Налог с продажи 25 / 3456

Каков порядок затрат на оформление купли-продажи недвижимости и взимается ли налог с продавца (частное лицо) недвижимости, какой процент?

Согласно п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ, если недвижимое имущество находилось в собственности менее трех лет, то имущественный налоговый вычет предоставляется продавцу в сумме, не превышающей 1 млн. рублей. Следовательно, при продаже жилой недвижимости по цене свыше 1 млн. рублей разница подлежит обложению подоходным налогом в 13%. То есть, квартира, зем. участок стоит 3 000 000, значит налог составит 3 000 000 - 1 000 000 = 2 000 000 * 13% = 260 000.

Основной риск - это возврат продавцом полученной им от покупателя суммы только в размере, указанном в договоре купли-продажи, если договор будет расторгнут или признан недействительным (незаключенным). Например, покупатель купил квартиру со скрытыми дефектами, которые не были отражены в договоре и являются существенными недостатками. В результате договор расторгается по соглашению сторон или через суд.

Последствия расторжения договора: покупатель обязан вернуть квартиру, а продавец - денежные средства, полученные по договору купли-продажи. Если продавец недобросовестный, покупатель в лучшем случае получит с продавца только сумму, уплаченную им де-юре, но не де-факто. Доказать передачу продавцу денежных средств за квартиру сверх суммы, указанной в договоре, практически невозможно. Такие же проблемы возникнут у покупателя и в случае признания сделки недействительной или незаключенной.

На практике бывают ситуации, когда правовые основания для признания сделки недействительной (незаключенной) активно используют мошенники в своих корыстных интересах. Иногда предварительно оплаченные сделки срываются еще до момента их государственной регистрации, что тоже может привести к тому, что покупателю не будет возвращена вся фактически уплаченная им сумма (Источник - Артемов В. В. "Продажа квартиры по заниженной цене: почему лучше заплатить налоги". // Адвокат". - 2007. - N 10.

Процессуальный порядок тот же самый, открываешь НК РФ, инструкцию по заполнению установленной Формы по уплате НДФЛ, либо НДО, а потом прешься в ФНС и уплачиваешь.

Да уж, ну и законы у нас:) Либо я чего не понимаю, либо законодатели чудят.
Я всю жизнь считал базой для подоходного налога является разница между ценой продажи и ценой покупки, включаю издержки, а тут на тебе. Т.е. если я квартиру купил за 2,5 млн., а через месяц продал её за 2,6 млн., то Родине я должен 1,6 млн.*0,13=208000р. - это больше, чем я якобы наспикулировал. По-моему - это неправильно. Подоходный налог нужно брать с дохода, а не с некой вымышленой суммы.
Люди подскажите я правильно рассуждаю или просто чего-то недопонимаю?

Ну зачем же на Родину так сразу

Просто вас ознакомили со ст. 220 НК РФ не до конца, а сами вы ее почитать поленились

Та же ст. 220 НК РФ говорит о том, что вместо использования имущественного налогового вычета, с которым вас ознакомили выше, вы можете уменьшить сумму своего дохода от продажи квартиры на размер расходов, связанных с получением этого дохода (т.е на ту сумму, за которую купили). Поэтому если, как вы указываете, купили квартиру за 2,5 млн., а через месяц продал её за 2,6 млн.в одном налоговом периоде, то Родине вы должны 100 000 * 13% = 13000 рублей. А если воспользуетесь еще и вычетом, который предоставляется покупателям квартир (правда раз в жизни), то вообще ничего должны Родине останетесь не должны.

И еще, доход и прибыль разные понятия.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Та же ст. 220 НК РФ говорит о том, что вместо использования имущественного налогового вычета, с которым вас ознакомили выше, вы можете уменьшить сумму своего дохода от продажи квартиры на размер расходов, связанных с получением этого дохода (т.е на ту сумму, за которую купили).

Я точно также, как Вы понимаю абз. 2 п. 1 ч. 1 ст 220 НК. Однако, жаль, что налоговые органы на практике читают данную норму как-то "криво" и все равно требуют уплаты налога с суммы превышающей 1 млн. И официальных разъяснений применения данной нормы, равно как судебной практики на уровне ВАС и ВС, вроде, не имеется. Так, что, возможно, придется посудиться со сборщиками податей.

Откуда такая несоответствующая действительности информация ? На практике по долгу службы, я часто помогаю клинтам в заполнении и подаче налоговых декалараций, в связи продажей квартир. Никогда таких спорных вопросов не возникало.

Кроме того, какие могут быть в этой ситуации споры, если закон однозначно предусматривает такое право, а бланк налоговой декларации содержит пункт, в который это вписывается.

Если вы не обращали на это внимание, то вот вам ссылка на бланки налоговой декларации, посмотрите лист 15 и все ваши сомнения рассеятся.

внешняя ссылка

ЭтоЕщеКто писал(а):
Та же ст. 220 НК РФ говорит о том, что вместо использования имущественного налогового вычета, с которым вас ознакомили выше, вы можете уменьшить сумму своего дохода от продажи квартиры на размер расходов, связанных с получением этого дохода (т.е на ту сумму, за которую купили).

А если это альтернатива, т.е. продажа одной квартиры и покупка другой (более дорогой)? Я буду налоговой чего-либо должен?
И где можно почитать про налоговый вычет "для чайников"?

ЭтоЕщеКто

Объектом налогообложения является доход, полученный от продажи квартиры, который в соответствии со ст. 220 НК РФ можно уменьшить на имущественный налоговый вычет, который предоставляется в размере до 1 000 000 рублей по квартире, которая принаджлежала на праве собственности менее 3-х лет до продажи, и в размере всего дохода, если квартира принадлежала продавцу на праве собственности более 3-х лет. Вместо использования этого вычета, налогоплательщик имеет право уменьшить сумму своего дохода на сумму расходов, связанных с получением этого дохода (о чем я писал выше).

Расходы на приобретение другой квартиры, как любые другие ваши расходы, не связаны с получением дохода от продажи квартиры. Поэтому уменьшить свой доход от продажи квартиры на расходы по покупке другой квартиры нельзя.

Однако, в соотвествии все с той же стю 220 НК РФ, любой гражданин, купивший квартиру может уменьшить свой совокупный облагаемый налогом доход, на сумму, направленную на покупку квартиру, но не более чем на 1 000 000 рублей. Этот налоговый вычет предоставляется гражданину в отличии от предыдущего всего один раз в жизни.

Какими вычетами выгоднее воспользваться и когда, нужно определять в каждом конкретном случае индивидуально. Особенно не нужно торопиться, если в налоговом периоде покупается и продается несколько объектов недвижимости, в том числе, находящихся в долевой собственности.

ЭтоЕщеКто, просто КРАСАВЕЦ, просто грамотно и корректно. Извинияюсь за толкование налогового вычета не до конца, вот компенсация, это содержание ст. 220 НК, п. 1, пп. 2, абзаца 1 и 2.

От продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Расходы на приобретение другой квартиры, как любые другие ваши расходы, не связаны с получением дохода от продажи квартиры. Поэтому уменьшить свой доход от продажи квартиры на расходы по покупке другой квартиры нельзя.

Т.е., улучшение моих жилищных условий - это исключительно моя личная проблема (я имею ввиду дополнительная финансовая)... М-да.
Причем, хочу заметить, я не являюсь "квартирным инвестором", а хочу поменять ту квартиру, в которой я живу на ту, в которой я собираюсь жить.
По-любому получается мне нужно выжидать три года?