр.
Если не секрет, о каких конкретно калькуляторах идет речь? Мы можем проверить их точность путем наложения данных по известным суммам ипотечных сделок из Домклика. Не хотите сыграть в игру?

Мне иногда кажется, что у меня в голове тоже есть оценочный калькулятор:)

15.08.23, 16:27
Илья Трунилов писал(а):
Если не секрет, о каких конкретно калькуляторах идет речь?

Много лет назад (более 10) читал на ИРН, что они подобную модель использовали, т.е., как я понял, они использовали некоторые данные о реальных сделках (через дружественные агентства и пр), чтобы составить корректирующую мат модель.

Но это не важно. Моя мысль в том, что достаточно иметь выборочные реальные цены сделок, чтобы через них скорректировать хотелки продавцов. Разумеется, с усреднением. Т.е. не во всех случаях калькуляторы используют тупо хотелки. По крайней мере теоретически есть возможность сделать хитрее - скорректировать -отелки на реальные цены. Разумеется, с погрешностью.

15.08.23, 17:18
funfunych писал(а):
скорректировать хотелки продавцов

Оставьте. Что Вы хотите корректировать? Человек установил цену на свое личное имущество. Не покупайте, проходите, ищите тех, кто готов услышать Ваши аргументы.

15.08.23, 17:18
funfunych писал(а):

15.08.23, 16:27
Илья Трунилов писал(а):
Если не секрет, о каких конкретно калькуляторах идет речь?
Много лет назад (более 10) читал на ИРН, что они подобную модель использовали, т.е., как я понял, они использовали некоторые данные о реальных сделках (через дружественные агентства и пр), чтобы составить корректирующую мат модель.

Но это не важно. Моя мысль в том, что достаточно иметь выборочные реальные цены сделок, чтобы через них скорректировать хотелки продавцов. Разумеется, с усреднением. Т.е. не во всех случаях калькуляторы используют тупо хотелки. По крайней мере теоретически есть возможность сделать хитрее - скорректировать -отелки на реальные цены. Разумеется, с погрешностью.

Хотелки продавцов корректирует спрос и только спрос. Любые теоретические расклады рушатся о капиталистическую выгоду. Жадность, выгода и предприимчивость это нормально.

15.08.23, 11:01
Rina29 писал(а):
Дано две 4-х комнатные квартиры в одном доме одинаковой площади. Цена первой – 30,8 млн. руб., второй – 22,0 млн. руб. Понятно, что первая с хорошим ремонтом. Оценка Циан – 27,3 и 24,4 млн. руб. соответственно. Правильно ли я понимаю, что Циан оценивает каждую квартиру индивидуально, а не только по общим параметрам (локация, серия дома, этаж и т.п.)? Можно ли в этом случае считать цену Циан близкой к реальной цене объекта? Не риелтор, могу задавать удивительные для профессионалов вопросы:)

Квартира за 30.8 млн в прошлом году уже продавалась. Они стартовали в декабре 2021 года по цене 29.3, в июне дошли до 25.5 млн. Покупателя не было, поэтому на месяц взяли паузу.
С другим агентом перевыставились в августе по цене 30 млн. Примерно через две недели приняли аванс у супружеской пары по цене 27.5 млн. Провели неипотечную сделку через Домклик. Переход права состоялся 22.09.22 года.
город Москва, вн. тер. г. муниципальный округ Сокольники,****************************
Характеристики объекта
Площадь, кв.м 91.3
Квартира
Этаж 2
Вид права, номер и дата регистрации
Общая совместная собственность
№ 77:03:****************-77/072/2022-7
от 22 сентября 2022
PS В этом конкретном случае оценка рыночной стоимости квартиры Цианом практически полностью совпадает с данными о сделке в Домклике.

15.08.23, 21:47
Илья Трунилов писал(а):

15.08.23, 11:01
Rina29 писал(а):
Дано две 4-х комнатные квартиры в одном доме одинаковой площади. Цена первой – 30,8 млн. руб., второй – 22,0 млн. руб. Понятно, что первая с хорошим ремонтом. Оценка Циан – 27,3 и 24,4 млн. руб. соответственно. Правильно ли я понимаю, что Циан оценивает каждую квартиру индивидуально, а не только по общим параметрам (локация, серия дома, этаж и т.п.)? Можно ли в этом случае считать цену Циан близкой к реальной цене объекта? Не риелтор, могу задавать удивительные для профессионалов вопросы:)
Квартира за 30.8 млн в прошлом году уже продавалась. Они стартовали в декабре 2021 года по цене 29.3, в июне дошли до 25.5 млн. Покупателя не было, поэтому на месяц взяли паузу.
С другим агентом перевыставились в августе по цене 30 млн. Примерно через две недели приняли аванс у супружеской пары по цене 27.5 млн. Провели неипотечную сделку через Домклик. Переход права состоялся 22.09.22 года.
город Москва, вн. тер. г. муниципальный округ Сокольники,****************************
Характеристики объекта
Площадь, кв.м 91.3
Квартира
Этаж 2
Вид права, номер и дата регистрации
Общая совместная собственность
№ 77:03:****************-77/072/2022-7
от 22 сентября 2022
PS В этом конкретном случае оценка рыночной стоимости квартиры Цианом практически полностью совпадает с данными о сделке в Домклике.

Впечатляет!

15.08.23, 11:14
Rina29 писал(а):
Если не сложно, поясните значительную разницу в ценах оценки.

Евартиры могут быть выставлены в проладу в разное время, могут быть факторы, которые методика учитавает как повышаюшие или понижающие - номер этажа, этажность, наличие ново- и ветхо- заветных ключевых слов - например "распашонка", "под ремонт" и т.д.