Налог с продаж на 3 доли в едином кадастре 16 / 1014

Уважаемые профи, прошу помощи!

Ситуация продается унаследованная квартира в собственности меньше трех лет.

Стоимость 3 млн.

Собственника три в равных долях, покупатель ипотечник желает приобрести по одному ДКП. Как я понимаю по договоренности сторон делается три дкп на каждую долю с целью оптимизации налога. Может ли банк отказать покупателю если настаивать на продаже по долям или это риэлтор уменьшает себе работу??
И еще влияет ли на продажу долей, факт что кадастр единый?

GFF писал(а):
Уважаемые профи, прошу помощи!

Ситуация продается унаследованная квартира в собственности меньше трех лет.

Стоимость 3 млн.

Собственника три в равных долях, покупатель ипотечник желает приобрести по одному ДКП. Как я понимаю по договоренности сторон делается три дкп на каждую долю с целью оптимизации налога. Может ли банк отказать покупателю если настаивать на продаже по долям или это риэлтор уменьшает себе работу??
И еще влияет ли на продажу долей, факт что кадастр единый?

Да банк отказать может.

GFF писал(а):
Уважаемые профи, прошу помощи!

Ситуация продается унаследованная квартира в собственности меньше трех лет.

Стоимость 3 млн.

Собственника три в равных долях, покупатель ипотечник желает приобрести по одному ДКП. Как я понимаю по договоренности сторон делается три дкп на каждую долю с целью оптимизации налога. Может ли банк отказать покупателю если настаивать на продаже по долям или это риэлтор уменьшает себе работу??
И еще влияет ли на продажу долей, факт что кадастр единый?

Банк на покупку доли кредита не даёт..

Спасибо!

GFF писал(а):
Уважаемые профи, прошу помощи!

Ситуация продается унаследованная квартира в собственности меньше трех лет.

Стоимость 3 млн.

Собственника три в равных долях, покупатель ипотечник желает приобрести по одному ДКП. Как я понимаю по договоренности сторон делается три дкп на каждую долю с целью оптимизации налога. Может ли банк отказать покупателю если настаивать на продаже по долям или это риэлтор уменьшает себе работу??
И еще влияет ли на продажу долей, факт что кадастр единый?

А что мешает сделать один дкп? Вычет 1млн. с каждого, раз 3 собственника, значит 3млн. в чем вопрос то?

Garik писал(а):
GFF писал(а):
Уважаемые профи, прошу помощи!

Ситуация продается унаследованная квартира в собственности меньше трех лет.

Стоимость 3 млн.

Собственника три в равных долях, покупатель ипотечник желает приобрести по одному ДКП. Как я понимаю по договоренности сторон делается три дкп на каждую долю с целью оптимизации налога. Может ли банк отказать покупателю если настаивать на продаже по долям или это риэлтор уменьшает себе работу??
И еще влияет ли на продажу долей, факт что кадастр единый?

А что мешает сделать один дкп? Вычет 1млн. с каждого, раз 3 собственника, значит 3млн. в чем вопрос то?

А в том, что в этом случае имущественный налоговый вычет в размере 1000000 рублей в соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ будет распредлен между продавцами пропорционально размеру их долей в праве общей долевой собствености на квартиру.

Т.е если мы втроем продали за 3млн каждый по 1/3 квартиры и указали в договоре, что каждый получает по 1 млн рублей, то всем из нас придется заплатить по 1/3 от суммы начисленного налога? Слабо вериться, сам так продавал и никакая налоговая меня не беспокоит. Т.к. я докажу что я получил 1 млн.(о чем я указал в договоре) а остальное меня не интересует. Я думаю что обязательно надо указывать, кто сколько получает, тогда проблем не будет. Продажа доли совсем не означает что я получаю именно ту сумму, которая соответствует моей доли, я могу получить и больше и меньше.

Просто хочу разобраться! У меня есть вычет 1млн. Мы продаем за 3 млн по 1/3, значит 1млн(максимальный объем вычета) делим на 3, т.е. я из полученной суммы от продажи = 1млн отнимаю 333.333тыс., т.е. получается что 13% я плачу с 666,66тыс. Но ведь мой максимальный вычет 1млн, а использовал я только 333,33тыс, почему я не могу сделать взаимозачетом? т.е. из налогооблагаемой суммы 666,666 тыс вычесть остаток своего вычета = 666,666тыс. где ошибка?

А вот продадите в этом же налоговом периоде еще какую-нибудь недвижимость, перечиленнную в п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, принадлежащую Вам на праве собственности менее 3-х лет, тогда и воспользуетесь этим остатком имущественного вычета.

Эта тема уже неоднократно обсуждалась на этом форуме, например, здесь:
viewtopic.php?f=12&t=17326&start=270

Повторюсь ...

Если продается не вся квартира, как единый объект права общей долевой собственности, а только доля в праве на этот объект, продавец доли может рассчитывать на налоговый имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей, так как "доли" с 2005 года включены в перечень имущества, в связи с продажей которого налогоплательщик имеет такое право на налоговый вычет по п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Указанный налоговый вычет распределяется между участниками общей долевой собственности пропорционально размеру их долей только в случае продажи квартиры целиком единым объектом права собственности по одному договору купли-продажи.

Указанный вопрос очень подробно был разобран Конституционным судом РФ в связи с возникшими противоречиями в практике применения имущественных вычетов при продаже долей в жилых помещениях.

В своем Постановлении от 13 марта 2008 года № 5-П Конституционный суд РФ указал следующее.

"... Граждане, имеющие в общей долевой собственности имущество, вправе - исходя из принципа свободы договора (пункт 1 статьи 1 ГК Российской Федерации) - заключать гражданско-правовые договоры, направленные на реализацию указанного имущества. В Налоговом кодексе Российской Федерации, согласно пункту 2 его статьи 38, под "имуществом" понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

По смыслу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации, граждане вправе продавать жилые помещения, являющиеся как единым объектом права общей долевой собственности, так и выделенными из них в натуре долями, признаваемыми объектом индивидуальной, а не общей долевой собственности, и получать при этом право на имущественный налоговый вычет в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей (при нахождении имущества в собственности менее трех лет). В данном подпункте помимо закрытого перечня жилой недвижимости, при продаже которой возникает право на имущественный налоговый вычет, содержится указание на возможность получения такого вычета при продаже "иного имущества" - в сумме, не превышающей 125 000 рублей, если "иное имущество" находилось в собственности налогоплательщика менее трех лет, и в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже "иного имущества", если оно находилось в собственности налогоплательщика три года и более.

Тем самым Налоговый кодекс Российской Федерации не исключает возможность как продажи жилой недвижимости, находящейся в общей долевой собственности в качестве единого объекта, так и продажи реальной выделенной доли в этой недвижимости (с соблюдением ограничений, установленных жилищным законодательством), а также продажи доли в праве общей долевой собственности на указанную недвижимость. При этом право на получение имущественного налогового вычета ставится в зависимость от того, что является объектом соответствующего гражданско-правового договора купли-продажи.

Положение абзаца четвертого подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 20 августа 2004 года N 112-ФЗ, согласно которому при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле, - в системной связи с положением абзаца четвертого подпункта 2 пункта 1 той же статьи, согласно которому при приобретении имущества в общую долевую собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности, и статьей 249 ГК Российской Федерации, согласно которой каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов по общему имуществу, - означает, что оно подлежит применению при реализации недвижимого имущества только как единого объекта права общей долевой собственности. При этом соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между сособственниками этого имущества пропорционально долям участников в праве общей собственности. При реализации по одному гражданско-правовому договору гражданами своих долей в имуществе, выделенных в натуре и являющихся самостоятельным объектом индивидуального права собственности, положение абзаца четвертого подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации применению не подлежит. ...

... Таким образом, положение абзаца четвертого подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 20 августа 2004 года N 112-ФЗ, не противоречит Конституции Российской Федерации, поскольку с учетом системной связи с абзацем первым данного подпункта в указанной редакции оно подлежит применению в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности ... "

Подробнее: внешняя ссылка

К примеру, чтобы избежать (уменьшить размер) налогов и продать в ипотеку можно сделать так.(я просто рассуждаю) Если 3ком.квартира с 3 изолир комнатами и 3 собственника по 1/3, допустим они выделяют свои доли в натуре и от долевой собственности избавляются а получают 3 свидетельства на 3 комнаты, потом 2 человека продают свои комнаты по 1млн рублей (тем самым они налог не платят с продажи). Третий человек объединяет опять 3 комнаты и получает свидетельство на квартиру целиком. Потом он с продажи квартиры получает 3 млн. из которых он 2 потратил на покупку (расход) и 1 млн у него остается в доходе, и здесь он и использует вычет.(я конечно понимаю что все это долго и вряд ли так будут делать) Правильно я рассуждаю или нет?? Или нельзя одновременно использовать и вычет и систему "цена покупки - цена продажи =прибыль"?