Оценка 3-комнатной для продажи 103 / 2823

13.11.23, 10:32
Александр Тестянов писал(а):

13.11.23, 02:34
Дмитрий 888 77 писал(а):

13.11.23, 01:27
Александр Тестянов писал(а):

Отдайте профессионалу. В Вашем районе на форуме есть Татьяна Минеева. Оценка это даже не четверть шага к успешной продаже. У Вас документы не из простых. Сейчас Вам накидают дельту в 2-3 миллиона. На такие случаи нужен профи , который знает локацию от и до.
А какая рзница продавцу откуда риэлтор и удобно ему показывать? Если хошь заработать приедешь и не по одному разу за день.
Разница на самом деле существует. Риелтор на местности лучше знает ситуацию на рынке здесь и сейчас. Знает, что лучше рассказать покупателю, а о чём умолчать. Более оперативно может показывать. Имеет связи практически со всеми административными органами на случай, каких то срочных вещей.

Вы, Александр, отказываете себе в работе по Москве?
Эксперт с ценой не то что в любом районе, в любом городе за три дня разберется лучше любого бегунка на местности. Имхо. Зачем лишать себя драгоценного опыта экспертизы рынка?

13.11.23, 11:40
Ирина Сорокина писал(а):
в любом городе за три дня разберется лучше любого бегунка на местности.

Зачем за 3 дня.. Мне достаточно суток, что бы определится на местности )).. Я так и делала в других городах.. Кстати, свежий взгляд на новом месте дает более правильное представление на перспективу...

13.11.23, 11:40
Ирина Сорокина писал(а):
Вы, Александр, отказываете себе в работе по Москве?

Зачем Александру другой конец Москвы, если у него на местности работы много?

13.11.23, 11:36
Ирина Сорокина писал(а):

13.11.23, 10:47
Сергей Румянцев писал(а):

13.11.23, 10:36
Инна Ильина писал(а):

Да, вы правы. Заканчивается минимальный период по истечении которого можно продать без налога и декларации. Спасибо.
А я предлагаю вам более эффективный способ определения рыночной продажной цены. В рекламе, стартовать не с максимальной цены а с минимальной. Например, 14.9 млн. А далее, по ситуации, играть на повышение. Таким образом, вы соберете в одну корзину всех потенциальных покупателей. А потом, выберете из них самого самого. Подумайте!
Со своей квартирой я так экспериментировала. С квартирой клиента опасно- могут не так понять.

Я это называю творческим подходом в вопросе ценообразования. Да, риск непонимания с стороны продавца-собственника есть. Но, тут многое зависит от диалога с ним. С другой стороны, есть риск недовольства продавца долгим процессом продажи. Если начать рекламу с максимальной цены. Покупатель ведь не спешит покупать квартиру за максимальную цену. Дураков нынче нет. Важно, чтобы собственник-продавец это понимал и учитывал.

13.11.23, 10:34
Илья Трунилов писал(а):
В этой квартире на 6-м этаже собственность чуть больше 2-х лет (переход права от 06.07.21 г). Они наверняка хотят занижение и тем самым отпугивают потенциальных покупателей.

Позвонила им, на занижении не настаивают, но и не откажутся.
16,6 цена, если в договоре полная сумма будет.
Покупали со слов за 12,7 и при продаже за 16,6 налог будет 500 тыс. Все равно навар хороший.
Хозяин уже купил другое с ипотекой поблизости и переехал туда, заинтересован деньгами с продажи этой квартиры погасить ипотеку и побыстрее. Аванс сорвался у них. Показы есть, сегодня в час например.

13.11.23, 11:35
Ирина Сорокина писал(а):
То что у вас купили за N рублей ничего не значит. Надо увидеть спрос в моменте и управлять им.

Вообще не вопрос.
Мне клиенты еще ни разу не ставили задачу чем-то управлять, формировать воронки или «видеть спрос».
Задача всегда ставилась по другому - продать квартиру по цене, устраивающей продавца.
Так и работаем.
Убитая квартира в ЭТОМ доме, со СВЕЖИМ наследством была продана месяц назад за 9.700.
Но, если надо чем-то там управлять - никаких проблем. Почему нет?

13.11.23, 12:17
Олег Назаров писал(а):

13.11.23, 11:35
Ирина Сорокина писал(а):
То что у вас купили за N рублей ничего не значит. Надо увидеть спрос в моменте и управлять им.
Вообще не вопрос.
Мне клиенты еще ни разу не ставили задачу чем-то управлять, формировать воронки или «видеть спрос».
Задача всегда ставилась по другому - продать квартиру по цене, устраивающей продавца.
Так и работаем.
Убитая квартира в ЭТОМ доме, со СВЕЖИМ наследством была продана месяц назад за 9.700.
Но, если надо чем-то там управлять - никаких проблем. Почему нет?

Так клиенты у всех разные и задачи в сделке разные.
Ничего страшного в СВЕЖЕМ НАСЛЕДСТВЕ нет. Что свежее, что несвежее- важно посмотреть документы и ситуацию.
При свободной продаже цель обычно продать максимально дорого по текущему рынку.
При альтернативной продаже- купить, то что надо, продав то, что уже не надо.
-
Управлять спросом это не воронки)
По низу можно собрать весь спрос и его проанализировать. По максималке можно убедиться в пиковой цене. Или цене, которая нереальна.
Что тоже важно, чтобы лишних иллюзий избежать и потери времени.
-
Насчет желания клиента. Недавно ко мне пришел клиент, у него не две квартиры даже, а больше. Попросил продать одну из его квартир по цене 8 млн р. Ну вряд ли стоило продавать квартиру стоимостью 10500 по цене 8))
А вторая клиент даже не просила, а требовала ее обьект стоимостью 11 млн руб продать за 18!
Клиенты имеют право хотеть)

13.11.23, 12:30
Ирина Сорокина писал(а):
Ничего страшного в СВЕЖЕМ НАСЛЕДСТВЕ нет. Что свежее, что несвежее- важно посмотреть документы и ситуацию.

Ну да. Ну да. Так-то половина ССР просто отказывается такие квартиры смотреть, а так - действительно, ничего страшного.

13.11.23, 12:30
Ирина Сорокина писал(а):
Клиенты имеют право хотеть)

Однозначно. Захотел клиент продать трешку в ПИКовском бетоне за 33 при реальной цене в 30 - его право. За 33 продать не смогли, врать не буду, но за 32 продали.
Хозяин - барин.

13.11.23, 11:59
Инна Ильина писал(а):
Позвонила им, на занижении не настаивают, но и не откажутся.
16,6 цена, если в договоре полная сумма будет.
Покупали со слов за 12,7 и при продаже за 16,6 налог будет 500 тыс. Все равно навар хороший.
Хозяин уже купил другое с ипотекой поблизости и переехал туда, заинтересован деньгами с продажи этой квартиры погасить ипотеку и побыстрее. Аванс сорвался у них. Показы есть, сегодня в час например.

Собственник уже купил другую недвижимость. Значит квартира на 6-м этаже при продаже не будет считаться единственным жильем и к ней не применим трехлетний срок владения (чтобы не платить налог). Ждать 2.5 года он не может (ему нужно гасить ипотеку за вторую квартиру). Но и платить налог 500 тысяч желания нет. Вот он и держит слегка завышенную цену. Хочет получить на руки чистыми 16 млн.
Покупатели же не готовы платить 16.6 млн, а идти ради торга на занижение - боятся.
Могу предположить, что при полной стоимости в договоре и цене в 16.3 млн (т.е. со скидкой 300 тыс), они уже получили бы аванс за эту квартиру.

13.11.23, 12:51
Олег Назаров писал(а):
Ну да. Ну да. Так-то половина ССР просто отказывается такие квартиры смотреть, а так - действительно, ничего страшного.

Это нормально, что физику-одиночке страшно. Значит, ему не повезет.

13.11.23, 12:51
Олег Назаров писал(а):
Однозначно. Захотел клиент продать трешку в ПИКовском бетоне за 33 при реальной цене в 30 - его право. За 33 продать не смогли, врать не буду, но за 32 продали.
Хозяин - барин.

Вот вы сами подтвердили, что предварительная оценка это прогноз.
Плюс минус миллион в зависимости от спроса в моменте.
Как часто бывает- выводишь обьект на рынок и сразу предложение. А хотения барина еще не претерпели изменений, срок экспозиции очень короткий. Отказ. А потом окажется, что это и была максимальная цена. Продажа дело тонкое.

13.11.23, 13:04
Илья Трунилов писал(а):
Покупатели же не готовы платить 16.6 млн, а идти ради торга на занижение - боятся.
Могу предположить, что при полной стоимости в договоре и цене в 16.3 млн (т.е. со скидкой 300 тыс), они уже получили бы аванс за эту квартиру.

При небольшом сроке владения у покупателей наверное возникают дополнительные и настоятельные вопросы по документам предыдущего хозяина?