Как сдавать квартиры не конфликтуя с законом, оптимизировать налог и избежать двойного налогообложения. 115 / 5489

01.10.19, 21:01
Olga Tar писал(а):

01.10.19, 20:45
Иван Терехов писал(а):
Все сдают и не платят, платят одни сумасшедшие , один раз заплатил и попал в систему, ни разу не платил и всем наплевать...
Вроде спросили, как сдавать квартиру, не конфликтуя с законом?
Товарищ юрист, соберитесь!

Когда Вию не поднимают веки - никакого конфликта нет. Вот когда наложка выявляет разрыв по НДС у крупного юрика - вот тогда конфликтом с законом пахнет.

По-моему, проще всего оформить титульного собственника самозанятым (если кв в Москве или МО, то этот режим налогообложения видится оптимальным). Касса в этом случае не нужна точно, можно вообще оформить банк.карту самозанятого и получать на нее арендные платежи. О каком размере годового дохода идет речь? Вы же укладываетесь в 2млн? Тогда зачем усложнять жизнь, регистрируя ИП? Там как минимум, обязательная отчетность появляется. И изменения законодательства нужно отслеживать обязательно, руку на пульсе держать, так сказать, и правильные реквизиты для уплаты налогов и взносов. Вам это для чего?
И какая разница, получает деньги за аренду муж или жена, если по закону у них общий бюджет... Доход от аренды-это их совместно нажитое имущество. Если титульный собственник налог уплатил, никаких претензий у налоговой уже не возникнет.

01.10.19, 12:57
ozero писал(а):
Так же при продаже недвижимости, которая использовалась в коммерческих целях нужно будет уплатить 6% от продажной цены.

не факт

Поменялся порядок налогообложения доходов при продаже имущества, ранее используемого ИП

С 1 января 2019 года граждане могут не платить НДФЛ с продажи некоторых объектов имущества, которые они использовали в предпринимательской деятельности: жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств.

Важным условием освобождения таких доходов от налогообложения остается соблюдение минимального предельного срока владения данным имуществом - три или пять лет. Сейчас такие доходы облагаются НДФЛ во всех случаях.

При продаже имущества, которое было в собственности менее установленного срока владения, необходимо исчислить и уплатить НДФЛ. Однако с 1 января и эту сумму можно уменьшить, применив имущественный налоговый вычет.

Так, доход, полученный налогоплательщиком уже в 2019 году, может быть уменьшен на сумму фактических и документально подтвержденных расходов (в т.ч. до 2019 года), связанных с приобретением этого имущества, за вычетом ранее учтенных расходов при применении специальных налоговых режимов или в составе профессиональных налоговых вычетов.

Изменения внесены Федеральными законами от 27.11.2018 N 424-ФЗ и N 425-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах".

(Из КонсультантПлюс)

01.10.19, 12:57
ozero писал(а):
Минусы – непонятки с налогом при продаже, с оформлением подтверждающих документов при сделке с юрлицами.

Доходы от продажи недвижимого имущества не являются объектом налогообложения налогом на проф.доход. Так что либо у Вас возникнет необходимость уплатить НДФЛ, либо вообще это будет доход, не подлежащий налогообложению.

Что касается оформления подтверждающих документов при сделке с юр.лицами и ИП, то понадобятся договор и электронный чек, который Вам нужно будет сформировать в специальном приложении (например, "Мой налог" или Сбербанк онлайн).
Там ничего сложного: указываете ИНН плательщика, сумму дохода, а также за что он получен.
Сформированный чек высылаете клиенту на эл.почту и вуаля.

Да, скорее всего, эти клиенты предпочтут провести оплату со своего банковского счета, а не наличными, где смогут четко указать основание платежа, в том числе, сослаться на заключенный с Вами договор.

04.10.19, 05:29
LN20 писал(а):
Что касается оформления подтверждающих документов при сделке с юр.лицами и ИП, то понадобятся договор и электронный чек, который Вам нужно будет сформировать в специальном приложении (например, "Мой налог" или Сбербанк онлайн).
Там ничего сложного: указываете ИНН плательщика, сумму дохода, а также за что он получен.
Сформированный чек высылаете клиенту на эл.почту и вуаля.
Да, скорее всего, эти клиенты предпочтут провести оплату со своего банковского счета, а не наличными, где смогут четко указать основание платежа, в том числе, сослаться на заключенный с Вами договор.

А с физлицами как? Также безналом? И не будет ли проблем с "обналичкой"?

04.10.19, 14:09
lnv писал(а):
А с физлицами как? Также безналом? И не будет ли проблем с "обналичкой"?

С физлицами так, как будет удобно сторонам: можно безналом на счет, можно налом, можно на карточку (Сбербанк дает возможность сделать отдельную карточку самозанятого, насколько поняла, поступающие на нее платежи автоматически учитываются приложением, как доход самозанятого). Получение платежа наличными нужно зарегистрировать в приложении самому.

Что Вы имеете в виду под "обналичкой"?

При наличии статуса самозанятого у Вас гораздо больше шансов, что вопросов к Вам по поводу регулярно получаемых платежей ни у кого не возникнет: ни у банка, ни у налоговой.

17.10.19, 08:51
LN20 писал(а):
С физлицами так, как будет удобно сторонам: можно безналом на счет, можно налом, можно на карточку (Сбербанк дает возможность сделать отдельную карточку самозанятого, насколько поняла, поступающие на нее платежи автоматически учитываются приложением, как доход самозанятого). Получение платежа наличными нужно зарегистрировать в приложении самому.

Спасибо за ответ. ИП (как предполагается) сдает физлицу. Имелось в виду при переводе со счета ИП на его личный счет, или карту (я слышала, что могут заблокировать счет, в последнее время есть такая практика). И второй вариант - физлицо арендатор платит ИП наличкой, как это правильно оформить

LN20

17.10.19, 15:21
lnv писал(а):
Имелось в виду при переводе со счета ИП на его личный счет, или карту (я слышала, что могут заблокировать счет, в последнее время есть такая практика).

Да, при переводе со счета ИП на счет физлица, банки могут начать вставлять палки в колеса. Так и есть. Обычно банки хотят, чтобы наличные снимались со счета ИП по чековой книжке, с оплатой установленной комиссии. Нужно смотреть тарифы и условия конкретного банка/банков.
Но самозанятый физик - это не ИП. Там все гораздо проще.

17.10.19, 15:21
lnv писал(а):
И второй вариант - физлицо арендатор платит ИП наличкой, как это правильно оформить

нужна ли в этом случае касса, точно не подскажу. Нужно смотреть закон.
Если ИП принимает наличку, то точно нужно вести кассовую книгу (с приходными и расходными ордерами), при случае банк, в котором открыт счет ИП, может запросить ее на проверку (проверка ведения кассовой дисциплины).

Нужно понимать, что регистрируя ИП, нужно быть готовым к тому что придется читать/анализировать законодательство, которое часто меняется. Я не раз сталкивалась с тем, что бесплатно консультирующие специалисты ошибались, иной раз кардинально. В любом случае, ответственность за применение того или иного совета будет лежать на применившем его ИП, с него и шкурку будут снимать, если до этого дойдет дело...

Открывая ИП нужно всерьез задаться вопросом, почему нужно именно ИП, а не режим физика-самозанятого, к примеру. Там геморроя меньше (пока, по крайней мере)

17.10.19, 15:45
LN20 писал(а):
Открывая ИП нужно всерьез задаться вопросом, почему нужно именно ИП, а не режим физика-самозанятого, к примеру. Там геморроя меньше (пока, по крайней мере)

Есть несколько причин выбора именно ИП - пенсионный стаж, регион не попадает в пилотный проект для самозанятых (хотя в 2020 могут расширить список регионов). Почему и спрашиваю тех кто применяет режим ИП, чтобы оценить в чем заключается г-рой