Как сдавать квартиры не конфликтуя с законом, оптимизировать налог и избежать двойного налогообложения. 115 / 5489

[bukinist]

ozero,
Вы как-то усложнили задачу.
Вы теперь хотите, чтобы налоги платил и отчитывался не собственник квартиры, а другой человек.
Думаю, что на этом форуме Вам никто на этот вопрос не ответит.

[Tihiro]

если у вас есть налог на самозанятых, то он лучше всего. если жена и муж собственники, то оформляетесь оба как самозанятые (чтобы ставки налога были одинаковые и налоговая не требовала потом доплаты налога, если один сдает как самозанятый и платит 4% со всей аренды, а другой собственник оформлен как физик и должен платить 13%), и в договоре найма пишите, что все платежи будет получать муж (это я в налоговой узнавал). и муж будет платить весь налог и заниматься недвижимостью. жене надо будет только ставить подпись на договоре найма так как она один из собственников.

Поясните , пожалуйста, что сказала ваша налоговая, кто плательщик налога - тот, на кого договор, или тот, кто деньги получает ?
Брачного договора нет. Собственность совместно нажитая

если 2 собственника, то в договоре прописываете, что сдают 2 собственника и договоре должны быть подписи двух собственников. в самом договоре пишите, что получать всю денежную сумму будет собственник №1, он и будет платать налог. но надо чтобы эти 2 собственника были с одинаковыми налоговыми ставками, например самозанятые оба с налогом 4%, или физлица оба с налогом 13%

Собственность оформлена на одного из супругов. Владение - общее , нет брачного договора.
Кто платит налог, тот, кто подписал или тот, кто получает?

[alexmr]

В этом случае теряется вычет при продаже квартиры независимо от срока владения. Это очень важный фактор. КМК.

В случае с ИП на УСН такой шанс есть. Но можно закрыть ИП а потом продать.
Тогда Вы освобождаетесь от НДФЛ , так как Вы уже не ИП.
В случае с самозанятыми такой практики вообще еще нет. Мне думается, что самозанятый НИКАК не попадет на налог.
В отчетности самозанятого вообще не указывается адрес квартиры, которую он сдает. Только сумма дохода.

Но если ИП сдавал недвигу, то это уже в базу налоговиков попадает. О том, что существует срок давности и о сдаче могут забыть нигде не встречалось. Скорее всего такого и нет. Нужна рабочая схема.... Кроме того вот еще по теме совместной собственности и сдаче от одного из супругов ИП на УСН информация для размышления.........................................
Вопрос: Об учете ИП, применяющим УСН, доходов при получении имущества в безвозмездное пользование и дальнейшей передаче его в аренду (субаренду) третьим лицам. Ответ: МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 25 августа 2014 г. N 03-11-11/42295 Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу определения доходов индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения в виде доходов, и сообщает следующее. В соответствии со статьей 689 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя — вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. К договору безвозмездного пользования применяются правила о договоре аренды, предусмотренные отдельными положениями статей 607, 610, 615, 621 и 623 ГК РФ. При предоставлении имущества в безвозмездное пользование у физического лица — ссудодателя не возникает доход, учитываемый при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц. В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Кодекса налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые на основании статьи 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые на основании статьи 250 Кодекса. Доходы, предусмотренные статьей 251 Кодекса, при определении налоговой базы не учитываются. Согласно пункту 8 статьи 250 Кодекса к внереализационным доходам отнесены доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 Кодекса. При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 40 Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с главой 25 Кодекса остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) — по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком — получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки. Установленный в пункте 8 статьи 250 Кодекса принцип определения дохода при безвозмездном получении имущества, заключающийся в его оценке исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105.3 Кодекса, подлежит применению и при оценке имущественного права, в том числе права пользования вещью. Таким образом, индивидуальный предприниматель, получающий по договору в безвозмездное пользование имущество и применяющий упрощенную систему налогообложения, включает в состав доходов доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества. Что касается вопроса о налогообложении доходов, полученных в связи с дальнейшей передачей в аренду (субаренду) третьим лицам имущества, полученного в безвозмездное пользование, то согласно пункту 4 статьи 250 Кодекса к внереализационным доходам налогоплательщика также относятся доходы от сдачи имущества в аренду (субаренду), если такие доходы не определяются налогоплательщиком в порядке, установленном статьей 249 Кодекса. Учитывая изложенное, доходы от оказания услуг по предоставлению имущества в аренду (субаренду) учитываются налогоплательщиком — индивидуальным предпринимателем в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, в качестве внереализационных доходов или доходов от реализации услуг. Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Р.А.СААКЯН
.............................................
т.е. за безвозмездное пользование налоговая тоже насчитает по рыночному курсу.... Получается эта схема тоже не работает...

это вы уже слишком усложняете. не надо никакой субаренды. жена просто будет приезжать на подписание договора найма с нанимателем и нет проблем

[bukinist]

здесь ничего не сказано про ип на усн

внешняя ссылка

17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;

Имеется в виду то, что статья 217 ч.2 Налогового кодекса регулирует освобождение от налогообложения по ставке 13 проц.
Ип на УСН также как и самозанятые не являются плательщиками налога НДФЛ в полной мере.
ИП платят 6 проц. а самозанятые вообще 4 проц. налога.
Поэтому ни те ни другие ЯКОБЫ не освобождаются от налога НДФЛ в случае продажи квартиры.

Именно это я и имел ввиду. Но почему ЯКОБЫ. Они и в самом деле не освобождаются! Или я ошибаюсь?

Где то в интернете есть ответ того же Саакяна из департамента налоговой по поводу конкретно ИП на УСН.
Там он вроде разъясняет, что должны платить налог при продаже.

[alexmr]

Поясните , пожалуйста, что сказала ваша налоговая, кто плательщик налога - тот, на кого договор, или тот, кто деньги получает ?
Брачного договора нет. Собственность совместно нажитая

если 2 собственника, то в договоре прописываете, что сдают 2 собственника и договоре должны быть подписи двух собственников. в самом договоре пишите, что получать всю денежную сумму будет собственник №1, он и будет платать налог. но надо чтобы эти 2 собственника были с одинаковыми налоговыми ставками, например самозанятые оба с налогом 4%, или физлица оба с налогом 13%

Собственность оформлена на одного из супругов. Владение - общее , нет брачного договора.
Кто платит налог, тот, кто подписал или тот, кто получает?

сдавать, подписывать договор и платить должен собственник. если вы хотите чтобы этим занимался другой человек (не собственник), тогда оформляете договор безвозмездного найма от собственника к тому человеку который будет сдавать, и он будет оплачивать налог по той ставка как оформлен (ип 6%, самозанятый 4%, физлицо 13%)

[Kayak Barama]

Но если ИП сдавал недвигу, то это уже в базу налоговиков попадает. О том, что существует срок давности и о сдаче могут забыть нигде не встречалось.

Не понял, что попадает в базу налоговиков.
В отчетности вы ведь адрес квартиры нигде не указываете.

[ozero]

ozero,
Вы как-то усложнили задачу.
Вы теперь хотите, чтобы налоги платил и отчитывался не собственник квартиры, а другой человек.
Думаю, что на этом форуме Вам никто на этот вопрос не ответит.

Да нет. Я ничего по ходу обсуждения не менял. Вот цитата из первого поста
.................
Сложность, или не сложность в том, что титульный собственник – жена. Но заниматься сдачей (заселение/выселение/договора/ техподдержка и пр.) будет муж. Возник вопрос по схеме сдачи в том числе с точки налогообложения.
........................

[Tihiro]

если 2 собственника, то в договоре прописываете, что сдают 2 собственника и договоре должны быть подписи двух собственников. в самом договоре пишите, что получать всю денежную сумму будет собственник №1, он и будет платать налог. но надо чтобы эти 2 собственника были с одинаковыми налоговыми ставками, например самозанятые оба с налогом 4%, или физлица оба с налогом 13%

Собственность оформлена на одного из супругов. Владение - общее , нет брачного договора.
Кто платит налог, тот, кто подписал или тот, кто получает?

сдавать, подписывать договор и платить должен собственник. если вы хотите чтобы этим занимался другой человек (не собственник), тогда оформляете договор безвозмездного найма от собственника к тому человеку который будет сдавать, и он будет оплачивать налог по той ставка как оформлен (ип 6%, самозанятый 4%, физлицо 13%)

Мы , наверно, не понимаем друг друга)
То, что собственность оформлена на одного из супругов, не лишает права собственности другого. Они владеют совместно , но документы оформлены на одного.
Договор подписывает тот, на кого оформлена собственность , деньги получает супруг, на которого собственность не оформлена , но он со-собственник , так как квартира приобретена в браке и брачного договора нет.
Кто в этом случае по вашему мнению должен уплачивать налог?

[bukinist]

В отчетности вы ведь адрес квартиры нигде не указываете.

Ну как это не указываете?
ИП каждый год отчитывается у своего инспектора. Приносит книгу учета доходов и расходов ,
а также ДОГОВОР НАЙМА,на основании которого он эту книгу заполняет.

[ozero]

если 2 собственника, то в договоре прописываете, что сдают 2 собственника и договоре должны быть подписи двух собственников. в самом договоре пишите, что получать всю денежную сумму будет собственник №1, он и будет платать налог. но надо чтобы эти 2 собственника были с одинаковыми налоговыми ставками, например самозанятые оба с налогом 4%, или физлица оба с налогом 13%

Собственность оформлена на одного из супругов. Владение - общее , нет брачного договора.
Кто платит налог, тот, кто подписал или тот, кто получает?

сдавать, подписывать договор и платить должен собственник. если вы хотите чтобы этим занимался другой человек (не собственник), тогда оформляете договор безвозмездного найма от собственника к тому человеку который будет сдавать, и он будет оплачивать налог по той ставка как оформлен (ип 6%, самозанятый 4%, физлицо 13%)

Договор безвозмездного найма - не работает. Вернее работает не в пользу сдающей стороны. Чуть выше я приводил письмо заместителя директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики с пояснениями по этому поводу. Вы его прочитали вроде... но опять предлагаете договор безвозмездного найма, который судя по этому письму решением быть не может....