Сдавали квартиру? При продаже придется заплатить 13% НДФЛ и 18% НДС от стоимости объекта? 55 / 3667

dizpe

Как рассказывает председатель совета директоров одной из ростовских консалтинговых групп, арбитр Международного коммерческого арбитражного суда при ТПП РФ Ярослав Кошелев, если ориентироваться на формирующуюся в последнее время судебную практику, не исключена ситуация, когда выгоду, полученную от сдачи недвижимости в аренду, могут существенно снизить, а то и вовсе перечеркнуть начисленные при ее последующей продаже налоги.

Как именно налоговая система меняет рынок недвижимости?

Ярослав Кошелев: Например, такая ситуация. Физлицо сдает свое недвижимое имущество. И делает это как положено, платит 13 процентов налога на доходы физических лиц (НДФЛ) с суммы аренды. А затем продает квартиру. Причем человек владел ею более пяти лет, то есть он освобождается от декларирования. И тут к нему приходят сотрудники налоговой инспекции и начисляют 13 процентов НДФЛ и еще 18 процентов НДС от всей продажной стоимости объекта. Я специально посмотрел несколько последних решений судов по этим делам. Как оказалась, в разных регионах уже действует именно такая практика.

А в Ростове подобные случаи были?

Ярослав Кошелев: Вот один из недавних примеров. Физлицо сдавало в аренду коммерческую недвижимость, уплачивая не только 13 процентов НДФЛ, но и налог на имущество. Для сравнения: ИП по упрощенной системе налогообложения платил бы шесть процентов и при этом освобождался от налога на имущество. Когда же владелец решил продать объект недвижимости, ему предложили заплатить НДФЛ и НДС с продажи.

Как объясняют в налоговой подобный подход?

Ярослав Кошелев: Мотивировка следующая: имущество сдавалось в аренду, а значит, использовалось для систематического получения прибыли, то есть для предпринимательской деятельности, связанной с извлечением доходов. И тут уже не важно, что владелец недвижимости не зарегистрирован в качестве предпринимателя. По закону тот, кто занимается предпринимательской деятельностью, вне зависимости от регистрации, должен платить НДС, если не применяется спецрежим налогообложения - ЕНВД, "упрощенка" или патент. Разумеется, физлицо на специальный режим не переходило, потому что не регистрировалось как предприниматель. Соответственно, если нельзя снизить НДФЛ на сумму расходов, например, в том случае, когда недвижимость была подарена или получена по наследству, то налоговая инспекция может при продаже насчитать 13 процентов НДФЛ плюс 18 процентов НДС. Кроме того, возможно начисление пени, а также штрафа в размере 20 процентов от неуплаченных налогов. То есть имеется вполне реальный риск при продаже недвижимости потерять до половины ее стоимости.

Но большинство российских рантье не спешат сообщать о своем арендном бизнесе в налоговую инспекцию. Получается, они более защищены, чем честные арендодатели.

Ярослав Кошелев: Это тоже ненадежная позиция. Во-первых, арендатор, обидевшись на владельца недвижимости, может сам отправиться в налоговую с договором о найме квартиры. Тогда ее хозяину как минимум насчитают НДФЛ с арендных платежей. А если квартира будет продана, можно готовиться к визиту или звонку налоговиков.

Есть и другие действенные способы, к которым сейчас прибегает налоговая инспекция. Например, опрашиваются соседи или представители ТСЖ. Налоговый инспектор также имеет право получить информацию о том, кто платит за коммунальные услуги по лицевому счету квартиры. Если окажется, что объект недвижимости принадлежит одному человеку, а "коммуналку" оплачивает другой, то для налоговой этого будет достаточно, чтобы сделать вывод: в квартире проживает не хозяин, а наниматель. Даже если квартира сдавалась на короткий срок и находилась в собственности долгие годы, после ее продажи придется заплатить большой налог.

Российская газета - Экономика Юга России №7418 (252)

внешняя ссылка

Российская газета - официальный печатный орган Правительства Российской Федерации

Ярослав Кошелев: Я специально посмотрел несколько последних решений судов по этим делам. Как оказалась, в разных регионах уже действует именно такая практика.

У кого есть эти решения, прошу выложить в тему

Уж сколько собираюсь эту тему разжевать, а то всплывает последнее время - с публикации очень запутанного пояснительного письма минфина, то есть года два уже, если не три, со странно-аккуратной периодичностью: раз в полгода. Но: то времени нет, то забуду. Поставил себе напоминалку, в эти выходные вроде делать особо нечего, займусь.

Автор статьи приводит пример, когда физлицо сдавало в аренду все же не квартиру,
а нежилое помещение. Которое и предназначено для СИСТЕМАТИЧЕСКОГО извлечения прибыли.
В случае же с квартирами, даже если и Вас схватили за попу и выявили разовый факт сдачи
жилья в найм, вынудив подать декларацию по 3НДФЛ и взяв Вас на заметку, такое все же мне
кажется очень маловероятным.
Вот в случае если Вы - ИП и при этом сдаете квартиру, а потом ее продаете....то здесь
скорее возможно вынудить ипэшника заплатить налог 6 проц. от продажной стоимости.
Но опять же и тут ряд вопросов.
Вот я например ИП и сдаю свою квартиру
Почему-то мне все время приходит налог на имущество на эту квартиру,
и я его исправно оплачиваю. Значит, то ли налоговая не в курсе , что я ее сдаю,
хотя отчетность подается мной каждый год,
то ли я чего-то не понимаю.
Или вот я закрою ИП и после этого буду продавать квартиру.
Начислят ли мне в этом случае налог и ндс ???

10.11.17, 09:25
bukinist писал(а):
Автор статьи приводит пример, когда физлицо сдавало в аренду все же не квартиру, а нежилое помещение.

Покажите пожалуйста в статье место со словами "нежилое помещение" внешняя ссылка

10.11.17, 08:57
Alex-ToRent писал(а):
публикации очень запутанного пояснительного письма минфина

Дайте пожалуйста ссылку на "запутанное пиьмо"

10.11.17, 05:24
dizpe писал(а):
Ярослав Кошелев: Вот один из недавних примеров. Физлицо сдавало в аренду коммерческую недвижимость, уплачивая не только 13 процентов НДФЛ, но и налог на имущество. Для сравнения: ИП по упрощенной системе налогообложения платил бы шесть процентов и при этом освобождался от налога на имущество. Когда же владелец решил продать объект недвижимости, ему предложили заплатить НДФЛ и НДС с продажи.

Физлицо сдавало в аренду коммерческую недвижимость

10.11.17, 09:25
bukinist писал(а):
Вот я например ИП и сдаю свою квартиру
Почему-то мне все время приходит налог на имущество на эту квартиру,
и я его исправно оплачиваю. Значит, то ли налоговая не в курсе , что я ее сдаю,
хотя отчетность подается мной каждый год,
то ли я чего-то не понимаю.

Вы обязаны подать Заявление на освобождение и предоставить подтверждающие документы.
Кмк, например, также и пенсионеры должны сами обозначить налоговой, с какой недвижки они хотят получить вычет. Т.е. иногда должно быть взаимодействие.

10.11.17, 10:32
bukinist писал(а):

10.11.17, 05:24
dizpe писал(а):
Ярослав Кошелев: Вот один из недавних примеров. Физлицо сдавало в аренду коммерческую недвижимость, уплачивая не только 13 процентов НДФЛ, но и налог на имущество. Для сравнения: ИП по упрощенной системе налогообложения платил бы шесть процентов и при этом освобождался от налога на имущество. Когда же владелец решил продать объект недвижимости, ему предложили заплатить НДФЛ и НДС с продажи.
Физлицо сдавало в аренду коммерческую недвижимость

Кстати, что значит "коммерческая"? Есть жилая и нежилая.
Апартаменты - это юридически нежильё. Что у них с налогом? Тут ИМХО налоговая может наехать.

10.11.17, 09:25
bukinist писал(а):
я закрою ИП и после этого буду продавать квартиру.
Начислят ли мне в этом случае налог и ндс ???

Надо то ли год выдержать, то ли 5 (по новой моде). Может, юристы уточнят?