Налог с продажи квартиры 27 / 398

[maks100485]

Добрый день, нужна Ваша консультация по следующему вопросу:

-- в 2014 г. путем переселения из аварийного жилья получили 2 комнаты в 3х комн. квартиры, у каждой комнаты отдельный кадастровый номер, в каждой комнате было 6 собственников, т.е. у меня было право собственности на 1/6 в каждой комнате. Третья комната принадлежала постороннему собственнику и прав собственности у меня на неё не было.

-- в 2021 г. я выкупаю доли у всех собственников в двух комнатах за 1 850 000 руб (становлюсь единоличным собственником).

-- в 2022 г. я выкупаю третью комнату в данной квартире за 780 000 руб.

-- в 2022 г. объединяю все три комнаты в одну 3х комнатную квартиру с присвоением нового кадастрового номера.

-- в 2023 г. я продаю объект как 3х комн квартиру за 3 365 000 руб.

Какую сумму налога мне нужно оплатить: а) 13% от суммы продажи квартиры (13% от 3 365 000 = 437 450 руб + воспользоваться вычетом в 1 млн руб (13% от 2 365 000) и в итоге заплатить налог 307 450 руб. б) Я суммирую все расходы на покупку комнат ( 1 850 000 + 780 000 = 2 630 000 руб) и вычитаю из суммы продажи понесенные расходы ( 3 365 000 - 2 630 000 = 735 000) и оплачиваю 13 % от получившейся суммы ( 13% от 735 000 = 95 550 руб). Заранее благодарна за обратную связь !!!

[Николай Тюленев]

Я суммирую все расходы на покупку комнат ( 1 850 000 + 780 000 = 2 630 000 руб) и вычитаю из суммы продажи понесенные расходы ( 3 365 000 - 2 630 000 = 735 000) и оплачиваю 13 % от получившейся суммы ( 13% от 735 000 = 95 550 руб).

Этот вариант логичен.
Но у налоговой частенько бывает своя логика.
Поэтому настоятельно рекомендую обратиться к ним за официальным разъяснением.

[Тататьяна]

maks100485,
Срок безналогового периода в данном случае считается с момента приобретения 3 комнаты, так что увы налог есть. По вычетам, я бы заявляла расходы по всем трем объектам. Если не пользовались вычетом при покупке ( 2 млн) можно использовать и его на один объект ( одну из комнат, разумеется в размере не превышающем затраты на него, гляжу у Вас тут суммы небольшие) Консультироваться уже поздно, надо было до сделки, сейчас уже заявлять все по максимуму))
А так да, алгоритм такой- сначала просим разъяснения налоговой официально, а потом делаем сделку, желательно так)

[Юлия Битузе]

Однозначно налог будет, тему эту обсуждали здесь не раз и приводили письма Минфина с разъяснениями
В вашем случае налог будет 13 процентов от стоимости кв в ДКП, если она превышает 70 процентов от кадастровой.Если она меньше - налоговая база будет 70 процентов от кадастровой стоимости
Если бы у вас был риэлтор он бы вам посоветовал не объединять ни в коем случае купленные в разное время объекты

[Ирина Сорокина]

Добрый день, нужна Ваша консультация по следующему вопросу:

-- в 2014 г. путем переселения из аварийного жилья получили 2 комнаты в 3х комн. квартиры, у каждой комнаты отдельный кадастровый номер, в каждой комнате было 6 собственников, т.е. у меня было право собственности на 1/6 в каждой комнате. Третья комната принадлежала постороннему собственнику и прав собственности у меня на неё не было.

-- в 2021 г. я выкупаю доли у всех собственников в двух комнатах за 1 850 000 руб (становлюсь единоличным собственником).

-- в 2022 г. я выкупаю третью комнату в данной квартире за 780 000 руб.

-- в 2022 г. объединяю все три комнаты в одну 3х комнатную квартиру с присвоением нового кадастрового номера.

-- в 2023 г. я продаю объект как 3х комн квартиру за 3 365 000 руб.

Какую сумму налога мне нужно оплатить: а) 13% от суммы продажи квартиры (13% от 3 365 000 = 437 450 руб + воспользоваться вычетом в 1 млн руб (13% от 2 365 000) и в итоге заплатить налог 307 450 руб. б) Я суммирую все расходы на покупку комнат ( 1 850 000 + 780 000 = 2 630 000 руб) и вычитаю из суммы продажи понесенные расходы ( 3 365 000 - 2 630 000 = 735 000) и оплачиваю 13 % от получившейся суммы ( 13% от 735 000 = 95 550 руб). Заранее благодарна за обратную связь !!!

Это полноценный налоговый консалтинг.
Будь я налоговым инспектором, посчитала бы вам налог по варианту а/ и дала этому основание. Суммировать расходы вы не можете. Вы понесли расходы по иным объектам, а не по трехкомнатной квартире как объекту.

[Ирина Сорокина]

Однако, думаю, что ваш случай не единичный и нужно поискать письма от Департамента налогообложения или Министерства, где будет послабление.

[Александр Тестянов]

в 2022 г. объединяю все три комнаты в одну 3х комнатную квартиру с присвоением нового кадастрового номера.

Вот этого не нужно было делать. Тогда можно было вообще без налога обойтись.

[Тататьяна]

maks100485,
Можно как вариант сделать так: 3365000- 1000000( использовать вычет миллион вместо уменьшения налогооблагаемой базы на расходы)- 2000000 ( вычет за покупку если не пользовались, но стоимость объекта должна быть не меньше 2000000, хотя остаток по моему допустимо перенести и на второй объект, надо уточнить) и вуаля налог с 365 тыс всего))
47 тыс с копейками.

[Юлия Битузе]

maks100485,
Можно как вариант сделать так: 3365000- 1000000( использовать вычет миллион вместо уменьшения налогооблагаемой базы на расходы)- 2000000 ( вычет за покупку если не пользовались, но стоимость объекта должна быть мне меньше 2000000, хотя остаток по моему допустимо перенести и на второй объект, надо уточнить) и вуаля налог с 365 тыс всего))
47 тыс с копейками.

это если выплачивал подоходный и есть с чего возвращать
и если никогда не получал возврат

[Тататьяна]

maks100485,
Можно как вариант сделать так: 3365000- 1000000( использовать вычет миллион вместо уменьшения налогооблагаемой базы на расходы)- 2000000 ( вычет за покупку если не пользовались, но стоимость объекта должна быть мне меньше 2000000, хотя остаток по моему допустимо перенести и на второй объект, надо уточнить) и вуаля налог с 365 тыс всего))
47 тыс с копейками.

это если выплачивал подоходный и есть с чего возвращать
и если никогда не получал возврат

Нет, подоходный она платит сейчас под 13% и одновременно заявляет взаимозачет, я так лично делала.
Про "никогда не получал возврат" верно, но я об этом выше тоже написала.