К вопросу о пассивном доходе: Риэлторы! А как насчет инвестиций? 20 / 4216

REALVS писал(а):
Светлана, каков срок инвестиционных проектов сегодняшних инвесторов и планируемая IRR?
Сколько времени припадала недвижимость и на сколько процентов ниже докризисной цены совершаются инвестиционные покупки сейчас?
Если этот процесс пошёл в USA, то дно, вероятно, уже близко.

Сроки инвестиционных проектов все расчитывают по-разному, в основном, в зависимости от размера вложений, ну и, конечно, от сектора недвижимости, в которую вкладываются деньги. Естественно, разные регионы ведут себя по-разному. Давайте я вам приведу пример с Огайо. Корректировку цен на коммерческую недвижимость все ожидают в 2009-2010 годах, поскольку коммерческая меньше всех пострадала от ипотечного кризиса, а 2007 год вообще был годом строительного бума в коммерческой. 2008 уже покзал тенденцию к снижению - как арендных ставок, так и цен на помещения.

Массовые инвестиции сейчас идут в сферу жилой недвижимости и, где возможно, в многоквартирные доходные дома. По-прежнему самый высокий IRR (от 50 до 80%) ожидается от "флипа" - быстрой (в течение 6-18 месяцев) перепродажи отремонтированных или полностью восстановленных домов. При этом нынешние инвесторы комбинируют сдачу в аренду и перепродажу объектов и, соответственно, делают и более консервативные расчеты IRR на случай, если перепродажа будет по-прежнему затруднена из-за проблем с кредитованием потенциальных покупателей. В таком случае ставка делается на все возрастающий спрос на аренду (людям, лишивщимся домов из-за неплатежей и разрушившим напрочь кредитные истории все равно где-то надо жить). Реалистичное на сегодняшний день соотношение: 40 тыс. долл. вложений на одну единицу сдаваемой площади (дом или квартиру) должны приносить минимум 800 долл. в месяц арендного дохода.

Отвечая на второй вопрос: 40 тыс. на единицу сегодня - это примерно 80 тыс. полтора года назад. 18-24 месяца уходит на то, чтобы коррекция цен стала массовой. Не забывайте, что главным фактором снижения цен в США является не малая доступность ипотечных кредитов, а игры крупных банков, которым пока выгодно списывать активы, а потому продавать свою дефолтную недвижимость дешевле, чем они сами выкупают ее на шериф сейлах. Долго ли продлится такая ситуация? Скорей всего, не дольше Q1 2009. Вывод: Америка - на распродаже. Время покупать.

Россия еще будет в большей распродаже.
В 2 раза большей, чем США !
Если Америка снизилась на 16%, то мы просто сложимся в двое.
В регионах этот процесс уже прошел.
Поэтому зарубежную недвижимость можно рассматривать лишь как убежище, пенсионный фонд и так далее...
Возможностей в РФ будет намного больше. В том числе и по доходу. ИМХО, конечно.

Очень оптимистично и на чём это основывается, что экономический кризис в штатах уже преодолён ?
У вас там предприятия не знают где деньги взять на фоне снижения мирового спроса.
GM аж собственный сайтик сочинил, где слёзно умоляет население надавить на конгрессменов с просьбой выделить деньги для спасения.
Оптимистично скажу что для штатов это лет на 5, для России на следующие 10, причём "золотой" век уже для России закончился. По крайней мере на горизонт планирования лет 20.

Svetlana Stolyarova писал(а):
Скорей всего, не дольше Q1 2009. Вывод: Америка - на распродаже. Время покупать.

Ну подыму, пожалуй, тему. Я посмотрел всю статистику по США, вот вам мой прогнозец, человека близкого в том числе к недвижимости. Взгляд со стороны.
Реалистичная цена в Штатах ориентируясь на S&P/Case-Shiller Indexes примерно 80-90 тыщ.Жестоко перегретый рынок в совокупности с проблемами в стране. Падать будет еще в течение 3-5 лет с плавным выходом на ценовой уровень 88-90 года. Далее будет плавная болтанка на этих уровнях очень длительное время.

Profit писал(а):
Очень оптимистично и на чём это основывается, что экономический кризис в штатах уже преодолён ?
Оптимистично скажу что для штатов это лет на 5, для России на следующие 10, причём "золотой" век уже для России закончился. По крайней мере на горизонт планирования лет 20.

А кто Вам сказал, что кризис преодолен? Речь шла о том, что банкам вскоре перестанет быть выгодно списывать активы, т.е. демпинговать, т.е. скидывать недвижимость по ценам занчительно ниже тех, за которые они выкупают свои дефолтные дома на шерифских аукционах. Кстати, на шерифские аукционы уже более 2 лет частные лица не допускаются, т.е. формально-то ты прийти туда можешь, но выигрывают всегда почему-то только банки или принадлежащие им asset management компании.

Известно, что на перегретых рынках типа Калифорнии, Лас Вегаса и благословенной Флориды продаются сейчас ТОЛЬКО банковские дома или так называемые Short sales, т.е. те дома, которые продаются за меньшие деньги, чем хозяева должны банку. Нормальные хозяйские дома стоят в усмерть: нет возможности конкурировать с отчаянно демпингующими банками. ИМХО, как только банки прекратят наглый демпинг, цены стабилизируются даже в сильно перегретых районах. Но мало вероятно, что на уровне 89-90 годов. Хотя мы уже изредка видим продажи по ценам 92 года, даже в нашем сбалансированном Огайо - слава Богу, как исключение, а не как правило.

Svetlana Stolyarova писал(а):
Известно, что на перегретых рынках типа Калифорнии, Лас Вегаса и благословенной Флориды продаются сейчас ТОЛЬКО банковские дома или так называемые Short sales, т.е. те дома, которые продаются за меньшие деньги, чем хозяева должны банку. Нормальные хозяйские дома стоят в усмерть: нет возможности конкурировать с отчаянно демпингующими банками. ИМХО, как только банки прекратят наглый демпинг, цены стабилизируются даже в сильно перегретых районах. Но мало вероятно, что на уровне 89-90 годов. Хотя мы уже изредка видим продажи по ценам 92 года, даже в нашем сбалансированном Огайо - слава Богу, как исключение, а не как правило.

Если (точнее- когда) произойдет отказ от доллара США, как от единой меры стоимости, то последствия для американской экономики будут значительно серьезнее, чем просто откат к ценам начала 90х. Вероятность же такого развития событий в ближайшей временной перспективе крайне велика. И если Бушу-младшему удалось отсрочить дефолт финансовой системы США, намечавшийся ещё с начала этого века, то Обама навряд ли сможет продолжить в том же духе. Новые дыры в американской экономике образуются быстрее, чем правительство успевает затыкать старые. Всё чаще звучит термин "спасение".
Падает доверие инвесторов не только к доллару, но и к самой банковской системе США (внешняя ссылка). Возможно, что оптовых покупателей недвижимости мотивирует желание сохранить средства в условиях высокого риска обвальной девальвации доллара.

Юстас Бизнес Эстейт писал(а):
[

Если (точнее- когда) произойдет отказ от доллара США, как от единой меры стоимости, то последствия для американской экономики будут значительно серьезнее, чем просто откат к ценам начала 90х.

Зато американским риэлторам хорошо будет

-когда доллары сл всего мира будут сбиваиься в большие стаи и тянуться домой, в США, там чтобы их побыстрей и понадежнее приткнуть, начнут их вкладывать в недвижимость, ее цена начнет рости, кол-во сделок увеличится.

Svetlana Stolyarova писал(а):
Традиционно самой естественной "подушкой" для риэлторов является инвестиционная недвижимость. Логично, не правда ли? Кто лучше нас, профессионалов, знает, когда покупать и что покупать. Кто раньше нас не узнает о появлении супер вариантов?

А может всё же лучше Вы к нам?
Предлагаю, имхо, один из таких вариантов:
Зем участок 4,2 Га в черте города Нижнего Новгорода (место перспективное) для строительства ТЦ и автомобильного салона за 11 млн (менее $400 000) (Цена предложения упала в 3 раза!).
Готов прикупить с кем-нить в долях или разделить комиссию 5% 50/50 за Покупателя.
При необходимости осуществим Инвестиционный анализ и консалтинг. (По CCIM)

Владимир Снажин писал(а):
Готов прикупить с кем-нить в долях или разделить комиссию 5% 50/50 за Покупателя.

Владимир, на какой срок вы подписали эксклюзив с собственником?

Червяков Игорь писал(а):
Владимир Снажин писал(а):
Готов прикупить с кем-нить в долях или разделить комиссию 5% 50/50 за Покупателя.
Владимир, на какой срок вы подписали эксклюзив с собственником?

Предложение с данной ценой действительно до 30 дек. 08 г.