НДФЛ при обмене квартиры (менее 3-х лет в собственности) 2 / 823

Дано:
3-х к. кв. в совместной равной долевой собственности 3-х человек (2 взрослых и несовершеннолетний). Свидетельству о собственности почти 2 года. Стоит задача поменяться на 2-х к. кв. с доплатой. Вариант обмена подобран, причём в том же подъезде (у двушки собственность более 3-х лет).
С реальными цифрами:
3-х к.кв. рыночная цена 8 млн.
2-х к.кв. рыночная цена 6.5 млн. (покупается в собственность 1 взрослого и ребёнка, а третий сособственник получает доплату).

Какую схему лучше применить:
1. Продажа трёшки по ДКП за 3 млн (по 1 млн вычеты для каждого сособственника) + на 5 млн. расписка и договор на неотделимые улучшения. На эту сумму чеки на стройматериалы, расписки гастрабайтеров и т.п. (кстати, насколько из практики к ним придираются в налоговой)
2. Оформить сделку в виде договора мены, указав в договоре оценочную стоимость трёшки 3 млн., а двушки - 1,5 млн. (это чтобы продавец двушки "не расстраивался", что его ДКП по реальной цене, а наш по заниженной)... Могут ли налоговики оспаривать оценочную стоимость квартир в договоре ?
3. Осуществить обмен фактически (без ДКП и регистрации сделки), а оформление отложить до момента истечения 3-х лет владения, т.е. на 1 год. Доплату оформить в виде долговой расписки, допустим. Семьи, соответственно, переедут и будут проживать на "чужих" территориях. Какие риски существуют в данном случае для обеих сторон ? Можно ли как-то юридически обезопасить всех при такой схеме и вообще, была ли у кого-нить такая практика ?
4. какие-то другие варианты ?

При прождаже 3-х комнатной квартиры вычет будет не 3 мил.рублей, а 1 мил.рублей на троих собственников, который будет распределен между ними в равных долях. Смотрите внимательней п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Для того, чтобы спланировать данную сделку с налоговой точки зрения, информации недостаточно.