Вопрос по налогам с продажи квартиры 44 / 1481

Добрый вечер уважаемые риэлторы ! Вопрос такой,по действующему сейчас положению, арендодатель может платить налоги со сдаваемой квартиры 1) как НДФЛ-13%,2) ИП,упрощенка-6%+пенсионный взнос и 3) патент. Ест инфа,что при продаже этой недвижимости нужно платить налог,независимо от сроков владения,если сдавалась она по ИП или патенту. Так ли это? Если платить 13% НДФЛ,распространяется ли данное явление на физические лица? Спасибо.

massama
Налог платит собственник, ибо у него такая обязанность по закону.
Если собственник ИП, и сдавал в найм/аренду объект недвижимого имущества, то при продаже объекта он будет платить налог исходя из ставки своей системы налогообложения, независимо от срока владения объектом.

С ИП -понятно,хотя данное положение регламентируется только указаниями Минфина,и видимо еще будут суды. Я не об этом. Если собственник платил с аренды НДФЛ,13% как физик, при продаже этой недвиги он тоже должен заплатить 13% с суммы продажи или нет. Были ли прецеденты?

massama писал(а):
Если собственник платил с аренды НДФЛ,13% как физик, при продаже этой недвиги он тоже должен заплатить 13% с суммы продажи или нет. Были ли прецеденты?

В этом случае, сдача объекта в аренду/найм не влияет на налог с продажи и налог уплачивается по обычной схеме:
1. если право собственности возникло до 1 января 2016, то по истечению 3 лет с момента обретения права собственности, налог не платится;
2. если право собственности возникло после 1 января 2016, то по истечению 5 лет с момента обретения права собственности, налог не платится.
3. Если срок действия права собственности менее 3/5 лет (по ситуации), то налог платится в размере 13% от суммы превышающей 1 млн. руб., например, при стоимости объекта в 2 млн. руб. налог составит 130 тыс. руб.

Ок,спасибо.

massama писал(а):
Если платить 13% НДФЛ,распространяется ли данное явление на физические лица? Спасибо.

Нет, не распространяется. Квартира была источником дохода у физ лица, а не предпринимателя, поэтому доход физ лица, а не от предпринимательской деятельности. Пожалуйста.

massama писал(а):
Ест инфа,что при продаже этой недвижимости нужно платить налог,независимо от сроков владения,если сдавалась она по ИП или патенту. Так ли это? Если платить 13% НДФЛ,распространяется ли данное явление на физические лица?

Сроки владения недвижимостью применяются для освобождения от налогообложения только доходов физических лиц. Такая ситуация может быть, когда недвижимость продается либо после прекращения деятельности ИП, либо , когда в составе видом деятельности ИП отсутствует "Продажа собственной недвижимости". В этих случаях физическое лицо однозначно вне зависимости от сроков владения оплачивает 13% НДФЛ со всей суммы налогового дохода.
Но есть случай , который также может создать спор с налоговой инспекцией. Предлагаю пример. Квартира некоторое время сдавалась в аренду физическим лицом без регистрации ИП (в т.ч. патент) , а затем продало эту квартиру. Налоговая инспекция признала, что квартира использовалась с целью получения предпринимательского дохода и не предоставила налоговые льготы физическому лицу - не учтены сроки владения, не предоставлен имущественный налоговый вычет при продаже (включая расходы на приобретение этой квартиры). НДФЛ исчислен со всей суммы налогового дохода. Такой подход налоговых органов вполне обоснован Налоговым кодексом.

Ирина Генриевна Федулова писал(а):
Предлагаю пример. Квартира некоторое время сдавалась в аренду физическим лицом без регистрации ИП (в т.ч. патент) , а затем продало эту квартиру. Налоговая инспекция признала, что квартира использовалась с целью получения предпринимательского дохода и не предоставила налоговые льготы физическому лицу - не учтены сроки владения, не предоставлен имущественный налоговый вычет при продаже (включая расходы на приобретение этой квартиры). Такой подход налоговых органов вполне обоснован Налоговым кодексом.

Это Вы реальный пример привели, или так сказать, гипотетически....?
Тогда предлагаю разобрать другой пример.
Есть ИП у которого две квартиры. Квартиры обе оформлены на него как на физлицо .
При этом одна квартира сдается/ копия договора есть в налоговой/ Декларация подается, естественно.
Человек хочет продать другую / вторую/ квартиру. При этом ИП не закрывает, а в качестве основного вида экономической
деятельности указано - сдача в найм собственного жилого недвижимого имущества.
Как в этом случае будет действовать налоговая ?
Да, кстати, по патенту сдавать- это надо ИП все равно открывать.

bukinist писал(а):
Ирина Генриевна Федулова писал(а):
Предлагаю пример. Квартира некоторое время сдавалась в аренду физическим лицом без регистрации ИП (в т.ч. патент) , а затем продало эту квартиру. Налоговая инспекция признала, что квартира использовалась с целью получения предпринимательского дохода и не предоставила налоговые льготы физическому лицу - не учтены сроки владения, не предоставлен имущественный налоговый вычет при продаже (включая расходы на приобретение этой квартиры). Такой подход налоговых органов вполне обоснован Налоговым кодексом.

Это Вы реальный пример привели, или так сказать, гипотетически....?
Тогда предлагаю разобрать другой пример.
Есть ИП у которого две квартиры. Квартиры обе оформлены на него как на физлицо .
При этом одна квартира сдается/ копия договора есть в налоговой/ Декларация подается, естественно.
Человек хочет продать другую / вторую/ квартиру. При этом ИП не закрывает, а в качестве основного вида экономической
деятельности указано - сдача в найм собственного жилого недвижимого имущества.
Как в этом случае будет действовать налоговая ?

Абсолютно реальный. Поскольку вторая квартира не сдавалась в аренду и в числе видов деятельности нет "Продажи собственной недвижимости", то расчет НДФЛ производится с учетом налоговых привилегий : срока владения или имущественного налогового вычета при продаже. PS Недвижимость не может быть зарегистрирована на ИП , закон не позволяет .

Ирина Генриевна Федулова писал(а):
Предлагаю пример. Квартира некоторое время сдавалась в аренду физическим лицом без регистрации ИП (в т.ч. патент) , а затем продало эту квартиру. Налоговая инспекция признала, что квартира использовалась с целью получения предпринимательского дохода и не предоставила налоговые льготы физическому лицу - не учтены сроки владения, не предоставлен имущественный налоговый вычет при продаже (включая расходы на приобретение этой квартиры). НДФЛ исчислен со всей суммы налогового дохода. Такой подход налоговых органов вполне обоснован Налоговым кодексом.

Ирина Генриевна Федулова писал(а):
Абсолютно реальный

И что же теперь делать ?
Всем , кто хоть раз попался налоговой на крючок, уже и продать без налога нельзя, что ли ?
В каком регионе сей случай имел место быть ?