Экономия себе во вред: 6% налог с продажи, если квартира сдавалась от имени ИП ? 82 / 7961

Попробуйте задать этот вопрос г-ну Перепелкину , или написать письмо с таким вопросом в Минфин. Особо обратив внимание на нюанс, что к моменту продажи продаваемая квартира уже три года(например) как не сдается в найм (хотя ранее сдавалось через ИП на упрощенке и платился налог 6%) и собственник в ней сам проживает. И ИП уже три года как закрыто. Попросите подробно разъяснить как будет облагаться налогом полученная от продажи сумма.И будет ли.И положен ли вычет на всю сумму.

так ведь можно подать декларацию, например, за несколько последних месяцев. и снова квартира использовалась Ип.
В каждом случае, нужно внимательно считать.
Иногда выгодно дополнительно заплатить за якобы сдаваемые месяцы, чтобы в итоге получить большую скидку с суммы продажи.

Я некоторое время назад изучала этот вопрос. У меня отложилось так: если квартира "светилась" в налоговой как ИП или не как Ип, то вычетов никаких, как физлицу нет.
Другое дело, что сейчас не всегда технически налоговая это отслеживает. Но это -дело времени.

Ольга77 писал(а):
У меня отложилось так: если квартира "светилась" в налоговой как ИП или не как Ип, то вычетов никаких, как физлицу нет.

Вот и у меня такое же мнение сложилось. А технически отследить как раз не сложно.Не думаю, что очень много физиков приходят в налоговую заплатить налоги с полученных сумм от сдачи своей квартиры.Каждого такого налогоплательщика они вносят в свой компьютер и в будущем( в последующие года) никаких проблем у них нет отслеживать такие квартиры и таких квартиросдатчиков.

Беляева Елена писал(а):
предыдущая редакция этого пункта 217, 17.1 звучала так:

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности;

Как Вы думаете почему исчезло словосочетание "индивидуальными предпринимателями"?

!!! Разумеется, из этого следует, что теперь это касается ВСЕХ, а не только индивидуальных предпринимателей. М-дя(((

[

Моисеева Ольга писал(а):
!!! Разумеется, из этого следует, что теперь это касается ВСЕХ, а не только индивидуальных предпринимателей. М-дя(((

Предпринимательская деятельность - оценочное суждение.
"Согласно пункту 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
Данное определение предпринимательской деятельности является оценочным, следовательно, оценка деятельности, как предпринимательской, может быть сделана судом."- Постановление ФАС ВВО от 26.01.2010 по делу № А79-5825/2009

Ольга77 писал(а):
А я и не путаю.
Я имею ввиду именно систему налогообложения Доходы минус расходы.
Квартира-это товар.
Я ее купила за 8 млн, продаю за 11, значит, как ИП я доход получила 11-8=3 млн и как Ип я с них заплачу 13 % +1 % ПФР

А ничего, что жилое помещение сдавалось в аренду и приобреталась не как товар и при деятельности ИП его налоговая будет квалифицировать как основное средство, отсюда следует, что руководствоваться надо тем, что написано в НК по поводу приобретения ОС при УСН. Там не так все просто. Надо соблюсти алгоритм учета и продажи ОС при применении УСН (см.ст. 346.16 НК), поднять ПП от 01.01.2002 г. №1 ,чтобы правильно рассчитать амортизацию, заполнить бланки ОС-1, карточки учета ОС, и остаточную стоимость за минусом амортизации навряд ли получится учесть в расходах, т.к. в закрытом перечне в ст. 346.16 такого расхода нет: Цитата: "Правда, впоследствии при продаже этих ОС упрощенцам не разрешается включать их остаточную стоимость в расходы, поскольку такого вида расходов закрытый перечень п. 1 ст. 346.16 НК РФ не предусматривает. Такого же мнения придерживаются и сами налоговики в письме МФ РФ от 13.02.2015 г. № 03-11-06/2/6557.

А вот мнения арбитров разделяются. Для отстаивания своей точки зрения упрощенцам можно взять на вооружение постановление ФАС Уральского округа от 14.11.2012 г. № Ф09-10644/12 по делу № А60-41958/11, в котором суд, оперируя нормами п. 3 ст. 346.16, подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ, сделал вывод, что в случае реализации амортизируемого ОС доход от данной операции корректируется на его остаточную стоимость. Однако стоит понимать, что подобную позицию, скорее всего, упрощенцам придется отстаивать в суде."

Беляева Елена писал(а):
Andy_Vorobjev писал(а):
Пожилой человек уехал к детям за океан, живет там, получает российскую пенсию. Решил сдавать в России свою квартиру, чтобы не простаивала, оформил ИП, чтобы не платить 30 проц налог как нерезидент. Платит теперь 6 проц.
В долгосрочные планы входит продажа квартиры. Человек надеется приехать в Россию, закрыть ИП и кв больше не сдавать, пожить тут определенное кол-во времени (183 дня) для того, чтобы, продав квартиру, налог не платить. Кв-й владеет с начала 90, приватизация.
Что ждет пенсионера после продажи квартиры?

имхо 13% со стоимости продажи.
но тут есть нюанс

ст.217 п.17.1 звучит так

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества,[b] непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;[/b]

читается вроде как непосредственно используемого до самого момента продажи

но почему-то в разъяснении Конс+ "ОСНОВНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ НАЛОГОВОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В 2016 ГОДУ"

(не нпа конечно но все же какое никакое толковище ) этот пункт звучит так:

Новые правила, как и действовавшие ранее, не распространяются на недвижимость, которая непосредственно использовалась в предпринимательской деятельности.

в нпа разъяснений по поводу сроков неиспользования недвижимости в предпринимательской деятельности не встречала

У меня читается несколько иначе - если на момент продажи предпринимательская деятельность все еще ведется.
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период: от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса; от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;

Мое примечание - за соответствующий налоговый период.

Таким образам, следуя логике разъяснений финансового ведомства, можно сделать следующий вывод:

- если на момент совершения сделки ИП не утратил статус предпринимателя и применяет УСН, то при продаже нежилого недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, доход облагается налогом в рамках УСН. При этом неважно, используется объект на момент продажи в предпринимательской деятельности или нет и сколько времени прошло с момента использования этой недвижимости в предпринимательской деятельности;

- если статус ИП утрачен, то доходы от продажи подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ и облагаются по налоговой ставке 13% также независимо от того, используется имущество к моменту продажи для извлечения дохода или нет.

Никакого "срока давности" использования имущества для извлечения дохода НК РФ и разъяснениями Минфина России не предусмотрено.

На наш взгляд, позиция Минфина России далеко не бесспорна. Дело в том, что в абзаце 2 п. 17.1 ст. 217 НК РФ говорится о доходах "от продажи имущества, непосредственно используемого ИП в предпринимательской деятельности".
Указанную норму можно трактовать иным образом и говорить о том, что в ней идет речь об имуществе, используемом в предпринимательской деятельности и реализуемом в периоде, когда физическое лицо обладает статусом ИП. Исходя же из разъяснений Минфина России, ограничение касается любого имущества, когда-либо использовавшегося ИП в предпринимательской деятельности.

С учетом п. 7 ст. 3 НК РФ можно сделать вывод, что в рассматриваемой ситуации, когда налогоплательщик уже утратил статус ИП, а имущество в предпринимательской деятельности не используется, физическое лицо имеет право на освобождение от налогообложения дохода, полученного от продажи недвижимого (иного) имущества, находившегося в его собственности три года и более, на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Учитывая, что данная точка зрения не совпадает с позицией финансового ведомства, велика вероятность, что отстаивать право на освобождение от налогообложения рассматриваемых операций и полученных доходов придется в судебном порядке.

В настоящее время мы не располагаем примерами из арбитражной практики по данному вопросу.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

профессиональный бухгалтер Молчанов Валерий

Ответ прошел контроль качества

полностью вся статья:

ГАРАНТ.РУ: внешняя ссылка

Andy_Vorobjev писал(а):
Учитывая, что данная точка зрения не совпадает с позицией финансового ведомства, велика вероятность, что отстаивать право на освобождение от налогообложения рассматриваемых операций и полученных доходов придется в судебном порядке.

суть, пока нет ясности в трактовке закона, все в руках суда, а в вопросе уплаты налогов они чаще на чьей стороне? :nez-nayu:

Fontanera

интересно, а можно ли таким образом понизить налог при продаже квартиры, которая в собственности менее 3/5 лет? Оформить "сдачу" через собственное ИП на пару месяцев, раз уж все так строго и сроки сдавания и сроки давности значения не имеют при продаже, и заплатить не 13% , а 7 %. даже учитывая потерю вычета, все равно выгоднее получится

Только почему-то мне кажется, что возможность оплатить МЕНЬШИЙ вариант (независимо от ситуации, когда ты владеешь давно и хочешь не платить вообще или владеешь недавно и хочешь заплатить меньше) придется действительно отстаивать в суде, тк прямого указания прямым текстом нет, и все выводы - лишь толкования, ответы и тд, и можно взять и по-другому ответить в конкретном случае, и вряд ли ответ будет в интересах налогоплательщика -физика или ИП