Покупка и продажа квартиры в одном налоговом периоде 56 / 5425

Иван 7 писал(а):
Тоже возник вопрос из этой же темы, но с небольшим условием, поэтому
прошу помощи у знающих людей. Ситуация следующая. Имеется квартира в собственности меньше 3-х лет (наследство). ¾ доли у отца и ¼ у меня. Хотим продать эту квартиру в городе. С. (так как сейчас там цены на пике) и купить в другом городе. Квартира примерно стоит 3 млн., поэтому попадаем на налог (260 тысяч нужно будет заплатить пропорционально долям). Вариант указать в договоре меньше миллиона не прокатывает (по крайней мере пока таких покупателей нет) да и связываться потом с налоговой не хочется (покупатель все-таки может подставить). Остается только рассматривать законные способы продать и не попасть на налог. Хотел бы получить комментарий по следующей схеме. Поскольку имущественным вычетом с покупки ни я ни папа еще не пользовались, то если мы продаем квартиру в 2012 году за 3 млн. (в 2011 можем не успеть и продать и купить) и тут же покупаем за 3 млн. и выше.(также оформляя по тем же долям,что и при продаже), то судя по всему, не должны попасть на налог?! Но дело в том, что папа у меня пенсионер, но пока еще работает, т.е. ндфл отчисляет.Сделают ли ему имущественный налоговый вычет, чтобы он со своей проданной доли не заплатил 195 000 руб. налога? И если да, то не изменится ли чего, если, например, после продажи и покупки он вдруг перестанет работать(уволится, либо вдруг уволят да мало ли чего может случиться)? Все-таки декларацию в описанном мной примере нужно подавать будет весной 2013 года…Если схема не очень удачная, то прошу поделиться мыслями и соображениями по этому поводу! Заранее спасибо.

Посчитаем для Вашего отца налоговую базу:
3 млн х 3/4 = 2250000 (от продажи квартиры) + доходы за отчетный налоговый период (в котором проходила покупка и продажа квартиры).
У Вашего отца, как у продавца есть право на вычет 1млн х 3/4 = 750000
Если новую квартиру Вы будете покупать в тех же долях, то и у Вас и у отца будет право на вычет в размере стоимости покупки, но не более 2 млн рублей.
Допустим приобретаемая квартира стоит 3 млн.
Отец приобретает долю, стоимостью 3 млн х 3/4 = 2250000, то есть, более 2 млн. Следовательно, отцу, как покупателю, положен вычет 2 млн.
Итого, суммарно вычеты равны 750000 + 2000000 = 2750000
Считаем?
Налоговая база - вычеты = сумма, с которой нужно заплатить налог.
2250000 + зарплата - 2750000 = ?
Я поставил "?" - потому что не знаю размера зарплаты Вашего отца.
Подставьте в формулу значение зарплаты (в рублях до вычета налогов). Если после знака равенства на месте вопросительного знака будет отрицательное значение - налогов платить отец не должен, а налоги уже уплаченные с зарплаты должны будут вернуть.
Остается только правильно подать налоговую декларацию.
Удачи!

Дмитрий, а правильно ли я понимаю, следуя Вашим расчетам, что право на вычет у отца, как продавца, рассчитывается пропорционально долям (1млн х 3/4 = 750000), а как покупателю засчитываются 2 млн., потому как он заплатил более 2 млн. (т.е. не важно вся ли квартира в его собственности или только доля ¾ ). Я почему-то думал, что налоговый вычет в 2 млн. при покупке рассчитывается исходя из долей, в соответствии с которыми покупается квартира, т.е. не плюс 2 млн. к уже имеющемуся вычету у папы., а 2 х ¾= 1 500 000. Я заблуждаюсь? ](*,)

Иван 7 писал(а):
Дмитрий, а правильно ли я понимаю, следуя Вашим расчетам, что право на вычет у отца, как продавца, рассчитывается пропорционально долям (1млн х 3/4 = 750000), а как покупателю засчитываются 2 млн., потому как он заплатил более 2 млн. (т.е. не важно вся ли квартира в его собственности или только доля ¾ ). Я почему-то думал, что налоговый вычет в 2 млн. при покупке рассчитывается исходя из долей, в соответствии с которыми покупается квартира, т.е. не плюс 2 млн. к уже имеющемуся вычету у папы., а 2 х ¾= 1 500 000. Я заблуждаюсь?

Отвечаю ссылками на НК РФ
Основное выделил:

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:

1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.
...
При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Другими словами, при продаже, вычет - на объект.

Пр покупке:

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
2) в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов:
на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;
...
Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 2 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов...

То есть, отец приобретает долю квартиры и имеет вычет "в сумме фактически произведенных расходов на приобретение доли", и этот вычет не может превышать 2 млн. рублей.(Поскольку квартиру Вы приобретаете без кредитов)
Вот как-то так.

vek_agtu писал(а):
Остальным лучше 3 года получать (больше тоже нельзя). Полностью полученный вычет мало кому (в провинции по крайней мере) удается получить. Зарплаты низкие.

Про три года не понял?

vek_agtu писал(а):

Остальным лучше 3 года получать (больше тоже нельзя). Полностью полученный вычет мало кому (в провинции по крайней мере) удается получить. Зарплаты низкие.

Почему вы решили что больше 3-х лет нельзя? Эти 260 тысяч вычета можно получать столько лет пока все их не выберешь.

glam писал(а):
vek_agtu писал(а):
Остальным лучше 3 года получать (больше тоже нельзя). Полностью полученный вычет мало кому (в провинции по крайней мере) удается получить. Зарплаты низкие.

Про три года не понял?

Нет ограничения по сроку. С момента начала получения вычета - "до полного использования". (См НК РФ: в 220 статье это написано "русским по белому").

Спасибо, Дмитрий, за подробный пример расчета. Получается, что если у папы доход за год 300 000 руб. («грязью»), то следуя данной формуле получается, что налоговая должна будет вернуть ему 200 000 руб.?
А я в свою очередь должен буду заплатить налогов примерно 84 500 руб.
3 млн. х 1/4 = 750 000 (от продажи квартиры) + 150 000 доходы за отчетный налоговый период. У меня как у продавца есть право на вычет 1млн х 1/4 = 250 000. Если при покупке квартиры оформить все на папу, чтобы не использовать свое право на вычет, т.к. з/п пока небольшая и серая, то итоговый расчет будет следующим.
750 000 + 150 000 – 250 000 = 650 000 х 13% = 84 500 руб. нужно будет заплатить налог.

В этом случае, чтобы уменьшить налог целесообразнее, как я понимаю, поступить как выше посоветовал fery- подарить папе свою долю. В этом случае, при продаже налог платить мне никакой не придется, т.к. дохода у меня не возникнет. А моему папе придется заплатить 39 000 руб. ( 3 000 000 + 300 000 -3 000 000= 300 000 х 13% = 39 000 руб.), что существенно меньше чем 84 500 руб.!! А если папа работать перестанет и другого дохода кроме как пенсии у него не будет, то в этом случае продав и купив в одном налоговом периоде квартиру за 3 млн. платить ничего не нужно будет совсем.Так?
Если я чего-нить напутал, прошу сильно не ругать

Дмитрий Овсянников писал(а):
glam писал(а):
vek_agtu писал(а):
Остальным лучше 3 года получать (больше тоже нельзя). Полностью полученный вычет мало кому (в провинции по крайней мере) удается получить. Зарплаты низкие.

Про три года не понял?

Нет ограничения по сроку. С момента начала получения вычета - "до полного использования". (См НК РФ: в 220 статье это написано "русским по белому").

Раньше было 3 года, лет 10-15 назад)

Дмитрий Овсянников писал(а):

Пр покупке:
Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
2) в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов:
на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;
...
Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 2 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов...

То есть, отец приобретает долю квартиры и имеет вычет "в сумме фактически произведенных расходов на приобретение доли", и этот вычет не может превышать 2 млн. рублей.(Поскольку квартиру Вы приобретаете без кредитов)
Вот как-то так.

Дмитрий, а как Вам такая фраза в п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ "... При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности ... " ?

Как при продаже квартиры, так и при ее покупке, имущественный налоговый вычет распределяется между участниками общей долевой собственности в размере пропорциональном доле.

Соответственно, если в указанном случае продать квартиру за 3 000 000 рублей и купить в том же налоговом периоде за 3 000 000 рублей в тех же долях, никакого налога платить никому не придется, но расчет будет выгладить по иному, т.к. покупая квартиру в общую долевую собственность размер вычета также распределяется пропорционально долям.

Налогооблагаемая база отца: 2 250 000 (доход от продажи квартиры, 3/4 от 3 000 0000) - 750 000 (вычет по п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) - 1 500 000 (вычет по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ) = 0

Налогооблагаемая база дочери: 750 000 (доход от продажи квартиры, 1/4 от 3 000 000) - 250 000 (вычет по п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) - 500 000 (вычет по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ) = 0

Другие доходы, с которых и так платится налог, можно опустить, главное, чтобы речь шла о налоговых резидентах, о квартире, которая не используется в предпринимательской деятельности, а вычетом по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ указанные налогоплательшики ранее не пользовались.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Дмитрий Овсянников писал(а):

Пр покупке:
Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
2) в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов:
на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;
...
Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 2 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов...

То есть, отец приобретает долю квартиры и имеет вычет "в сумме фактически произведенных расходов на приобретение доли", и этот вычет не может превышать 2 млн. рублей.(Поскольку квартиру Вы приобретаете без кредитов)
Вот как-то так.

Дмитрий, а как Вам такая фраза в п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ "... При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности ... " ?

Как при продаже квартиры, так и при ее покупке, имущественный налоговый вычет распределяется между участниками общей долевой собственности в размере пропорциональном доле.

Соответственно, если в указанном случае продать квартиру за 3 000 000 рублей и купить в том же налоговом периоде за 3 000 000 рублей в тех же долях, никакого налога платить никому не придется, но расчет будет выгладить по иному, т.к. покупая квартиру в общую долевую собственность размер вычета также распределяется пропорционально долям.

Налогооблагаемая база отца: 2 250 000 (доход от продажи квартиры, 3/4 от 3 000 0000) - 750 000 (вычет по п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) - 1 500 000 (вычет по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ) = 0

Налогооблагаемая база дочери: 750 000 (доход от продажи квартиры, 1/4 от 3 000 000) - 250 000 (вычет по п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) - 500 000 (вычет по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ) = 0

Другие доходы, с которых и так платится налог, можно опустить, главное, чтобы речь шла о налоговых резидентах, о квартире, которая не используется в предпринимательской деятельности, а вычетом по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ указанные налогоплательшики ранее не пользовались.

Вы, как всегда, совершенно правы.
И хорошо, что мой ответ в части того, что налог не придется платить на законных основаниях, оказался верным, хоть и была допущена ошибка в расчетах.