Как определить необходимость уплаты НДФЛ с продажи недвижимости физ.лицу? 25 / 359
12 фев.
В кратком изложении раскрываются все базовые принципы и особенности исчисления НДФЛ при продажи объектов недвижимого имущества физических лиц. В связи со сложностью исчисления налога приведены таблицы, составлен перечень необходимой информации, которой необходимо обладать для самостоятельного определения налогооблагаемой базы, правильного применения налоговых вычетов, своевременной подачи налоговой декларации и уплаты налога.
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +
Огромное количество граждан сталкивается с проблемой определения и исчисления налога с продажи своей недвижимости, так по данным Росреестра только в Санкт-Петербурге в 2023 году количество зарегистрированных прав собственности в отношении объектов жилищного фонда в среднем составляет более семи тысяч сделок в месяц.[1] Соответственно как минимум 7 тысяч налогоплательщиков в течение каждого месяца по Санкт-Петербургу получают доход от продажи своей недвижимости. При чем каждому продавцу необходимо понимать, нужно или не нужно платить НДФЛ с дохода, полученного от продажи своей недвижимости. В связи со сложностью изучения Налогового Кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) и большим объемом информации по исчислению и уплате Налога на Доход Физических Лиц (далее НДФЛ) предлагается в краткой, более удобной форме разобраться в теме налогообложения доходов, получаемых с продажи объектов недвижимого имущества физических лиц.
Для удобства разделим материал на важные составляющие:
1. Определение срока владения объектом недвижимого имущества
2. Возможность получения налогового вычета для продавца недвижимости
3. Важные особенности налогообложения, которые необходимо учитывать
4. Возможность получения налогового вычета для покупателя жилой недвижимости
5. Можно использовать два вычета - для продавца недвижимости, подлежащей налогообложению, и для покупателя жилой недвижимости произошедших в одном календарном году
6. Алгоритм действий при продаже объекта недвижимого имущества для определения возможного налогообложения
+ + +
1. Определение срока владения объектом недвижимого имущества
Доход, получаемый от продажи объектов недвижимого имущества в налоговом кодексе имеет свою особенность — это срок владения. Если предельный минимальный срок владения объектом недвижимости истек, то доход, полученный от продажи такой недвижимости не нужно декларировать, налога не возникает.
«Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более». (п.2 ст.217.1 НК РФ [2]) Минимальный предельный срок владения установлен налоговым кодексом и составляет на данный момент пять лет. (ст.217.1 НК РФ) Однако существуют исключения, где минимальный предельный срок владения составляет три года для объектов недвижимого имущества приобретенного по следующим основаниям: - «В порядке наследования или по договору дарения членом семьи или близким родственником. В результате приватизации. По договору пожизненного содержания с иждивением. При продаже единственного жилого помещения.» (п.3 ст.217.1. НК РФ)
Имеются несколько способов определения начала исчисления срока владения объектами недвижимого имущества, которые необходимо учитывать:
1. По общему правилу срок владения объектом недвижимости исчисляется с даты государственной регистрации права собственности, эта дата отражается в выписке из ЕГРН (п.1 ст.130, п.2 ст.223 ГК РФ).[3]
Но имеются и другие правила, по которым срок владения имуществом начинается не с момента регистрации:
2. Ранее возникшее право — объект получен в собственность до 1998 года, срок владения считается с момента возникновения права собственности, а не с момента регистрации, так как в данном случае объект может быть зарегистрирован много позже, чем возникло право собственности.[4]
3. Объект недвижимости получен по наследству - срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя (п.4 ст.1152 ГК РФ).
4. Изменение размера доли в рамках одного объекта недвижимости (приращение - увеличение доли). Объект находится в долевой собственности – срок владения считается с момент первоначальной государственной регистрации права собственности первой доли/комнаты (Письмо Минфина от 15.11.2019 № 03-04-05/88189).[5] Это правило действует в г. Санкт-Петербурге, как отдельном субъекте Российской Федерации. (В г. Москве, как отдельном субъекте Российской Федерации, изменение размера доли, как отдельного объекта недвижимости, если объект недвижимости находится в долевой собственности – срок владения считается с момент регистрации последней доли/комнаты.)
5. Объект недвижимости изменился, появился новый регистрационный/кадастровый номер (деление/объединения, возникновение новых/прекращение старых объектов недвижимости, например земельных участков – Земельный Кодекс РФ) - срок владения считается с момента новой регистрации права собственности на новый/изменившейся объект недвижимости (Письмо ФНС от 11.09.2023 № БС-3-11/11756@).
6. Если право собственности установлено судом - с даты вступления в силу судебного акта. Через 30 дней по решению суда или в день принятия решения по апелляции (п.1 ст.8 ГК РФ).
7. Раздел совместно нажитого имущества супругов (Брачный договор или Соглашение о разделе совместно нажитого имущества) – с даты оформления собственности в браке одним из супругов. Доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами ст.39 СК РФ.[5] (Письмо Минфина от 09.12.2020 № 03-04-05/107442)
8. Реновация в г. Москве (с 2017 г.) - срок владения новой квартирой засчитывается срок, в течение которого собственники владели прежним жильём (абз.2 п.2 ст.217.1 НК РФ).
9. Для новостроек: ЖСК, ДДУ, Инвестирования, Цессии (жилая недвижимость): Срок владения исчисляется с момента полной оплаты по договору (абз.4 п.2 ст.217.1 НК РФ).
10. Предпринимательская деятельность (ст.2 ГК РФ). Если нежилое (коммерческое) помещение использовалось в предпринимательской деятельности - срок владения не действует (Письмо Минфина от 15.05.2019 № 03-04-05/34697).
Опираясь на данную таблицу, можно узнать начало исчисления срока владения объектами недвижимого имущества и точно определить срок владения.
И так, если предельный минимальный срок владения объектом недвижимости истек, то доход, полученный от продажи такой недвижимости, не нужно декларировать, налога не возникает, но если же срок владения объектом недвижимости не истек, то необходимо разбираться во всех тонкостях исчисления и уплаты налога.
+ + +
2. Возможность получения налогового вычета для продавца недвижимости
Первая группа налоговых вычетов связана с продажей объектов недвижимого имущества, в частности: «от продажи жилых домов, квартир, комнат, садовых домов, земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе» (п.2 ст.220 НК РФ).
1. Это сумма, которая уменьшает размер дохода от продажи недвижимости - налогооблагаемую базу, с которой уплачивается налог:
1. А) Или - 1 млн. руб. на всю сумму дохода от продажи недвижимого имущества в одном календарном году (пп.1 п.2 ст.220 НК РФ).
1. Б) Или - документально подтвержденные расходы, связанных с покупкой этой недвижимости. Доход минус расход (пп.2 п.2 ст.220 НК РФ).
«Максимальная сумма …вычета, на который может быть уменьшен доход, 1 млн. руб. – в целом» (в 1 налоговый период – календарный год) «Вместо применения вычета (в 1 млн. руб.) налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы связанные с приобретением этого имущества».
На иное недвижимое имущество вычет составляет 250 000 рублей - это коммерческая, нежилая недвижимость, гаражи, машиноместа, апартаменты и т. д. «Максимальная сумма имущественного налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный от продажи иного недвижимого имущества 250 000 руб. – в целом.» (абз.2 пп.1 п.2 ст.220 НК РФ).
На один проданный объект недвижимости, можно применить только один налоговый вычет из этой группы, в зависимости от возможности можно выбрать приемлемый для налогоплательщика вычет.
Нюансы применения вычета при долевой собственности объектов недвижимости: - вычет в 1 млн. или расходы связанные с покупкой объектов недвижимости распределяется между совладельцами в следующей пропорции (пп.3 п.2 ст. 220 НК РФ):
1. Общая долевая собственность - пропорционально доле. (например доля = ½ : 1 млн. руб. = 500.000 руб.)
2. Общая совместной собственность - по договоренности, когда доли не определены. (например совместная собственность супругов)
+ + +
3. Важные особенности налогообложения, которые необходимо учитывать
Объектом налогообложения являются доходы - это денежные средства или материальные ценности, полученные в результате какой-либо деятельности за определённый период времени (ст.208-209 НК РФ).
Под налоговым периодом для физических лиц понимается календарный год (п.1 ст.55 НК РФ).
Налоговый реридент/нерезидент, налоговые ставки. Налоговые вычеты в 1 млн. / 250 тыс. или расходы на приобретение - налоговые нерезиденты применять не могут и оплачивают повышенную процентную ставку:
НАЛОГОВЫЙ РЕЗИДЕНТ (п.1 ст.224 НК РФ): Если физ.лицо находится на территории РФ 183 дня и более в течение календарного года, то данное лицо признается: налоговым резидентом. Ставка 13% -15% со всех полученных доходов. Если сумма налоговых баз за налоговый период равна или менее 5 млн рублей – 13%, далее от суммы налоговых баз, превышающей 5 млн рублей — 15%.
НАЛОГОВЫЙ НЕРЕЗИДЕНТ (п.3 ст.224 НК РФ): Если физ.лицо находится на территории РФ менее 183 дней в течение календарного года, то данное лицо признается: налоговым нерезидентом. Ставка 30% со всех доходов полученных в РФ.
Члены семьи: супруги, родители, дети. (ст.2 СК РФ)
Близкие родственники: бабушки, дедушки, братья, сестры полнородные и не полнородные, имеющие общих отца или мать (ст.14 СК РФ).
Дарение. Собственник недвижимости вправе подарить ее любому лицу, дарение — это безвозмездная сделка (п.1 ст.572 ГК РФ). Даритель передает свою квартиру одариваемому просто так, не получает дохода – по этому у дарителя не возникает налога. В случае дарения между физическими лицами, не являющимися близкими родственниками и членами семьи, у одариваемого возникает обязанность уплаты в бюджет НДФЛ (пп.7 п.1 и п.2 ст. 228 НК РФ). За несовершеннолетних налог оплачивают их родители или опекуны/попечители (п.2 ст.27 НК РФ и п.1 ст.28 ГК РФ).
Налоговая база для договоров дарения между физическими лицами, не являющимися близкими родственниками и членами семьи - равна полной кадастровой стоимости объекта недвижимости полученного в дар (п.6 ст.214.10 НК РФ).
Необходимо учитывать правило «70% от кадастровой стоимости»:
Если объект недвижимости продан за цену меньшую, чем 70% от кадастровой стоимости (цена указана в договоре купли-продажи объекта недвижимости), то в целях налогообложения доходом будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет иметь значения). Если цена в договоре купли-продажи недвижимости выше 70% от кадастровой стоимости объекта, то налог исчисляется с цены указанной в договоре ( п.5 ст.217.1 НК РФ, с 01.01.2016 г.).
Предпринимательская деятельность (фактическая): если гражданин фактически осуществляет предпринимательскую деятельность без регистрации, то он не может ссылаться на то, что он не зарегистрирован как индивидуальный предприниматель (ИП) (ст.11 НК РФ). Есть признаки предпринимательской деятельности, которые указаны в статье 2 ГК РФ: Самостоятельная / На свой риск для извлечения прибыли / Систематическая / От продажи товаров или от пользования имуществом. Обратим внимание на пункт: Систематическая — это два и более раз. Физические лица, совершающие более двух сделок в календарном году по продаже своей недвижимости, рискуют попасть под проверку на предмет фактической предпринимательской деятельности. Налоговая проверка проводится за три предыдущих года, следующих за годом начала проверки, по итогам которой гражданину могут дополнительно зачислить, в случае если физическое лицо действительно фактически занимающимся предпринимательской деятельностью, как Индивидуальному Предпринимателю на Общей Системе Налогообложения (ИП на ОСН) - НДФЛ 13% - НДС 20% (по нежилому фонду) - Пени (по ставке ЦБ РФ) - Штраф от не уплаченного налога (от 20% до 40%), снять налоговые вычеты (1 млн. или расходы на покупку). При чем, если неуплата налога составит значительную сумму, то может последовать уголовная ответственность по статье 198-199 УК РФ.[6]
Необходимо самостоятельно заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и оплатить налог, как предписывает налоговый кодекс: «Налогоплательщик - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с законом обязано уплачивать налоги, отвечать за правильность сведений в налоговой декларации» (ст.19 НК РФ).
Статья 228 НК РФ конкретно указывает:
п.2 Налогоплательщики, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет…
п.3 Налогоплательщики, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую "декларацию"…
п.4 Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства…
С 2021 года изменился порядок представления гражданами декларации по форме 3-НДФЛ при продаже недорогого недвижимого имущества: не нужно подавать налоговую декларацию при продаже недвижимого имущества (жилых домов, квартир, комнат, садовых домов или земельных участков и долей в них) на сумму до 1 млн рублей, а иного имущества (парковочных мест, гаражей и т.д.) – до 250 тыс. рублей (Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ). Указанные суммы соответствуют размерам имущественных налоговых вычетов по НДФЛ, при этом, если доходы от продажи объектов превышают размер вычетов, обязанность по предоставлению налоговой декларации сохраняется.
Сроки подачи и уплаты НДФЛ. 30 апреля — крайний срок для подачи, обязанных самостоятельно декларировать доход физических лиц, деклараций по форме 3-НДФЛ. 15 июля — срок уплаты налога, исчисленного и отраженного налогоплательщиком в налоговой декларации (п.7 ст.220 НК РФ).
Всю необходимую информацию по налогам и сборам, задать любой вопрос в области налогообложения, войти в личный кабинет налогоплательщика, заполнить декларацию в электронной форме можно на официальном сайте Федеральной Налоговой Службы.[7] Подытожим приведенную выше информацию и для простоты сформируем итоговую таблицу:
СВОДНАЯ ТАБЛИЦА ОПРЕДЕЛЕНИЯ НАЛОГОВОЙ БАЗЫ
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Срок владения составляет 5 лет и более.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Исключения: срок владения 3 года и более по следующим основаниям:
1. В порядке наследования или по договору дарения (близким родственникам или членам семьи)
2. В результате приватизации
3. По договору пожизненного содержания с иждивением
4. При продаже единственного жилого помещения
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Можно уменьшить налогооблагаемую базу на налоговый вычет:
1. А) Или на 1 млн. руб. (в календарном году на все объекты)
1. Б) Или на расходы связанные с покупкой этого объекта (доход минус расход)
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Долевая собственность - вычет распределяется пропорционально доли.
Совместная собственность - вычет распределяется по договоренности.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Налогооблагаемая база не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости проданного объекта недвижимости.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Налоговая ставка для налоговых резидентов составляет — 13%, можно применить налоговый вычет. Налоговая ставка для налоговых нерезидентов составляет — 30% со всей суммы дохода, нельзя применить налоговые вычеты (п.1, п.3 ст.224 НК РФ).
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
+ + +
4. Возможность получения налогового вычета для покупателя жилой недвижимости
Вторая группа вычетов связана с покупкой жилых объектов недвижимости и выплаченных процентов по целевым займам полученным на покупку жилых объектов недвижимости.
2. А) Это возврат части ранее уплаченного НДФЛ, в связи с покупкой жилой недвижимости. (возврат НДФЛ уплаченного по ставке 13%)
2. Б) Это возврат части ранее уплаченного НДФЛ, в связи с погашением процентов по целевым займам, связанным с покупкой жилой недвижимости. (возврат НДФЛ уплаченного по ставке 13%)
Налоговый кодекс предусматривает возврат уплаченного НДФЛ с покупки: «жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доли (долей) в них» (пп.3 п.1 ст.220 НК РФ).
2. А): Максимальная сумма расходов на жильё с которой можно получить налоговый вычет (возврат уплаченного НДФЛ по ставке 13%) - не более, чем с 2 000 000 рублей (пп.1 п.3 ст.220 НК РФ).
Важно: Возврат можно получить, только с покупки жилого помещения, 1 раз в жизни, с 2 млн. руб. х 13% = 260.000 руб. (если жилое помещение куплено за 2 млн. и более, если менее 2 млн., то с суммы покупки), в виде возврата ранее уплаченного налога по ставке 13% или применить в качестве вычета по оплате налога с продажи объекта недвижимости в одном календарном году с покупкой жилого помещения.
Особенности: Вычет по покупке жилья не применяется в отношении той суммы денежных средств, которая уплачена за счёт средств материнского (семейного) капитала, субсидии - из бюджетных средств. Так же данный вычет не применяется если сделка купли-продажи заключена с гражданином, являющимся по отношению к налогоплательщику взаимозависимым - физ.лица (работодатели), супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и не полнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный (ст.105.1 НК РФ).
2. Б): Максимальная сумма возврата при погашении процентов по целевым займам (ипотеке) на жильё (возврат уплаченного ндфл по ставке 13%) - не более, чем с 3 000 000 рублей (п.4 ст.220 НК РФ).
Важно: Возврат можно получить, только с одной ипотеки, 1 раз в жизни, максимум с 3 млн. руб. х 13% = 390.000 руб., только с фактически уплаченных процентов по ипотеке на момент получения справки из кредитного учреждения, в виде возврата ранее уплаченного налога по ставке 13% или применить в качестве вычета по оплате налога с продажи объекта недвижимости в одном календарном году с покупкой жилого помещения.
+ + +
5. Можно использовать два вычета - для продавца недвижимости, подлежащей налогообложению, и для покупателя жилой недвижимости в одном календарном году
Можно использовать оба вычета, указав их в одной декларации при условии, что оба действия (1. Продажа/получение дохода требующего декларирования и уплаты налога и 2. Покупка жилья/расход на приобретение жилого объекта недвижимости) совершались в один календарный год. Доход человека, облагаемый налогом, определяется в виде разницы между суммой всех полученных доходов и суммой всех положенных вычетов (п.3 ст.210 НК РФ). «Если в одном налоговом периоде налогоплательщик продал квартиру, а затем приобрел новую, он может воспользоваться каждым из вышеупомянутых имущественных налоговых вычетов при условии, что ранее имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК, не пользовался» (Письмо Минфина от 19.02.2013 г. N 03-04-05/9-115).
И так, в одном календарном году, налогоплательщик имеется право использовать оба вычета одновременно, для продавцов 1. А) или 1. Б) и для покупателей 2. А) и 2. Б).
1 Сначала уменьшаем доход на первый вычет (для продавца):
1. А) или 1 000 000 руб. (на все проданные объекты в календарном году)
1. Б) или расходы, связанные с покупкой, подтверждение документально.
Если после первого вычета налогооблагаемый доход остается:]
2 Можно уменьшить налог на сумма второго вычета (для покупателя):
2. А) - 2 000 000 руб. (если сумма покупки 2 млн. и более)
2. Б) - Выплаченные на данный момент проценты по ипотечному займу.
+ + +
6. Алгоритм действий при продаже объекта недвижимого имущества для определения возможного налогообложения
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
1. Определить способ приобретения объекта, для более точного определения срока владения.
(Смотрим правила начала исчисления срока владения.)
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
2. Определить статус собственника – налоговый Резидент / Нерезидент.
(Срок проживания на территории РФ в год продажи, правило 183 дней.)
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
3. Определить кадастровую стоимость объекта недвижимости.
(Для применения правила 70% от кадастровой стоимости.)
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
4. Определить фактический статус физ. лица: ИП /или не ИП (фактический).
(Использование в предпринимательской деятельности продаваемого объекта недвижимости и сколько объектов будет продано в календарном году)
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
5. Получал ли налогоплательщик когда либо возврат НДФЛ с покупки жилого помещения и выплаченных процентов по ипотеке?
(Если в год продажи недвижимости (получения дохода) будет совершена покупка жилого помещения — возможно получения возврата НДФЛ или уменьшение суммы налога, в случае если налогоплательщик ранее не получал возврат НДФЛ.)
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Получив полную информацию по данному списку с подтверждающими документами, используя таблицы и учитывая вышеописанные нюансы налогообложения можно точно определить: возникновение дохода, подлежащего декларированию, возможность применения налоговых вычетов, рассчитать сумму налога, в установленные сроки составить налоговую декларацию и оплатить налог, исполнив тем самым свою обязанность.
Наши налоги - это один из важных источников формирования доходной части бюджетной системы государства. В наше высокоскоростное время - велика потребность в простой и понятной информации, по возможности в краткой и общедоступной форме, которая помогала бы разобраться в теме исполнения обязанностей установленных Налоговым кодексом Российской Федерации в части уплаты НДФЛ. Данная работа — это обобщение сложного и обширного массива информации в последовательное руководство (с пояснениями и ссылками на НПА) по самостоятельному решению вопроса о необходимости уплаты налога с продажи объектов недвижимого имущества физическим лицам.
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +
Огромное количество граждан сталкивается с проблемой определения и исчисления налога с продажи своей недвижимости, так по данным Росреестра только в Санкт-Петербурге в 2023 году количество зарегистрированных прав собственности в отношении объектов жилищного фонда в среднем составляет более семи тысяч сделок в месяц.[1] Соответственно как минимум 7 тысяч налогоплательщиков в течение каждого месяца по Санкт-Петербургу получают доход от продажи своей недвижимости. При чем каждому продавцу необходимо понимать, нужно или не нужно платить НДФЛ с дохода, полученного от продажи своей недвижимости. В связи со сложностью изучения Налогового Кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) и большим объемом информации по исчислению и уплате Налога на Доход Физических Лиц (далее НДФЛ) предлагается в краткой, более удобной форме разобраться в теме налогообложения доходов, получаемых с продажи объектов недвижимого имущества физических лиц.
Для удобства разделим материал на важные составляющие:
1. Определение срока владения объектом недвижимого имущества
2. Возможность получения налогового вычета для продавца недвижимости
3. Важные особенности налогообложения, которые необходимо учитывать
4. Возможность получения налогового вычета для покупателя жилой недвижимости
5. Можно использовать два вычета - для продавца недвижимости, подлежащей налогообложению, и для покупателя жилой недвижимости произошедших в одном календарном году
6. Алгоритм действий при продаже объекта недвижимого имущества для определения возможного налогообложения
+ + +
1. Определение срока владения объектом недвижимого имущества
Доход, получаемый от продажи объектов недвижимого имущества в налоговом кодексе имеет свою особенность — это срок владения. Если предельный минимальный срок владения объектом недвижимости истек, то доход, полученный от продажи такой недвижимости не нужно декларировать, налога не возникает.
«Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более». (п.2 ст.217.1 НК РФ [2]) Минимальный предельный срок владения установлен налоговым кодексом и составляет на данный момент пять лет. (ст.217.1 НК РФ) Однако существуют исключения, где минимальный предельный срок владения составляет три года для объектов недвижимого имущества приобретенного по следующим основаниям: - «В порядке наследования или по договору дарения членом семьи или близким родственником. В результате приватизации. По договору пожизненного содержания с иждивением. При продаже единственного жилого помещения.» (п.3 ст.217.1. НК РФ)
Имеются несколько способов определения начала исчисления срока владения объектами недвижимого имущества, которые необходимо учитывать:
1. По общему правилу срок владения объектом недвижимости исчисляется с даты государственной регистрации права собственности, эта дата отражается в выписке из ЕГРН (п.1 ст.130, п.2 ст.223 ГК РФ).[3]
Но имеются и другие правила, по которым срок владения имуществом начинается не с момента регистрации:
2. Ранее возникшее право — объект получен в собственность до 1998 года, срок владения считается с момента возникновения права собственности, а не с момента регистрации, так как в данном случае объект может быть зарегистрирован много позже, чем возникло право собственности.[4]
3. Объект недвижимости получен по наследству - срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя (п.4 ст.1152 ГК РФ).
4. Изменение размера доли в рамках одного объекта недвижимости (приращение - увеличение доли). Объект находится в долевой собственности – срок владения считается с момент первоначальной государственной регистрации права собственности первой доли/комнаты (Письмо Минфина от 15.11.2019 № 03-04-05/88189).[5] Это правило действует в г. Санкт-Петербурге, как отдельном субъекте Российской Федерации. (В г. Москве, как отдельном субъекте Российской Федерации, изменение размера доли, как отдельного объекта недвижимости, если объект недвижимости находится в долевой собственности – срок владения считается с момент регистрации последней доли/комнаты.)
5. Объект недвижимости изменился, появился новый регистрационный/кадастровый номер (деление/объединения, возникновение новых/прекращение старых объектов недвижимости, например земельных участков – Земельный Кодекс РФ) - срок владения считается с момента новой регистрации права собственности на новый/изменившейся объект недвижимости (Письмо ФНС от 11.09.2023 № БС-3-11/11756@).
6. Если право собственности установлено судом - с даты вступления в силу судебного акта. Через 30 дней по решению суда или в день принятия решения по апелляции (п.1 ст.8 ГК РФ).
7. Раздел совместно нажитого имущества супругов (Брачный договор или Соглашение о разделе совместно нажитого имущества) – с даты оформления собственности в браке одним из супругов. Доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами ст.39 СК РФ.[5] (Письмо Минфина от 09.12.2020 № 03-04-05/107442)
8. Реновация в г. Москве (с 2017 г.) - срок владения новой квартирой засчитывается срок, в течение которого собственники владели прежним жильём (абз.2 п.2 ст.217.1 НК РФ).
9. Для новостроек: ЖСК, ДДУ, Инвестирования, Цессии (жилая недвижимость): Срок владения исчисляется с момента полной оплаты по договору (абз.4 п.2 ст.217.1 НК РФ).
10. Предпринимательская деятельность (ст.2 ГК РФ). Если нежилое (коммерческое) помещение использовалось в предпринимательской деятельности - срок владения не действует (Письмо Минфина от 15.05.2019 № 03-04-05/34697).
Опираясь на данную таблицу, можно узнать начало исчисления срока владения объектами недвижимого имущества и точно определить срок владения.
И так, если предельный минимальный срок владения объектом недвижимости истек, то доход, полученный от продажи такой недвижимости, не нужно декларировать, налога не возникает, но если же срок владения объектом недвижимости не истек, то необходимо разбираться во всех тонкостях исчисления и уплаты налога.
+ + +
2. Возможность получения налогового вычета для продавца недвижимости
Первая группа налоговых вычетов связана с продажей объектов недвижимого имущества, в частности: «от продажи жилых домов, квартир, комнат, садовых домов, земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе» (п.2 ст.220 НК РФ).
1. Это сумма, которая уменьшает размер дохода от продажи недвижимости - налогооблагаемую базу, с которой уплачивается налог:
1. А) Или - 1 млн. руб. на всю сумму дохода от продажи недвижимого имущества в одном календарном году (пп.1 п.2 ст.220 НК РФ).
1. Б) Или - документально подтвержденные расходы, связанных с покупкой этой недвижимости. Доход минус расход (пп.2 п.2 ст.220 НК РФ).
«Максимальная сумма …вычета, на который может быть уменьшен доход, 1 млн. руб. – в целом» (в 1 налоговый период – календарный год) «Вместо применения вычета (в 1 млн. руб.) налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы связанные с приобретением этого имущества».
На иное недвижимое имущество вычет составляет 250 000 рублей - это коммерческая, нежилая недвижимость, гаражи, машиноместа, апартаменты и т. д. «Максимальная сумма имущественного налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный от продажи иного недвижимого имущества 250 000 руб. – в целом.» (абз.2 пп.1 п.2 ст.220 НК РФ).
На один проданный объект недвижимости, можно применить только один налоговый вычет из этой группы, в зависимости от возможности можно выбрать приемлемый для налогоплательщика вычет.
Нюансы применения вычета при долевой собственности объектов недвижимости: - вычет в 1 млн. или расходы связанные с покупкой объектов недвижимости распределяется между совладельцами в следующей пропорции (пп.3 п.2 ст. 220 НК РФ):
1. Общая долевая собственность - пропорционально доле. (например доля = ½ : 1 млн. руб. = 500.000 руб.)
2. Общая совместной собственность - по договоренности, когда доли не определены. (например совместная собственность супругов)
+ + +
3. Важные особенности налогообложения, которые необходимо учитывать
Объектом налогообложения являются доходы - это денежные средства или материальные ценности, полученные в результате какой-либо деятельности за определённый период времени (ст.208-209 НК РФ).
Под налоговым периодом для физических лиц понимается календарный год (п.1 ст.55 НК РФ).
Налоговый реридент/нерезидент, налоговые ставки. Налоговые вычеты в 1 млн. / 250 тыс. или расходы на приобретение - налоговые нерезиденты применять не могут и оплачивают повышенную процентную ставку:
НАЛОГОВЫЙ РЕЗИДЕНТ (п.1 ст.224 НК РФ): Если физ.лицо находится на территории РФ 183 дня и более в течение календарного года, то данное лицо признается: налоговым резидентом. Ставка 13% -15% со всех полученных доходов. Если сумма налоговых баз за налоговый период равна или менее 5 млн рублей – 13%, далее от суммы налоговых баз, превышающей 5 млн рублей — 15%.
НАЛОГОВЫЙ НЕРЕЗИДЕНТ (п.3 ст.224 НК РФ): Если физ.лицо находится на территории РФ менее 183 дней в течение календарного года, то данное лицо признается: налоговым нерезидентом. Ставка 30% со всех доходов полученных в РФ.
Члены семьи: супруги, родители, дети. (ст.2 СК РФ)
Близкие родственники: бабушки, дедушки, братья, сестры полнородные и не полнородные, имеющие общих отца или мать (ст.14 СК РФ).
Дарение. Собственник недвижимости вправе подарить ее любому лицу, дарение — это безвозмездная сделка (п.1 ст.572 ГК РФ). Даритель передает свою квартиру одариваемому просто так, не получает дохода – по этому у дарителя не возникает налога. В случае дарения между физическими лицами, не являющимися близкими родственниками и членами семьи, у одариваемого возникает обязанность уплаты в бюджет НДФЛ (пп.7 п.1 и п.2 ст. 228 НК РФ). За несовершеннолетних налог оплачивают их родители или опекуны/попечители (п.2 ст.27 НК РФ и п.1 ст.28 ГК РФ).
Налоговая база для договоров дарения между физическими лицами, не являющимися близкими родственниками и членами семьи - равна полной кадастровой стоимости объекта недвижимости полученного в дар (п.6 ст.214.10 НК РФ).
Необходимо учитывать правило «70% от кадастровой стоимости»:
Если объект недвижимости продан за цену меньшую, чем 70% от кадастровой стоимости (цена указана в договоре купли-продажи объекта недвижимости), то в целях налогообложения доходом будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет иметь значения). Если цена в договоре купли-продажи недвижимости выше 70% от кадастровой стоимости объекта, то налог исчисляется с цены указанной в договоре ( п.5 ст.217.1 НК РФ, с 01.01.2016 г.).
Предпринимательская деятельность (фактическая): если гражданин фактически осуществляет предпринимательскую деятельность без регистрации, то он не может ссылаться на то, что он не зарегистрирован как индивидуальный предприниматель (ИП) (ст.11 НК РФ). Есть признаки предпринимательской деятельности, которые указаны в статье 2 ГК РФ: Самостоятельная / На свой риск для извлечения прибыли / Систематическая / От продажи товаров или от пользования имуществом. Обратим внимание на пункт: Систематическая — это два и более раз. Физические лица, совершающие более двух сделок в календарном году по продаже своей недвижимости, рискуют попасть под проверку на предмет фактической предпринимательской деятельности. Налоговая проверка проводится за три предыдущих года, следующих за годом начала проверки, по итогам которой гражданину могут дополнительно зачислить, в случае если физическое лицо действительно фактически занимающимся предпринимательской деятельностью, как Индивидуальному Предпринимателю на Общей Системе Налогообложения (ИП на ОСН) - НДФЛ 13% - НДС 20% (по нежилому фонду) - Пени (по ставке ЦБ РФ) - Штраф от не уплаченного налога (от 20% до 40%), снять налоговые вычеты (1 млн. или расходы на покупку). При чем, если неуплата налога составит значительную сумму, то может последовать уголовная ответственность по статье 198-199 УК РФ.[6]
Необходимо самостоятельно заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и оплатить налог, как предписывает налоговый кодекс: «Налогоплательщик - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с законом обязано уплачивать налоги, отвечать за правильность сведений в налоговой декларации» (ст.19 НК РФ).
Статья 228 НК РФ конкретно указывает:
п.2 Налогоплательщики, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет…
п.3 Налогоплательщики, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую "декларацию"…
п.4 Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства…
С 2021 года изменился порядок представления гражданами декларации по форме 3-НДФЛ при продаже недорогого недвижимого имущества: не нужно подавать налоговую декларацию при продаже недвижимого имущества (жилых домов, квартир, комнат, садовых домов или земельных участков и долей в них) на сумму до 1 млн рублей, а иного имущества (парковочных мест, гаражей и т.д.) – до 250 тыс. рублей (Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ). Указанные суммы соответствуют размерам имущественных налоговых вычетов по НДФЛ, при этом, если доходы от продажи объектов превышают размер вычетов, обязанность по предоставлению налоговой декларации сохраняется.
Сроки подачи и уплаты НДФЛ. 30 апреля — крайний срок для подачи, обязанных самостоятельно декларировать доход физических лиц, деклараций по форме 3-НДФЛ. 15 июля — срок уплаты налога, исчисленного и отраженного налогоплательщиком в налоговой декларации (п.7 ст.220 НК РФ).
Всю необходимую информацию по налогам и сборам, задать любой вопрос в области налогообложения, войти в личный кабинет налогоплательщика, заполнить декларацию в электронной форме можно на официальном сайте Федеральной Налоговой Службы.[7] Подытожим приведенную выше информацию и для простоты сформируем итоговую таблицу:
СВОДНАЯ ТАБЛИЦА ОПРЕДЕЛЕНИЯ НАЛОГОВОЙ БАЗЫ
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Срок владения составляет 5 лет и более.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Исключения: срок владения 3 года и более по следующим основаниям:
1. В порядке наследования или по договору дарения (близким родственникам или членам семьи)
2. В результате приватизации
3. По договору пожизненного содержания с иждивением
4. При продаже единственного жилого помещения
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Можно уменьшить налогооблагаемую базу на налоговый вычет:
1. А) Или на 1 млн. руб. (в календарном году на все объекты)
1. Б) Или на расходы связанные с покупкой этого объекта (доход минус расход)
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Долевая собственность - вычет распределяется пропорционально доли.
Совместная собственность - вычет распределяется по договоренности.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Налогооблагаемая база не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости проданного объекта недвижимости.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Налоговая ставка для налоговых резидентов составляет — 13%, можно применить налоговый вычет. Налоговая ставка для налоговых нерезидентов составляет — 30% со всей суммы дохода, нельзя применить налоговые вычеты (п.1, п.3 ст.224 НК РФ).
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
+ + +
4. Возможность получения налогового вычета для покупателя жилой недвижимости
Вторая группа вычетов связана с покупкой жилых объектов недвижимости и выплаченных процентов по целевым займам полученным на покупку жилых объектов недвижимости.
2. А) Это возврат части ранее уплаченного НДФЛ, в связи с покупкой жилой недвижимости. (возврат НДФЛ уплаченного по ставке 13%)
2. Б) Это возврат части ранее уплаченного НДФЛ, в связи с погашением процентов по целевым займам, связанным с покупкой жилой недвижимости. (возврат НДФЛ уплаченного по ставке 13%)
Налоговый кодекс предусматривает возврат уплаченного НДФЛ с покупки: «жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доли (долей) в них» (пп.3 п.1 ст.220 НК РФ).
2. А): Максимальная сумма расходов на жильё с которой можно получить налоговый вычет (возврат уплаченного НДФЛ по ставке 13%) - не более, чем с 2 000 000 рублей (пп.1 п.3 ст.220 НК РФ).
Важно: Возврат можно получить, только с покупки жилого помещения, 1 раз в жизни, с 2 млн. руб. х 13% = 260.000 руб. (если жилое помещение куплено за 2 млн. и более, если менее 2 млн., то с суммы покупки), в виде возврата ранее уплаченного налога по ставке 13% или применить в качестве вычета по оплате налога с продажи объекта недвижимости в одном календарном году с покупкой жилого помещения.
Особенности: Вычет по покупке жилья не применяется в отношении той суммы денежных средств, которая уплачена за счёт средств материнского (семейного) капитала, субсидии - из бюджетных средств. Так же данный вычет не применяется если сделка купли-продажи заключена с гражданином, являющимся по отношению к налогоплательщику взаимозависимым - физ.лица (работодатели), супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и не полнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный (ст.105.1 НК РФ).
2. Б): Максимальная сумма возврата при погашении процентов по целевым займам (ипотеке) на жильё (возврат уплаченного ндфл по ставке 13%) - не более, чем с 3 000 000 рублей (п.4 ст.220 НК РФ).
Важно: Возврат можно получить, только с одной ипотеки, 1 раз в жизни, максимум с 3 млн. руб. х 13% = 390.000 руб., только с фактически уплаченных процентов по ипотеке на момент получения справки из кредитного учреждения, в виде возврата ранее уплаченного налога по ставке 13% или применить в качестве вычета по оплате налога с продажи объекта недвижимости в одном календарном году с покупкой жилого помещения.
+ + +
5. Можно использовать два вычета - для продавца недвижимости, подлежащей налогообложению, и для покупателя жилой недвижимости в одном календарном году
Можно использовать оба вычета, указав их в одной декларации при условии, что оба действия (1. Продажа/получение дохода требующего декларирования и уплаты налога и 2. Покупка жилья/расход на приобретение жилого объекта недвижимости) совершались в один календарный год. Доход человека, облагаемый налогом, определяется в виде разницы между суммой всех полученных доходов и суммой всех положенных вычетов (п.3 ст.210 НК РФ). «Если в одном налоговом периоде налогоплательщик продал квартиру, а затем приобрел новую, он может воспользоваться каждым из вышеупомянутых имущественных налоговых вычетов при условии, что ранее имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК, не пользовался» (Письмо Минфина от 19.02.2013 г. N 03-04-05/9-115).
И так, в одном календарном году, налогоплательщик имеется право использовать оба вычета одновременно, для продавцов 1. А) или 1. Б) и для покупателей 2. А) и 2. Б).
1 Сначала уменьшаем доход на первый вычет (для продавца):
1. А) или 1 000 000 руб. (на все проданные объекты в календарном году)
1. Б) или расходы, связанные с покупкой, подтверждение документально.
Если после первого вычета налогооблагаемый доход остается:]
2 Можно уменьшить налог на сумма второго вычета (для покупателя):
2. А) - 2 000 000 руб. (если сумма покупки 2 млн. и более)
2. Б) - Выплаченные на данный момент проценты по ипотечному займу.
+ + +
6. Алгоритм действий при продаже объекта недвижимого имущества для определения возможного налогообложения
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
1. Определить способ приобретения объекта, для более точного определения срока владения.
(Смотрим правила начала исчисления срока владения.)
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
2. Определить статус собственника – налоговый Резидент / Нерезидент.
(Срок проживания на территории РФ в год продажи, правило 183 дней.)
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
3. Определить кадастровую стоимость объекта недвижимости.
(Для применения правила 70% от кадастровой стоимости.)
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
4. Определить фактический статус физ. лица: ИП /или не ИП (фактический).
(Использование в предпринимательской деятельности продаваемого объекта недвижимости и сколько объектов будет продано в календарном году)
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
5. Получал ли налогоплательщик когда либо возврат НДФЛ с покупки жилого помещения и выплаченных процентов по ипотеке?
(Если в год продажи недвижимости (получения дохода) будет совершена покупка жилого помещения — возможно получения возврата НДФЛ или уменьшение суммы налога, в случае если налогоплательщик ранее не получал возврат НДФЛ.)
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Получив полную информацию по данному списку с подтверждающими документами, используя таблицы и учитывая вышеописанные нюансы налогообложения можно точно определить: возникновение дохода, подлежащего декларированию, возможность применения налоговых вычетов, рассчитать сумму налога, в установленные сроки составить налоговую декларацию и оплатить налог, исполнив тем самым свою обязанность.
Наши налоги - это один из важных источников формирования доходной части бюджетной системы государства. В наше высокоскоростное время - велика потребность в простой и понятной информации, по возможности в краткой и общедоступной форме, которая помогала бы разобраться в теме исполнения обязанностей установленных Налоговым кодексом Российской Федерации в части уплаты НДФЛ. Данная работа — это обобщение сложного и обширного массива информации в последовательное руководство (с пояснениями и ссылками на НПА) по самостоятельному решению вопроса о необходимости уплаты налога с продажи объектов недвижимого имущества физическим лицам.
12 фев.
На диссертацию тема ваша тянет.
@ivs_rieltor, внешняя ссылка. Специалист по вторичному рынку и новостройкам.
Экспертная оценка, сделки, проверки, консультации, налоговые оптимизации.
Экспертная оценка, сделки, проверки, консультации, налоговые оптимизации.
12 фев.
да, так понятнее стало
12 фев.
Извините, не поняла - пять лет владения, продажа, больше полугода за рубежом, налога нет - правильно?
12 фев.
Олег, в Мск, как и в Питере, с момента приобретения первой доли.12.02.24, 17:32Олег Клеев писал(а):4. Изменение размера доли в рамках одного объекта недвижимости (приращение - увеличение доли). Объект находится в долевой собственности – срок владения считается с момент первоначальной государственной регистрации права собственности первой доли/комнаты (Письмо Минфина от 15.11.2019 № 03-04-05/88189).[5] Это правило действует в г. Санкт-Петербурге, как отдельном субъекте Российской Федерации. (В г. Москве, как отдельном субъекте Российской Федерации, изменение размера доли, как отдельного объекта недвижимости, если объект недвижимости находится в долевой собственности – срок владения считается с момент регистрации последней доли/комнаты.)
IceCool
12 фев.
Правильно.12.02.24, 19:02Marina Volkova писал(а):Извините, не поняла - пять лет владения, продажа, больше полугода за рубежом, налога нет - правильно?
IceCool
12 фев.
Да.12.02.24, 19:02Marina Volkova писал(а):Извините, не поняла - пять лет владения, продажа, больше полугода за рубежом, налога нет - правильно?
С 1 января 2019 года Нерезиденты могут не платить НДФЛ при продаже имущества, находившего в собственности более минимального предельного срока владения 3 года или 5 лет. (Федеральный закон от 27.11.2018 № 424-ФЗ)
Таким образом, выравниваются правила налогообложения продажи имущества для резидентов и нерезидентов ТОЛЬКО в части срока владения (в том числе по единственному жилью с 2020 г.).
12 фев.
Спасибо. А то таблички не видно, не наглядно, уж думала опять 30 процентов на налоговых нерезидентов вернуть хотят.
13 фев.
В Москве комната - это отдельный объект недвижимости со своим, собственным кадастровым номером?
Объединение комнат в коммунальной квартире (отдельных объектов недвижимости со своими кадастровыми номерами) в квартиру(с новым кадастровым номером) как происходит?
13 фев.
Вот так:13.02.24, 00:05Олег Клеев писал(а):В Москве комната - это отдельный объект недвижимости со своим, собственным кадастровым номером?
Объединение комнат в коммунальной квартире (отдельных объектов недвижимости со своими кадастровыми номерами) в квартиру(с новым кадастровым номером) как происходит?
Указанная квартира принадлежит Продавцу по праву собственности на основании: Договора купли-продажи комнат от 10.03.2005; Заявления о преобразовании (слиянии) объектов от 15.03.2005, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве, дата выдачи: 28 марта 2005 года, кадастровый (или условный) номер: 77: ….
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 4 гостя
