Двушка в Переделкино-Ближнее (Рассказовка) 49 / 1135

Добрый день, прошу помочь оценить квартиру. На Циане по аналогичным квартирам в соседних домах довольно мощный разброс в 2 миллиона.
Продать нужно срочно. Классически встряли с постройкой дома, думали, что построим, въедем, зарегистрируем и все такое, а потом уже продадим квартиру. Но ошиблись миллиончика так на 4, так что текущий план - продать квартиру, забомжевать у родителей в Сракино, достроить дом. Но непонятно, насколько падать и от какой цены...

Угловая двушка-распашонка (на 3 стороны света, 1 смежная стена в гостиной с соседями на этаже), 11 этаж в 17-ти этажном П44-Т.
Улица Бориса Пастернака 25, до метро Рассказовка Яндекс пешком рисует 1,1 км за 13 минут. Но если плохая погода или лень, есть 4 автобуса, которые могут быстро довезти до метро (4 остановки).

Для любителей ходить есть парк Рассказовка, через который за 20 минут можно попасть в Зельгрос, а за 25 - в торговый центр в Солнцево парк. Еще рядом есть озеро, которое должны облагородить. Пока там идет 158-я очередь строительства.

Метраж: 59 с копейками по бумажкам с учетом коэффициента 0,5 для балконов. 62,1 без учета.

Технику, что далее буду упоминать, хотелось бы оставить... Влияет это положительно на продажу или лучше распродать все на авито?

В комнатах и на балконах на полу ламинат, остальное плитка.
В коридоре и на кухне не самая удачная плитка, под дерево, узкая и шершавая. Грязь впитывает так, как будто ее для этого создавали. Единственный плюс - не скользкая, клали с учетом, что ребенок будет. Но сама она еще ничего, а вот затирка сильно потемнела местами.
Электрический теплый пол (1 на кухне и в коридоре, 2-й в ванной и туалете).

Потолок - натяжной, матовый со светодиодными лампами. Светильники квадратные, неудачные, похвастаться нечем. В кухне и комнатах диммеры, соответственно лампы диммируемые. Это тоже минус, т.к. диммируемые GX53 хрен найдешь. Но есть про запас куча обычных, если погорят, можно забить на диммеры и поставить их. Пока с 2016 все лампы живые.

И на полу и на потолке проложены звукоизоляционные панели. Не помню уже что, что-то приличное. На потолке - в комнатах, на полу - везде, кроме ванной и туалета. Проблем с шумом от соседей нет вообще, но не факт, что это панели помогают, наверное просто соседи тихие.

На стенах - флизелиновые обои Марбург. Строгие белые и бежевые с парой акцентных стен, не цветной дурдом. Вроде все живые, ребенок и кот не добрались.

Кухня от Стильных кухонь, сама в хорошем состоянии, но вот ручки убитые, выбрали неудачные, с них почти сразу начала слезать краска. Можно просто купить 21 штуку и заменить (правда на ящике с ПММ не знаю, как это сделать, видимо там отвинчивается, но не разбирался). На кухне: встраиваемые ПММ, стиралка и микроволновка, индукционная плита, духовка, телек LG 42" 4K. Холодильник Samsung двухдверный. Стола нет, есть только барная стойка на полуострове, можно бухать у эркера и смотреть закат (окна кухни выходят на север, но за счет эркера захватывается и запад). Еще оттуда видно часть озера.

Спальня с большим балконом, толстый шкаф от Стильных кухонь, диван Британика от 8 марта, который должен быть в гостиной, но сейчас это не спальня, а детская.

В гостиной предусмотрено рабочее место в эркере (тоже от Стильных кухонь: хороший стол, по бокам узкие шкафы, в оба можно спрятать неигровые системники), радиусный шкаф с сюрпризом (внутри сушильная машина, которая докупалась, увы, уже после ремонта). Телек Samsung UE65KS9000L перед кроватью, которую нужно поменять местами с диваном. В гостиной есть серьезный косяк - выступ, который делит комнату, был отделан плиткой под кирпич, которая с потолка благополучно попадала, так что небольшой ремонт нужен. Там же второй балкон.

Балконы бюджетно приведены в порядок, икеевские полочки, креслице, столик... в хорошую погоду можно там сидеть бухать.
Клапана от застройщика в комнатах заменены на бризеры.

Окна от застройщика, но нареканий на них нет. Ручки заменены на закрываемые на ключ (чтобы ребенок не открыл). Есть окна с москитными сетками. В обоих эркерах (кухня и гостиная) на окнах стоят шторы UNI-2, а в спальне обычные открытые из Леруа, но там и шторы плотные, т.е. затемнение очень хорошее.

Квартира в собственности с июня 2016, 1 собственник, прописаны я с женой и ребенок (уже пара человек сказали, что проблем с выпиской ребенка в никуда - нет, что странно). Куплена у застройщика без ипотеки.

Кривые фотки выложу днем.

Если прямо срочно, то пробовать выставить за 13,5, а дальше смотреть спрос (эта цена с учетом описания и делая допущение, что ремонт хороший, современный). Картинки тоже важны, по описанию сложно понять. Ручки заменить на кухне, конечно же.

Срочно 12-12,2
47 предложений только на пастернака
Если рассматривать метро Рассказовка, предложений 400+
Средняя цена 13+
За эти деньги предложений 50%+

13.500 - если продавать быстро (и не торговаться), 13.950, если попробовать выйти по реальной цене, чтобы посмотреть на отклик покупателей, 14.500 - если есть желание повисеть подороже.
Если эркер есть в большой комнате - обязательно рассказывать как это здорово и как его можно обыграть.
Все, прошу прощения, "нытье" про что-то там неудачное - забыть как страшный сон, эта квартира - самая лучшая.
Если есть какие-то явно видимые недостатки, которые можно легко или недорого исправить - исправить.

23.07.21, 01:52
Lahmatka писал(а):
На Циане по аналогичным квартирам в соседних домах довольно мощный разброс в 2 миллиона.

Разброс зависит от близости к метро, а также к озеру. Чем ближе озеро/пруд- тем дешевле. Близость к метро увеличивает цену. Дома разные. Те, что от 13 и выше, ближе к 14, монолиты в основном. Панель дешевле.
Монолиты у метро самые дорогие. Вы им не конкуренты, это ЖК Переделкино-Ближнее Город-Парк. У них интересные входные группы, потолки высокие под 3 м. Это квартиры по Анны Ахматовой и их цена ближе к 14 млн руб. Самые дешевые у пруда: там низина, жильцы жалуются на повышенную влажность. Ваш дом почти рядом. Да, конкуренция огромная, покупатели очень придирчиво делают свой выбор.
12500 т р.

23.07.21, 01:52
Lahmatka писал(а):

Продать нужно срочно.

Пику и не мучиться

Давайте продадим, я смогу

23.07.21, 08:16
Ирина Сорокина писал(а):
Да, конкуренция огромная, покупатели очень придирчиво делают свой выбор.
12500 т р.

Про огромную конкуренцию от "специалистов".

внешняя ссылка 12.600 - висит недавно, чистая муниципалка.
внешняя ссылка 12.900 - висит давно, чистая муниципалка.

На этом конкуренция распашонок в Т-шках благополучно заканчивается, и дальше идут цены от 13.500.
Возможно "специалисты" сравнивают распашонки с линейками, а может сравнивают Переделкино с Солнцево-Парком, не знаю ... но это уже проблемы их клиентов и только.

23.07.21, 09:27
apvp писал(а):
Пику и не мучиться

Вполне можно попробовать, кстати. Хуже точно не будет.

23.07.21, 09:44
Олег Назаров писал(а):

23.07.21, 08:16
Ирина Сорокина писал(а):
Да, конкуренция огромная, покупатели очень придирчиво делают свой выбор.
12500 т р.
Про огромную конкуренцию от "специалистов".

внешняя ссылка 12.600 - висит недавно, чистая муниципалка.
внешняя ссылка 12.900 - висит давно, чистая муниципалка.

На этом конкуренция распашонок в Т-шках благополучно заканчивается, и дальше идут цены от 13.500.
Возможно "специалисты" сравнивают распашонки с линейками, а может сравнивают Переделкино с Солнцево-Парком, не знаю ... но это уже проблемы их клиентов и только.

23.07.21, 09:27
apvp писал(а):
Пику и не мучиться
Вполне можно попробовать, кстати. Хуже точно не будет.

Абсолютно согласна. Сравнивать 51 метр и 59 не стоит. Ну или стоит, но делать ценовую корректировку + на метры.

23.07.21, 10:03
Татьяна Костянова писал(а):
Сравнивать 51 метр и 59 не стоит. Ну или стоит, но делать ценовую корректировку + на метры.

Абсолютно согласен.

Делать перерасчет на метры (раз) и на то, что распашонка просто объективно ЛУЧШЕ линейки по массе параметров (два). Ну и эркер в кухне - это само собой.