Как не попасть на налог после продажи квартиры с долями детей 27 / 612

Здравствуйте, подскажите, пожалуйста, по следующей ситуации.

В 2012 году я по ДКП купили в ипотеку квартиру. В том же 2012 часть ипотеки погасил материнским капиталом (МК) - 1 ошибка. В 2017 погасил ипотеку и в 2018 году выделил жене и детям доли по нотариальному соглашению об оформлении в общую долевую собственность с использованием МК (увы, выделил по 1/5 доли всем - 2 ошибка). Сейчас в марте 2021 года хотим продать нынешнюю квартиру с одновременной покупкой новой квартиры и выделением в ней долей детям (опека разрешение даёт). Как я понимаю мы с супругой платить никаких налогов с продажи не должны, так как владеем более 5-ти лет и квартира в собственности с 2012 года (кстати, 1 вопрос - мы являемся собственниками с начала покупки в ипотеку или только после её выплаты?). А вот за детей, как я понимаю, в любом случае налоги платить придется. Продаваемая квартира стоит 6,3 млн, поэтому доли у всех большие и вычет в 1 млн мало поможет.

2 вопрос - меняет ли ситуацию нам тот факт, что взамен продаваемой квартиры мы покупаем новую квартиру, в том же городе и в том же году?
Или вариантов избежать уплаты налогов нет? (нашел только вариант продажи долей детей по отдельному договору, тогда у каждого ребенка вычет составит миллион рублей с его доли).

Буду признателен всем за помощь в этой ситуации.

22.02.21, 01:25
ested79 писал(а):
1 вопрос - мы являемся собственниками с начала покупки в ипотеку или только после её выплаты?).

Срок владения у Вас начинается с момента полной оплаты по ДДУ.
В Вашем случае с 2012 года ДДУ оплачен (ипотекой).
= = = = = = =

22.02.21, 01:25
ested79 писал(а):
2 вопрос - меняет ли ситуацию нам тот факт, что взамен продаваемой квартиры мы покупаем новую квартиру, в том же городе и в том же году?

По хорошему Вам надо на консультацию к специалисту, с документами.
Огромное количество нюансов и вариантов.
Можно выбрать оптимальный.
Всё кроется в деталях.

22.02.21, 01:25
ested79 писал(а):
выделил по 1/5 доли всем

Например: дети могут применить Ваши расходы на покупку квартиры в соответствии с долей ( РАСХОДЫ НА ПОКУПКУ х 1/5 = ВЫЧЕТ).
- - -
Далее только вопросы:
Вычет с покупки жилья когда нибудь заявляли, получали?
Кто получал? В каком году? Сколько получил?
Может быть по этой квартире заявляли вычет?
За сколько покупали жильё?
= = = = = = =
С продажи надо платить налоги (при определенных условиях) - в Вашем случае за детей.
Сколько? - Надо считать.
- - -
С покупки жилья можно получить возврат ндфл (при определенных условиях) - только 1 раз в жизни 1 человек не более чем с
2 млн. х 13% = 260 т.р.
- - -
Продажа и покупка в один год - может уменьшить налог с продажи (при определенных условиях).

Можно применить вычет с покупки этой, продаваемой квартиры если не заявляли и ранее не использовали (при определенных условиях)...

Всё надо считать, возможно у Вас налог будет копеечный...

Эту задачу надо решать "комплексно" с учетом всех деталей.

Просто вопрос и просто ответ, в общих чертах - Вам ничего не даст (может привести к ошибке).

22.02.21, 01:25
ested79 писал(а):
(нашел только вариант продажи долей детей по отдельному договору, тогда у каждого ребенка вычет составит миллион рублей с его доли).

Кто (и главное за сколько) захочет купить квартиру по 4 ДКП ???

Дополню прекрасный ответ коллеги.

У детей если срок владения будет больше трёх лет, то налог не возникает, если у них это единственное жильё - нет других долей или жилья в собственности...
Так что надо смотреть документы - какой месяц в 2018 году им выделялись доли, будет ли в марте уже 3 года владения ?
По какой цене они оценивались была ли цена в договоре, что за договор был?
Как вариант прописать стоимость их долей в эту же стоимость при продаже в дкп, а доли родителей - остальную сумму цены продажи... Будет налоговый вычет для одаряемого по цене указанной в договоре стоимости дарения.
Это всё новации 2020 года по налогам при при продаже.

Большое спасибо за ваши комментарии, мои ответы на вопросы ниже.

Олег Клеев

Срок владения у Вас начинается с момента полной оплаты по ДДУ.
В Вашем случае с 2012 года ДДУ оплачен (ипотекой).

В 2012 году я покупал вторичку по договору купли-продажи. Но, думаю, это не принципиальный момент во всей этой истории.

Вычет с покупки жилья когда-нибудь заявляли, получали?

Да, получил и за квартиру и за проценты по ипотеке

Кто получал? В каком году? Сколько получил?

Получал я, насколько я помню за 12 год получил в налоговой, а потом оформил получение на работе, в 2014 выбрал положенную законом сумму в 260 тыр

Может быть по этой квартире заявляли вычет?

Написал выше

За сколько покупали жильё?

Покупал за 5 млн, но в договоре было занижение - 2 млн

Продажа и покупка в один год - может уменьшить налог с продажи (при определенных условиях).

слышал про такой вариант, не могли бы подсказать какой алгоритм действий по нему?

если готовы взяться за мой случай, готов обсудить условия работы в личке

Святослав Теплов

У детей если срок владения будет больше трёх лет, то налог не возникает, если у них это единственное жильё - нет других долей или жилья в собственности...

а разве в случае детей с 16 года не действует срок 5 лет? потому что если действительно 3 года, то вопрос снимается, доли были выделены в марте 18 года

По какой цене они оценивались была ли цена в договоре, что за договор был?

доли выделялись нотариальным соглашением об оформлении в общую долевую собственность с использованием МК, стоимость долей не была указана

читаю форум, наткнулся на НК РФ Статья 217.1, пункт 3
в нём есть вот такой текст: минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).

у нас нет иного жилья, получается, что и детям не придется выплачивать налог, раз 3 года прошло?

22.02.21, 18:38
ested79 писал(а):
а разве в случае детей с 16 года не действует срок 5 лет? потому что если действительно 3 года, то вопрос снимается, доли были выделены в марте 18 года

Читайте внимательно:

22.02.21, 06:59
Святослав Теплов писал(а):
3 года владения, если у них это единственное жильё - нет других долей или жилья в собственности...

Если у детей есть ещё жильё в собственности помимо этого (хоть маленькая долька, хоть в загородном жилом доме) - тогда 5 лет.

Вопрос - есть ли у детей другая жилая недвижимость, хот какая, в любом другом месте в РФ?
- - - - - - - - - - -

22.02.21, 22:05
ested79 писал(а):
у нас нет иного жилья, получается, что и детям не придется выплачивать налог, раз 3 года прошло?

Важно: Нигде нет? У тёти в Саратове долька по завещанию не висит в собственности? Загородный дом не оформлен как жилой (где у детей может быть дольки в собственности)?

Если нет: - тогда у Вас всё хорошо, налога нет, декларацию подавать не надо.

Придет письмо из налоговой - отпишитесь, что у детей единственное жильё более 3 лет срок владения - налогом не облагается (пп.4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

22.02.21, 18:38
ested79 писал(а):
Покупал за 5 млн, но в договоре было занижение - 2 млн

Вот реальный кейс - реальный минус занижения, если срок владения не вышел и необходимо платить налог:
Была бы в ДКП полная стоимость 5 млн. - каждый из детей мог бы к вычету применить 1 млн. (5млн. х 1/5 доли = 1 млн.) и не надо 4 ДКП.
У Вас в ДКП 2 млн. (занижение) - каждый из детей к вычету только 400 т.р. может применить. (2млн. х 1/5 доли = 400 т.р.)
Итог: (трое детей по 1/5 доли) 600 х 3 = 1.800.000 х 13% = 234.000 руб. дополнительно к уплате налога в результате занижения.

Вопрос - есть ли у детей другая жилая недвижимость, хот какая, в любом другом месте в РФ?

нет, у нас квартира, купленная в 2012 году это единственное жильё
в таком случае нам можно выдохнуть, налог платить не придётся?

Важно: Нигде нет? У тёти в Саратове долька по завещанию не висит в собственности? Загородный дом не оформлен как жилой (где у детей может быть дольки в собственности)?

нигде нет, точно

Если нет: - тогда у Вас всё хорошо, налога нет, декларацию подавать не надо.
Придет письмо из налоговой - отпишитесь, что у детей единственное жильё более 3 лет срок владения - налогом не облагается (пп.4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

спасибо за информацию!
пройдём через угольное ушко, дата выделения долей 9 марта 18 года, дата продажи будет в 20-х числам марта 21 года )

у ВС РФ ещё в 2016 году сформировалась позиция, что собственность у детей возникает с момента приобретения за счёт средств мск, а не с момента внесения записи в реестр. Но, кажется, налоговая до сих придерживается «принципа внесения» (в реестр), и считает, что это не противоречит позиции ВС РФ.

внешняя ссылка

По теме, автор, смотрите на дату возникновения собственности в егрн, чтобы там было 3 года.

RinaEkate,

По теме, автор, смотрите на дату возникновения собственности в егрн, чтобы там было 3 года.

Дата возникновения собственности, как писал выше, 9 марта 2018 года (скрин выписки прилагаю)

Получается, что если продаю квартиру после 9 марта 2021 года, то никаких налогов за детей платить не надо

Большое спасибо всем за информацию и участие в дискуссии!