Налогообложение риэлторской деятельности 11 / 12730

Хочу открыть агентство недвижимости и оказывать услуги населению по аренде недвижимости. Какие налоги я должна буду платить, если я ПБОЮЛ и имею разрешение на применение УСН. К какому виду деятельности относятся риэлторские услуги, если они не являются бытовыми? Какой договор я должна заключать с арендатором? Ведь именно он платит комиссионные, а значит приносит мне налогооблагаемый доход.

Вы должны будете платить НДФЛ (13%), НДС (18%) и ЕСН (26% от фонда заработной платы).
Не буду приводить примеры уплаты этих налогов т.к. сразу скажу, что нужно для экономии в Вашем случае переходить на упрощённую систему налогообложения, т.к. в этом случае со всех 100 рублей Вам нужно будет платить либо 6% со всей выручки, либо 15% за минусом расходов. Систему упрощёнки Вам нужно выбрать самостоятельно и подать заявление в ИФНС о переходе на упрощённую систему налогообложения.

Спасибо, однако в тексте прямо сказано, что я уже применяю упрощенку. Меня больше интересует форма договора между мной и нанимателем жилья.

Если брать налоговый аспект, то риэлторские услуги в большинстве своем не относяться к операциям, облагаемым по ЕНВД. Поэтому с них можете платить налог также по УСН. Что касается формы договоров об оквазании риэлторских услуг, то я бы Вам советовал разработать ряд стандартных договров с клиентами. Посоветуйтесь лучше с опытными риэлторами по вопросу сотавления таких договоров. Если Вы собираетесь напрямую оказывать услуги по постоянной сдаче в аренду жилых помещений, то такая деятельность уже будет облагаться по системе ЕНВД. Притом какую бы форму Вы ни выбрали для договора аренды (или найма) все равно будете облагаться по ЕНВД. Естьвозможность уйти от ЕНВД применив договор комиссии, но об этом я уже писал в другой теме форума.

Очередное спасибо, уважаемый адвокат!
Представим, что я - агентство недвижимости. Ко мне обращаются собственники квартир (потенциальные наймодатели), чтобы на какой-либо срок сдать внаем свою квартиру. И одновременно находятся клиенты, желающие снять квартиру и оплатить мне комиссионные.
С первыми я договор заключать не обязана, исходя из сложившейся практики ( Последний раз редактировалось AlenaNick 03.04.07, 03:55, всего редактировалось 1 раз.

AlenaNick писал(а):
По-моему, главное при общении с налоговиками - взяток не платить, смело встречаться с ними в суде и отстаивать свои позиции, показав, что не лыком шит.

По собсвенному опыту могу сказать, что с налоговиками очень приятно судиться, т.к. они зачастую умудряются проигрывать даже выигрышные дела. Причина в том, что нормальные юристы к ним не идут. А если и идут, то набравшись опыта, уходят в другое место.
Но это я говорю про Москву и Московскую область, т.к. здесь легче заработать нормальные деньги не на государственной службе.

Про Иркусткую область говорить не стану. Там это правило может и не работать.

А чтобы лучше ответить на Ваш вопрос, лучше посмотреть Ваши договоры. К сожалению, Вы в Иркустке, а мы в Москве.
Удивительно, что у вас там нет адвокатов, способных Вам помочь.

AlenaNick
Прошло уже больше года, Не могли бы вы поделиться результатами налоговых проверок если они были?
У меня ситуация в точности как у вас. Ищу варианты вместо ЕНВД платить УСН. В описанной вами схеме есть много вопросов. Буду благодарен если вы уже нашли решение этих проблем и поделитесь ими:
1. Клиенты НЕ хотят иметь акт где прописано "предоставлены услуги по подбору квартиры". Им надо непосредственно "предоставлено проживание". Иначе у клиентов возникнут проблемы при списании командировочных затрат.
2. Как выкручиваться в случае "контрольной закупки". Т.е. налоговик оплатил сутки проживания (в виде комиссии вашему агенству), пошел заселяться и запросил с хозяина квартиры договор аренды. Если у него вообще нет договора - усматривается схема уклонения от налогов. Были ли у вас преценденты и как все решилось?

debear
Выездных проверок у меня еще не было. Я зарегистрировалась в качестве ПБОЮЛ 04 мая 2005 года. Прошло почти три года, боюсь накаркать.
А камеральные проверки моих деклараций, которые происходят каждые три месяца при сдаче отчетности, пока устраивают налоговиков. Ни разу не возникало вопросов, и ни разу не просили никаких дополнительных бумаг.
1. Обойти ЕНВД нет никакой возможности. Попыток я обдумывала несколько: путем создания простого товарищества, заключения с хозяевами договоров комиссии и т.д. Но увы, тогда я останусь на общей системе налогообложения, УСН применять будет нельзя. Налоговики хорошо знают все эти лазейки. ЕНВД - это основной бюджетообразующий налог (как говорят в нашем регионе), и чиновники бдительны в этом вопросе. Поэтому плачу ЕНВД. Клиентам выдаю кассовый чек и к нему краткий договор аренды (найма) квартиры. Некоторым - бланки строгой отчетности. Чеки пробиваю всем без исключения. Общая сумма денег, пробитых на ККМ, пока никого не интересует. А она очень большая.
Покупка ККМ - нелегкий шаг: 16000 руб сразу, 350 ежемесячно, 6000 ежегодно. Зато очень многие клиенты идут просто за отчетными документами, без проживания. Далеко не все гостиницы могут предоставить отчетные документы. Тариф 15% суммы. Могу сказать, что доход от этого побочного явления обычно покрывает налоговые платежи по ЕНВД. По сути, в нашем регионе можно вообще не иметь никакой жилплощади, а делать деньги на виртуальной - продавая отчетные документы. Нужно только дать хорошую рекламу этой услуге. Что я и делаю.
2. Если налоговик потребует хозяина квартиры, тот ни за что не сознается, как давно сдает мне жилплощадь. Скажет, что сдал мне ее вчера. А отчитываться обязательно будет в будущем году в апреле, я ему помогу, ведь он получил доход 1000 рублей. Уклонение от налогов? Это еще надо доказать. Мы с хозяином дружно будем доказывать, что хозяин просто дал мне ключи, чтоб я цветочки поливала, а я пожалела бездомного клиента (коим оказался обсуждаемый налоговик) и пустила на ночлег в чужую квартиру. Но доход вот он, 1000 рублей, с него и налоги возьмите.
Налоговые органы пока на нас не глядят, у них есть кормушки покрупнее. А кадров не хватает.
Еще я думаю, что мне очень помогает такой факт: я стою на абонентском бухгалтерском обслуживании в аудиторской фирме. Это обходится мне в 2500 руб в месяц (включая кадровую работу с персоналом, которого у меня 6 чел). Фирму-аудитора я выбирала долго и тщательно, и мне повезло. Я нашла симпатичного мужчину, который когда-то работал в налоговой, знает там всех по именам. Поэтому мои декларации он составляет и сдает без проблем, строя глазки одиноким молоденьким налоговичкам. При этом - работает четко и качественно. Благодаря этому я надеюсь подольше избежать выездных проверок.

AlenaNick, да дай вам Бог успеха.

Конструкция, в которой вы вынуждены искать лазейки, типичный пример отечественного идиотизма.
Работайте и приносите деньги семье.

Спасибо, Александр!
Рылась в Интернете по вопросам ЕНВД и наткнулась на строки: "...собственники, сдающие в аренду не более 10 квартир, могут не регистрироваться в качестве предпринимателей и должны отчитываться по НДФЛ..." Решила, что это обман зрения или у меня высокая температура. Оказалось, что речь идет об Украине, у них свои законы... =D>