Риски при покупки квартиры за миллион 33 / 4562

Утверждения Минфина в студию, плиз.

Налоговая руководствуется соответствующим кодексом.

При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 2 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей ...
При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Нигде ни про какие договора не написано ни слова. Если у Вас есть письмо Минфина с разъяснениями - буду крайне благодарен. Так как клиентов с долями менее трех лет - полно.

ПИСЬМО МИНФИНА РФ ОТ 18.11.11 N 03-04-05/7-908

Вопрос: В 2011 г. физлицо реализовало долю в праве собственности на коммунальную квартиру, принадлежавшую физлицу менее трех лет. Размеры долей других собственников не изменились. В каком размере физлицо вправе получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ?

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 18 ноября 2011 г. N 03-04-05/7-908

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Согласно абз. 3 пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с данным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

При продаже одним из участников долевой собственности доли в праве собственности на имущество, находившейся в собственности менее трех лет, как единого объекта права собственности имущественный налоговый вычет предоставляется данному собственнику в размере, не превышающем 1 000 000 руб.

Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН

Олег Назаров писал(а):
1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей

Жирным выделил изюминку - правовое основание, откуда и растут Письма Минфина (есть и др. подобные письма Минфина)

При продаже одним из участников долевой собственности доли в праве собственности на имущество, находившейся в собственности менее трех лет, как единого объекта права собственности имущественный налоговый вычет предоставляется данному собственнику в размере, не превышающем 1 000 000 руб.

Я, может, не совсем правильно понимаю .... но ключевая ВЫДЕЛЕННАЯ фраза не в каком своем месте ни говорит о том, что собственнику доли предоставляется вычет ОДИН МИЛЛИОН! Она говорит (выделено и подчеркнуто), что вычет, получаемый собственником доли, не может ПРЕВЫШАТЬ один миллион. Соответственно, если он владел 1/3 долей, то его налоговый вычет распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле и составляет 333.000, что никоим образом не превышает 1.000.000 рублей. Но и не РАВНО этой сумме.

Это если читать данную фразу БУКВАЛЬНО.

Может быть есть некие письма минфина, в которых прямо сказано о получении ДОЛЕВЫМ собственником налогового вычета за проданную долю в сумме ОДИН МИЛЛИОН рублей?

Так как вопрос стоял именно так - каждый долевой собственник, при продаже им своей доли ОТДЕЛЬНО имеет шанс получить вычет в размере 1 миллиона рублей.

А по утверждению Минфина, налог берётся с объекта только если объект продаётся двумя собственниками по одному договору.

В ст. 220 указан перечень объектов недвижимости, на которые распространяется налоговый вычет в сумме, не превышающей 1 млн:
1) буквально и с арифметической точки зрения "не превышающей" - значит меньше или равно 1 млн,
2) наряду с ОН: жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или земельные участки указаны объекты: доли в указанном имуществе.

Дополнительно разъяснение Минфина

Владимир Снажин писал(а):
При продаже одним из участников долевой собственности доли в праве собственности на имущество, находившейся в собственности менее трех лет, как единого объекта права собственности имущественный налоговый вычет предоставляется данному собственнику в размере, не превышающем 1 000 000 руб.

дает однозначное утверждение:

Олег Назаров писал(а):
именно так - каждый долевой собственник, при продаже им своей доли ОТДЕЛЬНО имеет шанс получить вычет в размере 1 миллиона рублей.

.
Только, пожалуй, не шанс, а полное законное право, подтвержденное реализацией на практике.

буквально и с арифметической точки зрения "не превышающей" - значит меньше или равно 1 млн,

Не превышающей - означает, что она НЕ МОЖЕТ БЫТЬ БОЛЬШЕ. А раз пишется НЕ ПРЕВЫШАЮЩЕЙ - может быть МЕНЬШЕ. Если Вы предпочитаете выделять "или равно 1 млн" - это Ваше святое право. Но совершенно с таким же успехом можно выделить "меньше", основываясь на этом:

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле

Например 900.000 одному и сто тысяч другому. И обе эти суммы вместе и каждая по отдельности НЕ БУДУТ превышать один миллион рублей. И что с того?

В связи с этим повторяю вопрос (довольно простой, как мне кажется). Есть ли в Вашем распоряжении письма Минфина в которых сказано, что собственник ДОЛИ квартиры может получить вычет в ОДИН МИЛЛИОН рублей. Основанные на конкретных примерах и ситуациях.
Несмотря на отсутствие прецедентного права в РФ ... было бы интересно их увидеть.

Олег Назаров писал(а):
Так как вопрос стоял именно так - каждый долевой собственник, при продаже им своей доли ОТДЕЛЬНО имеет шанс получить вычет в размере 1 миллиона рублей.

Он имеет ~~шанс~~ право получить именно 1 млн рублей, только в том случае, если продал свою долю не меньше, чем за 1 млн. А если, скажем, за 700 тыс. продал - вычет на 700 тыс. и получит. Если ещё какую-нибудь избушку в том же году продаст, вычет будет больше. Но всего - не более 1 млн.

Он имеет шанс право получить именно 1 млн рублей, только в том случае, если продал свою долю не меньше, чем за 1 млн. А если, скажем, за 700 тыс. продал - вычет на 700 тыс. и получит.

Это где-то сказано? ПРЯМЫМ текстом? Вы поймите, я с Вами НЕ спорю. Но то, что Вы говорите, это не более чем ВАША трактовка положения НК. А меня интересует конкретное разъяснение того же Минфина с конкретно указанной ситуацией. Так как НЕ ПРЕВЫШАЕТ и РАВНО это совсем не одно и то же. Если ТРИ собственника продают одну квартиру по ТРЕМ разным договорам, могут ли они в каждом указать один миллион рублей? И если могут, то ГДЕ это сказано?

Министерство финансов Российской Федерации
П и с ь м о
№ 03-04-05/7-328 11.06.2010

Вопрос: Я являюсь гражданкой РФ. Имею в собственности (единолично) трехкомнатную квартиру, владею ей менее 3 лет. В марте 2010 года я заключила договор купли-продажи 1/2 доли этой квартиры (сумма по договору составляет 980 000 руб.), т.е. продаю только половину квартиры, другая половина остается у меня в собственности, как и прежде. В связи с вышеизложенным прошу Вас разъяснить порядок применения налогового вычета при продаже половины квартиры.

1. Сколько составит размер налогового вычета: 1 млн. руб или 500 тыс. руб?

2. С какой суммы мне придется заплатить налог 13% (или не придется вообще)?

3. Если впоследствии в течении 2010 года я захочу продать вторую половину квартиры, то имею ли я право воспользоваться налоговым вычетом?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел Ваше обращение от 13.04.2010 по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Каких-либо ограничений в отношении количества объектов недвижимости (долей в них), при продаже которых может быть получен имущественный налоговый вычет, в указанной статье Кодекса не установлено.

В отношении доходов от продажи каждого такого объекта имущественный налоговый вычет определяется отдельно в соответствии с положениями вышеупомянутого подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса. При этом общий размер имущественного налогового вычета по всем объектам недвижимого имущества, проданного в налоговом периоде, не может превышать 1 000 000 рублей.

Таким образом, при продаже налогоплательщиком одного объекта недвижимости (1/2 доли квартиры), находящейся в единоличной собственности менее трех лет, он имеете право на получение имущественного налогового вычета в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей, если в течение налогового периода (года) будет продан второй объект недвижимости (вторая 1/2 доли квартиры), то общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1 000 000 рублей по всем проданным объектам.

Заместитель директора Департамента
С.В. Разгулин

Олег Назаров писал(а):
Если ТРИ собственника продают одну квартиру по ТРЕМ разным договорам, могут ли они в каждом указать один миллион рублей? И если могут, то ГДЕ это сказано?

Вам 2(!) раза уже это показали и разъяснили.
Все четко и буквально, перечитайте:

Владимир Снажин писал(а):
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 18 ноября 2011 г. N 03-04-05/7-908

...В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Согласно абз. 3 пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с данным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

[b]При продаже одним из участников долевой собственности доли в праве собственности на имущество, находившейся в собственности менее трех лет, как единого объекта права собственности имущественный налоговый вычет предоставляется данному собственнику в размере, не превышающем 1 000 000 руб.

Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН

Первое выделение - при продаже отдельно доли или долей разными собственниками(и они могут это сделать каждый за свою долю, с соблюдением правил участников долевой собственности). Каждый продает за сколько хочет, абсолютно, но вычет получит на сумму договора, не превышаюшую 1млн.руб.
Второе выделение - продажа в одном договоре ВСЕЙ квартиры, если она продана за 1млн. руб.(и ничего не запрещает это сделать), то каждый сособственник получит вычет на 1/3 от 1млн.руб.
По-моему, все предельно понятно.

Постановление Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 г. N 5-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан С.И. Аникина, Н.В. Ивановой, А.В. Козлова, В.П. Козлова и Т.Н. Козловой"

КС РФ пояснил, что установленный порядок распределения вычета между дольщиками должен применяться только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности. НК РФ не исключает возможность как продажи жилой недвижимости, находящейся в общей долевой собственности в качестве единого объекта, так и продажи реальной выделенной доли в этой недвижимости. При этом право на получение вычета ставится в зависимость от того, что является объектом договора купли-продажи. При продаже по одному договору гражданами своих долей в имуществе, выделенных в натуре, распределение вычета не осуществляется.

Таким образом, исходя из данных разъяснений, следует, что в случае распоряжения отдельно взятой долей в праве на квартиру, находящейся в общей долевой собственности, собственник данной доли может получить вычет в полном объеме.

Вот теперь понятно ... а то превышает, не превышает ... конкретики нету. А вот тут ясно и понятно. В полном объеме.

Просто в нашем государстве нужны ТОЧНЫЕ разъяснения. Конкретные. Мы сегодня объехали несколько инстанций, включая суды, службу приставов, адвокатскую коллегию и юридическую консультацию. И все нам говорили - будет ТАК. И под конец дозвонились до КОНКРЕТНОГО судебного пристава. который занимается именно ЭТИМ в данной конкретной местности. И он нам заявил - нет, будет ЭТАК ... а мнение всех остальных для меня никакой роли не играет.
И фраза "не превышает" в её буквальном толковании означает, что она не может быть больше.
И на КОНКРЕТНЫЙ вопрос Сколько составит размер налогового вычета: 1 млн. руб или 500 тыс. руб? конкретного ответа дано не было.

А в постановлении КС сказано однозначно - В ПОЛНОМ ОБЪЕМЕ. Единственно - по несовершеннолетним детям, судя по всему, это не проходит.

Кроме того, КС РФ разъяснил, что при применении вычетов несовершеннолетние дети не могут рассматриваться как полностью самостоятельные субъекты налоговых правоотношений. Поэтому родители, имеющие несовершеннолетних детей и расходующие собственные средства на приобретение квартир в общую долевую собственность с ними, образуют самостоятельную группу налогоплательщиков. С учетом этого, положения НК РФ о применении указанных вычетов не могут рассматриваться как исключающие право родителя, приобретшего за счет собственных средств квартиру в общую долевую собственность со своими несовершеннолетними детьми, на получение имущественного налогового вычета в соответствии с фактически произведенными расходами в пределах общего размера данного вычета.

Тем не менее, огромное спасибо всем за разъяснения. Прошу прощения, если показался кому совершенно бестолковым - это не корысти ради, а исключительно ради заботы о клиентах.