Методики самостоятельной оценки квартиры 129 / 2641
Для оценки стоимости вашей квартиры или коттеджа необходимо ответить . Чем качественней опишете свой объект, тем точней может быть оценка.
16 янв. 2018
Большинство показов квартир заканчиваются просто показами и на этом всё. Но неплохо бы продавцам начать изучать спрос, предпочтения покупателей и то, что представлено конкурентами.
Перед тем как продавец выставляет объект в продажу, ему необходимо изучить, что на данный момент продаётся, по какой цене и как долго. Следует обращать внимание на транспортную доступность, инфраструктуру, характеристики квартиры и дома, основание права собственности и условия продажи.
Пожалуй одним из основных показателей является срок экспозиции объекта конкурентом. Зачастую у собственников появляется соблазн выставить свой объект в продажу по той же цене и частенько тысяч на 50-100 подороже. Но это всё будет бесполезным, если цена у конкурента завышена. А каждое завышение цены на свою квартиру приводит к завышенным ценам на всём рынке.
Следует начинать обзванивать не с самых дорогих аналогов, а с самых дешёвых. При обзвоне нужно задавать вопросы про состояние квартиры, документы, какая у продавца ситуация (альтернатива или прямая продажа), а для пущей уверенности, что объект реальный, задать вопрос: "А можно ли (условно) завтра её посмотреть?". Завершающий контрольный вопрос не даёт 100%, что объект реальный, но в большинстве случаев это так.
Документы влияют на стоимость квартиры. Например совсем неинтересные документы – это наследство, в особенности по завещанию, да ещё дальнему родственнику и менее 3-х лет, ещё и по заниженной цене в договоре. Поэтому стоит понимать какие документы более предпочтительны для покупателей.
Но в большинстве случаев, особенно сегодня не всё так легко как кажется. С появлением возможности рекламировать свою квартиру самостоятельно, уже можно сказать, что на рынке творится "ценовой хаус". Если продавец не имеет подготовки по методикам оценки недвижимости и у него нет опыта работы на рынке данного сегмента, то определить стоимость квартиры будет тяжело. Сегодня оценить недвижимость тяжело из-за того, что большинство объявлений опубликовано не профессионалами и каждый формирует стоимость опираясь на обычное "Мне столько нужно". Безусловно такой подход не приведёт к нужному результату – продаже. Ещё сложнее оценить, если по соседству очень мало аналогов. В этом случае необходимо будет учитывать стоимость квартир с большей и (или) меньшей площадью и квартир с другим количеством комнат, а так же другие характеристики: наличие или отсутствие балконов и лоджий, куда выходят окна и т.д.
К примеру мы хотим оценить 1-комнатную квартиру в панельном доме серии П-44 в моём любимом районе Чертаново Центральное в 10 минутах шаговой доступности от метро Пражская. Пусть в приличном состоянии, без излишеств. С хорошими документами и на среднем этаже. Но аналогов нет или есть, но явно по завышенным ценам. Есть также 2-комнатные и 3-комнатные квартиры в этом и соседних домах. Приведу в качестве примера квартиры, которые продавались и покупались в этой локации в домах серий П-44.
1-комантные квартиры 37 кв.м. 5,7 млн.
2-комнатные линейки 50 кв.м. 7,3 млн.
2-комнатные распашонки 58 кв.м. 8,7 млн.
3-комнатных 75 кв.м. 10,5 млн.
Рассчитывая стоимость я применяю формулу исходя из того, что квадратный метр по отношению к 1-комнатной квартире в 2-комнатной стоит дешевле примерно на 5%, а в распашонке дешевле примерно на 2% (распашонка ценится), в 3-комнатных ниже примерно на 10%. Отсутствие балконов и лоджий минус 300-500 тысяч. Последний этаж минус 5% от общей оценки и минус 10-15%, если квартира находится на первом этаже. Минус 10-15%, если удалённость от метро более 15-20 минут пешком.
Вернёмся к расчёту стоимости 1-комнатной квартиры в П-44.
Примерная стоимость одного квадратного метра 2-комнатной квартиры 50 кв.м. составит 146 000 = (7 300 000 / 50). Таким образом стоимость квадратного метра в 1-комнатной квартире составит 153 300 = (146 000 + 5%). Соответственно стоимость 1-комнатной квартиры составит 5 672 100 = 153 300 х 37 кв.м.
Примерная стоимость одного квадратного метра 3-комнатной квартиры 75 кв.м. составит 140 000 = (10 500 000 / 75). Таким образом стоимость квадратного метра в 1-комнатной квартире составит 154 000 = (140 000 + 10%). Соответственно стоимость 1-комнатной квартиры составит 5 698 000 = 154 000 х 37 кв.м.
Исходя из произведённых расчётов мы получаем примерную стоимость 1-комнатной квартиры – 5,7 млн. Цифры примерные.
Бывает и такое, что нужно оценить квартиру в другом районе, но при этом там нет ни аналогов, ни 2-х, ни 3-комнатных. Эту формулу гораздо сложнее применить, если опять же не знать рынок. Конечно сложно представить, что в Северном Бутово нет ни одной квартиры в доме П-44 учитывая, что оно на 90% застроено этой серией, но это условный пример. Я знаю, что цена там ниже чем в Чертаново Центральном примерно на 10%. Таким образом цена однокомнатной квартиры в П-44 составит 5,1 млн. Собственно на практике примерно такая цена и получается.
К вышеизложенному стоит добавить, что помимо обзвона конкурентов и оценки квартиры выставленной на продажу, после каждого просмотра спустя 4-7 дней рекомендуется звонить приходившим покупателям, чтобы узнать их мнение о квартире и её цене. Исходя из собранных данных, производится корректировка цены.
Для того, чтобы не прогадать с ценой, после оценки рекомендую выставить цену выше на 100-200 тысяч. При этом каждую неделю нужно проводить мониторинг рынка и корректировать цену хотя бы на 100 000 вниз.
Перед тем как продавец выставляет объект в продажу, ему необходимо изучить, что на данный момент продаётся, по какой цене и как долго. Следует обращать внимание на транспортную доступность, инфраструктуру, характеристики квартиры и дома, основание права собственности и условия продажи.
Пожалуй одним из основных показателей является срок экспозиции объекта конкурентом. Зачастую у собственников появляется соблазн выставить свой объект в продажу по той же цене и частенько тысяч на 50-100 подороже. Но это всё будет бесполезным, если цена у конкурента завышена. А каждое завышение цены на свою квартиру приводит к завышенным ценам на всём рынке.
Следует начинать обзванивать не с самых дорогих аналогов, а с самых дешёвых. При обзвоне нужно задавать вопросы про состояние квартиры, документы, какая у продавца ситуация (альтернатива или прямая продажа), а для пущей уверенности, что объект реальный, задать вопрос: "А можно ли (условно) завтра её посмотреть?". Завершающий контрольный вопрос не даёт 100%, что объект реальный, но в большинстве случаев это так.
Документы влияют на стоимость квартиры. Например совсем неинтересные документы – это наследство, в особенности по завещанию, да ещё дальнему родственнику и менее 3-х лет, ещё и по заниженной цене в договоре. Поэтому стоит понимать какие документы более предпочтительны для покупателей.
Но в большинстве случаев, особенно сегодня не всё так легко как кажется. С появлением возможности рекламировать свою квартиру самостоятельно, уже можно сказать, что на рынке творится "ценовой хаус". Если продавец не имеет подготовки по методикам оценки недвижимости и у него нет опыта работы на рынке данного сегмента, то определить стоимость квартиры будет тяжело. Сегодня оценить недвижимость тяжело из-за того, что большинство объявлений опубликовано не профессионалами и каждый формирует стоимость опираясь на обычное "Мне столько нужно". Безусловно такой подход не приведёт к нужному результату – продаже. Ещё сложнее оценить, если по соседству очень мало аналогов. В этом случае необходимо будет учитывать стоимость квартир с большей и (или) меньшей площадью и квартир с другим количеством комнат, а так же другие характеристики: наличие или отсутствие балконов и лоджий, куда выходят окна и т.д.
К примеру мы хотим оценить 1-комнатную квартиру в панельном доме серии П-44 в моём любимом районе Чертаново Центральное в 10 минутах шаговой доступности от метро Пражская. Пусть в приличном состоянии, без излишеств. С хорошими документами и на среднем этаже. Но аналогов нет или есть, но явно по завышенным ценам. Есть также 2-комнатные и 3-комнатные квартиры в этом и соседних домах. Приведу в качестве примера квартиры, которые продавались и покупались в этой локации в домах серий П-44.
1-комантные квартиры 37 кв.м. 5,7 млн.
2-комнатные линейки 50 кв.м. 7,3 млн.
2-комнатные распашонки 58 кв.м. 8,7 млн.
3-комнатных 75 кв.м. 10,5 млн.
Рассчитывая стоимость я применяю формулу исходя из того, что квадратный метр по отношению к 1-комнатной квартире в 2-комнатной стоит дешевле примерно на 5%, а в распашонке дешевле примерно на 2% (распашонка ценится), в 3-комнатных ниже примерно на 10%. Отсутствие балконов и лоджий минус 300-500 тысяч. Последний этаж минус 5% от общей оценки и минус 10-15%, если квартира находится на первом этаже. Минус 10-15%, если удалённость от метро более 15-20 минут пешком.
Вернёмся к расчёту стоимости 1-комнатной квартиры в П-44.
Примерная стоимость одного квадратного метра 2-комнатной квартиры 50 кв.м. составит 146 000 = (7 300 000 / 50). Таким образом стоимость квадратного метра в 1-комнатной квартире составит 153 300 = (146 000 + 5%). Соответственно стоимость 1-комнатной квартиры составит 5 672 100 = 153 300 х 37 кв.м.
Примерная стоимость одного квадратного метра 3-комнатной квартиры 75 кв.м. составит 140 000 = (10 500 000 / 75). Таким образом стоимость квадратного метра в 1-комнатной квартире составит 154 000 = (140 000 + 10%). Соответственно стоимость 1-комнатной квартиры составит 5 698 000 = 154 000 х 37 кв.м.
Исходя из произведённых расчётов мы получаем примерную стоимость 1-комнатной квартиры – 5,7 млн. Цифры примерные.
Бывает и такое, что нужно оценить квартиру в другом районе, но при этом там нет ни аналогов, ни 2-х, ни 3-комнатных. Эту формулу гораздо сложнее применить, если опять же не знать рынок. Конечно сложно представить, что в Северном Бутово нет ни одной квартиры в доме П-44 учитывая, что оно на 90% застроено этой серией, но это условный пример. Я знаю, что цена там ниже чем в Чертаново Центральном примерно на 10%. Таким образом цена однокомнатной квартиры в П-44 составит 5,1 млн. Собственно на практике примерно такая цена и получается.
К вышеизложенному стоит добавить, что помимо обзвона конкурентов и оценки квартиры выставленной на продажу, после каждого просмотра спустя 4-7 дней рекомендуется звонить приходившим покупателям, чтобы узнать их мнение о квартире и её цене. Исходя из собранных данных, производится корректировка цены.
Для того, чтобы не прогадать с ценой, после оценки рекомендую выставить цену выше на 100-200 тысяч. При этом каждую неделю нужно проводить мониторинг рынка и корректировать цену хотя бы на 100 000 вниз.
16 янв. 2018
Нормально, понятное дело, что факторы можно обсуждать (ремонт, альтернатива и тд), но вроде ничего
Не риэлтор
16 янв. 2018
Зачем изобретать велосипед, у нас на форуме применяется метод Слесарева!
16 янв. 2018
Есть только один способ оценки, это
1. Выставить цену
2. Посчитать количество звонков, показов и реальных предложений аванса за нее в течение месяца
3. Если их больше 3х, то повысить цену, и см п.1
4. Если их меньше 3х, то подождать еще месяц, после чего понизить цену и см. п.1
5. Продать лучшим покупцам из 2-3х появившихся за большую цену, по которой будет спрос
1. Выставить цену
2. Посчитать количество звонков, показов и реальных предложений аванса за нее в течение месяца
3. Если их больше 3х, то повысить цену, и см п.1
4. Если их меньше 3х, то подождать еще месяц, после чего понизить цену и см. п.1
5. Продать лучшим покупцам из 2-3х появившихся за большую цену, по которой будет спрос
16 янв. 2018
Абсолютно правы, коллега ! Есть методика, которая разработана профессионалом, научно обоснована и клинически проверена - остаётся только следовать. Так ведь нет: каждый норовит что-то своё выложить и попиариться на форуме.16.01.18, 14:29Дмитрий Шмырин писал(а):Зачем изобретать велосипед, у нас на форуме применяется метод Слесарева!
"Учение Слесарева всесильно, потому что оно верно !" (кто-то из классиков).
Последний раз редактировалось Колабина_2 16.01.18, 15:31, всего редактировалось 2 раза.
16 янв. 2018
А если в течении месяца после начала рекламы есть два реальных предложения по покупке квартиры, то тогда, что советуете делать?
16 янв. 2018
Продавать16.01.18, 15:28Marin_a писал(а):А если в течении месяца после начала рекламы есть два реальных предложения по покупке квартиры, то тогда, что советуете делать?
16 янв. 2018
Малозначащая подробность о наличии у квартиры собственников со своими представлениями о цене, автора, как я понимаю, не интересует.16.01.18, 13:44Ринат Мангушев писал(а):после каждого просмотра спустя 4-7 дней рекомендуется звонить приходившим покупателям, чтобы узнать их мнение о квартире и её цене. Исходя из собранных данных, производится корректировка цены.
Скидки для клиентов с севера Москвы и Подмосковья. Все консультации - бесплатно : +7 (964) 556-82-82.
16 янв. 2018
16 янв. 2018
Отлично, я как раз о самих собственниках и пишу.16.01.18, 16:03Олег Назаров писал(а):Малозначащая подробность о наличии у квартиры собственников со своими представлениями о цене, автора, как я понимаю, не интересует.16.01.18, 13:44Ринат Мангушев писал(а):после каждого просмотра спустя 4-7 дней рекомендуется звонить приходившим покупателям, чтобы узнать их мнение о квартире и её цене. Исходя из собранных данных, производится корректировка цены.
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 3 гостя
