Оптимизация налогов при продаже недвижимости находящейся в общей долевой собственности 50 / 937
09 янв. 2018
В большинстве случаев продавцов, у которых недвижимость находится в собственности менее минимального срока владения, интересует вопрос как снизить налоговую нагрузку при продаже.
Согласно налоговому кодексу доходы облагаются 13%. Есть также сумма не облагаемая налогом – 1 000 000. В зависимости от основания права собственности предусмотренного ст.217.1 НК РФ, чтобы доходы не облагались налогом, продавцу нужно дождаться 3-х или 5-летнего срока с момента приобретения недвижимости в собственность.
На сегодняшний день налоги рассчитываются по-разному. Это связанно с изменениями в налоговом кодексе вступившими в силу с 01.01.2016 года. Для объектов, приобретённых до 31.12.2015 года включительно, применяются старые правила. По сей день на эти объекты можно указывать стоимость в договоре купли-продажи/мены на своё усмотрение. Сумма в 1 000 000 налогом как не облагалась так и не облагается.
Для объектов приобретённых после 01.01.2016 года, для расчёта налога применяется кадастровая стоимость. Соответственно просто так взять и указать стоимость менее кадастровой умноженной на коэффициент 0,7 смысла нет, поскольку законом установлен только такой способ. К примеру, если квартира была приватизирована после указанной даты, а её кадастровая стоимость составляет условно 10 млн., то налог будет рассчитываться следующим образом: (10 000 000 х 0,7 - 1 000 000) х 13% = 780 000 рублей сумма налога. Поэтому указав сумму меньшую чем кадастровая стоимость умноженная на 0,7, не позволит снизить сумму налога. Также отмечу, что налог с продажи рассчитывается исходя из большей суммы, после сравнения кадастровой стоимости и стоимости в договоре. Та цена, которая выше, с той и будет высчитываться налог.
Но к примеру, если квартира была приобретена по договору купли-продажи, за те же 10 000 000 и продаётся за 10 000 000, то здесь налог не возникает поскольку дохода нет. Если она будет продаваться за 11 млн., соответственно доход составит 1 млн. и только он будет облагаться налогом 13%. Сумма налога в этом случае составит 130 000. При этом должны быть документально подтверждены расходы на покупку этой недвижимости.
Налог можно уменьшить не только за счёт налогового вычета, но и за счёт продажи объекта по долям, т.е. каждый собственник своей доли может заключить отдельный договор купли-продажи с покупателем.
Таким образом конечно происходит удорожание сделки, но эти расходы окупаются. Напомню, что с 02.06.2016 г., сделки с недвижимостью находящейся в общей долевой собственности обязательно должны удостоверяться нотариусом. Стоимость нотариального удостоверения с нашими ценами на квартиры составляет примерно 25 000. Соответственно, если собственников к примеру трое, то будет три договора купли-продажи. Сюда придётся приплюсовать нотариальные согласия на продажу от каждого собственника двум другим – это требование установлено ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки). Получится девять согласий, каждое из которых обходится примерно в 1 500 – 1 700 р. Плюс вместо одной госпошлины за регистрацию перехода права собственности, их будет три. Т.е. не 2 000, а 6 000 р.
Таким образом, стоимость нотариальной сделки по отдельным договорам составит примерно 90 000 – 100 000 вместо 25 000 – 30 000. Цифры привожу примерные, поскольку стоимость по удостоверению документов у нотариусов отличается. Но учитывая то, что при продаже объекта по долям, каждому будет предоставлен налоговый вычет, экономия составит уже не 130 000, а 390 000.
Многие считают, что не каждый покупатель согласится на такую схему. Но, если донести до него (а на практике так и есть) эту схему грамотно, то он согласится и тем более, если цена адекватная – рыночная.
После одновременной регистрации перехода прав собственности по каждому договору купли-продажи, покупатель становится собственником не отдельных долей, а всего объекта.
Согласно налоговому кодексу доходы облагаются 13%. Есть также сумма не облагаемая налогом – 1 000 000. В зависимости от основания права собственности предусмотренного ст.217.1 НК РФ, чтобы доходы не облагались налогом, продавцу нужно дождаться 3-х или 5-летнего срока с момента приобретения недвижимости в собственность.
На сегодняшний день налоги рассчитываются по-разному. Это связанно с изменениями в налоговом кодексе вступившими в силу с 01.01.2016 года. Для объектов, приобретённых до 31.12.2015 года включительно, применяются старые правила. По сей день на эти объекты можно указывать стоимость в договоре купли-продажи/мены на своё усмотрение. Сумма в 1 000 000 налогом как не облагалась так и не облагается.
Для объектов приобретённых после 01.01.2016 года, для расчёта налога применяется кадастровая стоимость. Соответственно просто так взять и указать стоимость менее кадастровой умноженной на коэффициент 0,7 смысла нет, поскольку законом установлен только такой способ. К примеру, если квартира была приватизирована после указанной даты, а её кадастровая стоимость составляет условно 10 млн., то налог будет рассчитываться следующим образом: (10 000 000 х 0,7 - 1 000 000) х 13% = 780 000 рублей сумма налога. Поэтому указав сумму меньшую чем кадастровая стоимость умноженная на 0,7, не позволит снизить сумму налога. Также отмечу, что налог с продажи рассчитывается исходя из большей суммы, после сравнения кадастровой стоимости и стоимости в договоре. Та цена, которая выше, с той и будет высчитываться налог.
Но к примеру, если квартира была приобретена по договору купли-продажи, за те же 10 000 000 и продаётся за 10 000 000, то здесь налог не возникает поскольку дохода нет. Если она будет продаваться за 11 млн., соответственно доход составит 1 млн. и только он будет облагаться налогом 13%. Сумма налога в этом случае составит 130 000. При этом должны быть документально подтверждены расходы на покупку этой недвижимости.
Налог можно уменьшить не только за счёт налогового вычета, но и за счёт продажи объекта по долям, т.е. каждый собственник своей доли может заключить отдельный договор купли-продажи с покупателем.
Таким образом конечно происходит удорожание сделки, но эти расходы окупаются. Напомню, что с 02.06.2016 г., сделки с недвижимостью находящейся в общей долевой собственности обязательно должны удостоверяться нотариусом. Стоимость нотариального удостоверения с нашими ценами на квартиры составляет примерно 25 000. Соответственно, если собственников к примеру трое, то будет три договора купли-продажи. Сюда придётся приплюсовать нотариальные согласия на продажу от каждого собственника двум другим – это требование установлено ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки). Получится девять согласий, каждое из которых обходится примерно в 1 500 – 1 700 р. Плюс вместо одной госпошлины за регистрацию перехода права собственности, их будет три. Т.е. не 2 000, а 6 000 р.
Таким образом, стоимость нотариальной сделки по отдельным договорам составит примерно 90 000 – 100 000 вместо 25 000 – 30 000. Цифры привожу примерные, поскольку стоимость по удостоверению документов у нотариусов отличается. Но учитывая то, что при продаже объекта по долям, каждому будет предоставлен налоговый вычет, экономия составит уже не 130 000, а 390 000.
Многие считают, что не каждый покупатель согласится на такую схему. Но, если донести до него (а на практике так и есть) эту схему грамотно, то он согласится и тем более, если цена адекватная – рыночная.
После одновременной регистрации перехода прав собственности по каждому договору купли-продажи, покупатель становится собственником не отдельных долей, а всего объекта.
09 янв. 2018
Принципиально не так.09.01.18, 21:43Ринат Мангушев писал(а):Согласно налоговому кодексу доходы облагаются 13%. Есть также сумма не облагаемая налогом – 1 000 000.
1.Налогом облагается любая сумма дохода с продажи недвижимости со сроком владения меньше минимального.
2. Предоставляется налоговый вычет на один объект в год с суммы продажи до 1 млн рублей.
09 янв. 2018
У меня сложилось впечатление, что Вы не дочитали текст.09.01.18, 22:33Бирюлевский саранча писал(а):Принципиально не так.09.01.18, 21:43Ринат Мангушев писал(а):Согласно налоговому кодексу доходы облагаются 13%. Есть также сумма не облагаемая налогом – 1 000 000.
1.Налогом облагается любая сумма дохода с продажи недвижимости со сроком владения меньше минимального.
2. Предоставляется налоговый вычет на один объект в год с суммы продажи до 1 млн рублей.
1. "В зависимости от основания права собственности предусмотренного ст.217.1 НК РФ, чтобы доходы не облагались налогом, продавцу нужно дождаться 3-х или 5-летнего срока с момента приобретения недвижимости в собственность.".
2. Вопрос на засыпку, потом дам ссылку. Если только один человек продаёт свою долю в квартире, ему предоставляется налоговый вычет в 1 млн.?
09 янв. 2018
Откуда взялась цифирь в 390000, можете пояснить? Экономия то бишь?
10 янв. 2018
Да, именно.09.01.18, 23:54Olga Tar писал(а):Откуда взялась цифирь в 390000, можете пояснить? Экономия то бишь?
В квартире три собственника, у каждого по 1/3 доли. Каждый из них продаёт свою долю по отдельному договору купли-продажи. Таким образом каждому предоставляется налоговый вычет 1 000 0000, который не облагается налогом. Т.е. 3 млн. не облагается налогом 13%, соответственно получается 390 000, 3 000 000 х 13% = 390 000. В данном случае каждая доля продаётся как отдельный объект права.
Если бы все три собственника продали свои доли по одному договору, тогда единым объектом права была вся квартира, на который предоставлялся налоговый вычет 1 млн. Соответственно 1 000 000 х 13% = 130 000.
10 янв. 2018
Так вы решили сложить всех содольщиков при продаже? Если их четверо, экономия станет еще больше. Есть небольшие нюансы. Убедить покупателя купить отдельными договорами и убедить налоговую, что вы знать не знали о продаже квартиры и честно продавали каждый свою долю.
10 янв. 2018
Ольга, если четверо, пятеро, шестеро и т.д. Объясняем доступно покупателю и всё ок. У меня лично сложностей не возникало. С налоговой всё в порядке, тем более есть соответствующее разъяснительное письмо и информация на самом сайте налоговой и по горячей линии так же говорят.10.01.18, 00:37Olga Tar писал(а):Так вы решили сложить всех содольщиков при продаже? Если их четверо, экономия станет еще больше. Есть небольшие нюансы. Убедить покупателя купить отдельными договорами и убедить налоговую, что вы знать не знали о продаже квартиры и честно продавали каждый свою долю.
10 янв. 2018
Ринат Мангушев,
Ринат, а Вы где блуждали то 4 года, которых вас считай не было?
Ринат, а Вы где блуждали то 4 года, которых вас считай не было?
10 янв. 2018
Антон, вроде не 4, а меньше. Просто не писал сюда.10.01.18, 00:48Антон Смолев писал(а):Ринат Мангушев,
Ринат, а Вы где блуждали то 4 года, которых вас считай не было?
10 янв. 2018
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 5 гостей
