"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

ABCD писал(а):
Александр, ещё раз обращусь с вопросом...

Продажа квартиры где собственник квартиры несовершеннолетний.
Родители хотят разбить сделку и вместо покупки альтернативной площади сделать одновременное дарение от матери ребёнку. Таким образом, мы имеем продажу квартиры несовершеннолетним с одновременным дарением, т.е. возмездную сделку с безвозмездной. Однако, мне больше импонирует альтернативная купля продажа, а не дарение. Хотелось бы с вашей помощью разобраться в этом вопросе.

В соответствии с п. 3 ст. 37 ГК РФ мама не может заключить с н/л ребенком возмездию сделку, в этом и состоит правовая проблема. Однако и одновременное дарение в подобном случае будет притворной сделкой, прикрывающей куплю-продажу. Поэтому в идеале речь должна идти все же о покупке на имя ребенка квартиры у 3-го лица с учетом правил, установленных п. 3 ст. 37 ГК РФ.

Maravilla писал(а):
Здравствуйте!
Подскажите, пожалуйста, каким образом у престарелого незрячего человека можно взять расписку в получении денежных средств, если он с трудом подписал ДКП и АКТ приема передачи квартиры? Достаточно ли в Акте указать, что сумма в размере......__ получена полностью? Достаточно ли будет этого? ДКП в простой письменной форме.

В таких случаях нужно пользоваться безналичными способами расчетов. У меня в практике, например, были случаи, когда при оспаривании договора по основаниям, предусмотренным ст. 177 ГК РФ судом ставился под сомнение в связи с этим и факт передачи денег, подтвержденный распиской, т.к. не осознавать значение своих действий можно и при ее написании, а не только при подписании самого дкп.

Александр, спасибо за ответ.

право возникло в силу договора. Таким образом, обязанность предоставить право пользования есть у одаряемого. Но новый собственник(при продаже квартиры) таких обязанностей не имеет: в ДКП будет написано, что квартира не обременена правами пользования, а по закону тоже нет права на пользования(ст. 292).

т.е. обременение действует ровно до перехода права к новому собственнику без указания этого обременения.

Насколько верна такая позиция ?

П.С. Это я не столько свои мысли высказала, сколько написала то, что вычитала на разных юридических форумах.

П.П.С. Подойдет ли Соглашение между Дарителем и Одаряемым, где они пропишут, что под "правом пользования" имели ввиду право пользования до перемены места жительства ?

К сожалению правила, установленные ст. 292 ГК РФ, действуют, если законом не установлено иное. А право пользование, возникшее в силу договора, это иное ... Вот один из примеров из судебной практики внешняя ссылка

Александр Глаголев писал(а):
Александр, опять вопрос по налогам, есть договор по форме СБ:

Вопрос-как будут обстоять дела с суммой 1 млн., которая по договору идет покупцу на улучшение? Не смогут его плюсануть в доход продавца?

Все зависит от того, как это будет отражено в основном договоре купли-продажи. Если эти деньги получает продавец, то это является объектом налогообложения по НДФЛ. Если же эти деньги просто предоставляются банком покупателю, который потом их тратит на эти цели неизвестно как, к продавцу вопросов у налоговых органов не будет.

Спасибо, Александр.

Pakster писал(а):
Умный продавец никогда не будет писать две расписки.Он напишет только одну.На ту сумму, что фигурирует в ДКП. На остальную часть сумму умный продавец пишет обязательство. Что он обязуется вернуть такую то сумму в случае расторжения ДКП .

А купит ли при такой схеме эту квартиру умный покупатель, тоже вопрос.

Александр Чугунов писал(а):
Александр, подскажите, пожалуйста. Какая процедура оформления муниципальной доли коммуналки, при том, что все Жшки уже выкуплены на одного человека? Остались соответственно кухня, с/у, коридоры.

У меня был в практике случай, когда московские власти, чтобы не дать соседям по коммунальной квартире присоединить освободившуюся комнату, перевели ее в нежилую по санитарным нормам. После мы потребовали приватизации всей квартиры, включая и эту, теперь нежилую, комнату, т.к. наши клиенты были нанимателями единственной в этой квартире жилой комнаты и им соответственно принадлежало автоматически и право найма на все вспомогательные нежилые помещения в квартире, в т. ч. и на теперь уже нежилую соседнюю комнату. Пресненский суд Москвы подтвердил эти права.

AGATHA писал(а):
Здравствуйте уважаемые коллеги!
Хотелось бы для себя прояснить следующую ситуацию:
История:
Обратился ко мне клиент на сопровождение сделки. На момент обращения он нашел квартиру, внес ЗАДАТОК, НЕ ВИДЯ ДОКУМЕНТОВ НА КВАРТИРУ и получил одобрение на сумму ипотечного кредита. На этом этапе пришел ко мне. Это, конечно, отдельная история, на каком этапе надо обращаться, к делу не относится.
Далее мы запрашиваем документы у Продавца и пересылаем их в банк для одобрения. Банк дает нам категорический отказ. С банком я бодаться не буду, но хотелось бы для себя прояснить.
Несколько лет назад была приватизация, в которой участвовал несовершеннолетний. В итоге приватизации 3-х комнатной квартиры по 1/3 доли получили ребенок, бабушка и дедушка ребенка . Потом мама ребенка развелась с его отцом (сыном этой бабушки) и через несколько лет, чтобы окончательно разойтись с этими родственниками, продала долю ребенка бабушке и купила на имя несовершеннолетненго комнату в коммуналке. Разрешение опеки имеется, документы, что ребенку через 2 дня после этой сделки была куплена комната (договор и свидетельство) мы в банк предоставили, расписка мамы, что деньги за долю получены полностью и претензий нет, имеется. Доля ребенка перешла бабушке.
Юристы банка отказывают в кредитовании этой квартиры, т.к. считают, что договор, который подписала мама несовершеннолетнего от его имени был оформлен с нарушением законодательства: п.3 ст. 37 ГК РФ.
ГК РФ. Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного.
3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Юристы считают, что несовершеннлетний не мог продать долю бабушке, как близкому родственнику (но, согласно Пункту 2 ст. 281 ГПК бабушки в круг близких родственников не входят, хотя ст.14 СК - входят ).
Но, как мне кажется, суть этой статьи в том, что "Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным", т.е. сам опекун не может в свою пользу использовать свое положение и совершать сделки с подопечным, и далее "представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками", т.е. опять же совершать сделку от имени подопечного, но в пользу СВОИХ родственников, т.е. родственников ОПЕКУНА, а не подопечного. То есть опять воспользоваться своим положением и совершить сделку в пользу своего окружения, т.е. поиметь от этого выгоду.
Если я права, то бывшая свекровь никак не входит в круг близких родственников мамы несовершеннолетнего.
Рассудите. пожалуйста. как правильно читать данную статью и действительно ли сделка была незаконной? В разрешении органов опеки указано, что продавать можно, но не указано, что бабушке. Сделка зарегистрирована.
Есть возможность перейти в другой банк, где юристы более лояльные, думаем. Задаток висит
С уважением, Ирина

Бабушка является близким родственником самого ребенка и этого достаточно, чтобы ставить под сомнение законность такой сделки.

Александр, если позволите, я продолжу, чтобы окончательно уяснить для себя этот момент.

Прочитала еще раз позицию "тех юристов". Они считают, что здесь не вещное, а обязательственное право. Обязательство предоставить право пользования и не чинить в этом препятствий.

Соответственно, ст. 308 "Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон" и со следующим переходом права замены лица в обязательстве не будет. Новый собственник квартиры никакими обязанностями по отношению к этому третьему лицу не связан. (если в ДКП будет указано, что лиц, имеющих право пользования не имеется)

Вот.....

А право пользование, возникшее в силу договора, это иное ...

насколько я понимаю, право не возникает, а сохраняется. А возникло оно в силу закона.