"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

Спасибо большое за разъяснения!

Александр! Подскажите, какова судебная практика по распискам на сумму, превышающую 1 млн. руб (когда квартира оформлялась до 1 млн). Принимаются ли они в судах? Какова их роль при реституции?
Интересна именно практическая сторона этого вопроса.
Спасибо!

ЭтоЕщеКто писал(а):
Но эта история, я уверен на 100 %, выдуманная, так как такого просто не может быть.

Скорее просто договор подписывался не «бабушкой», а доверенным лицом, такие случаи встречаются.

Наталия Алексеевна писал(а):
Огромное Вам спасибо за Ваш труд!

Присоединяюсь

Мальцев Александр писал(а):
Александр! Подскажите, какова судебная практика по распискам на сумму, превышающую 1 млн. руб (когда квартира оформлялась до 1 млн). Принимаются ли они в судах? Какова их роль при реституции?
Интересна именно практическая сторона этого вопроса.
Спасибо!

Присоединяюсь к вопросу

ЭтоЕщеКто

Мальцев Александр писал(а):
Александр! Подскажите, какова судебная практика по распискам на сумму, превышающую 1 млн. руб (когда квартира оформлялась до 1 млн). Принимаются ли они в судах? Какова их роль при реституции?
Интересна именно практическая сторона этого вопроса.
Спасибо!

Единой судебной практики по этому вопросу нет. Многое зависит от конкретных обстоятельств дела, а также от предмета и основания заявленного иска.

В случае, если квартира приобретена у продавца, который в силу недействительности предыдущих сделок не имел право на ее отчуждение, утративший ее собственник имеет право истребовать ее у покупателя только по основаниям, предусмотренным ст.ст. 301, 302 ГК РФ, в порядке виндикации. Требовать, как это практиковалось ранее в судебной практике, признания всех сделок с квартирой недействительными с возвращением квартиры в свою собственность путем применения правил о реституции ко всем сторонам сделок он не имеет право.

При виндикации по ст. 301 ГК РФ у покупателя приобретенной по договору купли-продажи квартиры по основаниям, возникшим до исполнения договора, продавец обязан в соответствии со ст. 461 ГК РФ возместить ему все понесенные им убытки. Реальными убытками покупателя в этом случае можно считать как уплаченную по договору купли-продажи цену, так и любые другие подтвержденные расписками платежи, произведенные в связи с приобретением изъятой квартиры.

Поэтому в этом случае юридическим вопрос с возвратом денежных средств, уплаченных покупателю сверх согласованной в договоре цены квартиры в настоящее время остро не стоит.

Однако, если сделка является недействительной или оспаривается по другим основаниям, к отношениям сторон такой сделки в случае удовлетворения иска применяются, как и прежде, правила о реституции (ст. 167 ГК РФ).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки по общему правилу каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное по сделке. Это императивное правило, которое изменить каким-либо соглашением между сторонами договора нельзя, иные последствия могут быть установлены только законом.

Поэтому любые иные правила об ответственности продавца в этом случае, установленные соглашением сторон в договоре купли-продажи, в т.ч. о взыскании убытков и т.п., являются ничтожными и судом во внимание приняты не будут.

При этом, возвращая стороны недействительного договора в первоначальное положение, суд будет исходить из цены, указанной и оплаченной в соответствии с договором.

Вопрос о том, можно ли и на каком основании при этом взыскать с покупателя денежные средства, оплаченные сверх суммы указанной в договоре, остается дискуссионным.

Самое страшное ждет стороны такого договора, если суд, исходя из установленных им обстоятельств по делу, придет к выводу о том, что сделка по передаче денежных средства сверх суммы, указанной в договоре (например, за неотделимые улучшения и т.п.), носила притворный характек и была совершена сторонами с одной лишь целью ухода от налогов. По своей инициативе суд может признать такую сделку недействительной по ст.ст. 170, 169 ГК РФ, и взыскать в доход РФ все полученное продавцом сверх стоимости квартиры.

Можно исходить также из того, что стороны договора, согласовали между собой в ненадлежащей форме (устно) новую цену квартиры, в счет которой продавец и получил денежные средства сверх цены, указанной в договоре.

Такое изменение договора, как сделка, является ничтожным в силу ст.ст. 452, 550, 168 ГК РФ, а значит можно потребовать на этом основании и возврата денежных средств, полученных покупателем сверх цены квартиры, согласованной в надлежащей форме.

Полученные продавцом денежные средства сверх цены по договору, можно попробовать взыскать с продавца, и как неосновательное обогащение, на основании ст. 1102 ГК РФ.

Выбирать основания придется исходя из конкретных обстоятельств и позиций сторон в споре. Я в последнее время все больше и больше прихожу к выводу о том, что лучше всего в подобных случаях для защиты интересов покупателя в суде оформлять на сделке по всем правилам Дополнительное соглашение к договору купли-продажи об изменении цены квартиры, а деньги передавать по расписке в счет новой согласованной цены.

Samail писал(а):
ЭтоЕщеКто писал(а):
Но эта история, я уверен на 100 %, выдуманная, так как такого просто не может быть.

Скорее просто договор подписывался не «бабушкой», а доверенным лицом, такие случаи встречаются.

А что это меняет. В таком случае это доверенное лицо, чтобы не светить смерть бабушки, само продавало бы от ее имени квартиру, а не оформляло бы в сговоре с ее наследниками наследство и т.д. , где этот факт не скрыть и без свидетельства о смерти не обойтись. Это была бы более правдоподобная история, но совсем другая.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Я в последнее время все больше и больше прихожу к выводу о том, что лучше всего в подобных случаях для защиты интересов покупателя в суде оформлять на сделке по всем правилам Дополнительное соглашение к договору купли-продажи об изменении цены квартиры, а деньги передавать по расписке в счет новой согласованной цены.

Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества.
Передается ли экземпляр Дополнительного соглашения об изменении цены в УФРС, и подлежит ли оно государственной регистрации?

Анатолий

ЭтоЕщеКто писал(а):
Я в последнее время все больше и больше прихожу к выводу о том, что лучше всего в подобных случаях для защиты интересов покупателя в суде оформлять на сделке по всем правилам Дополнительное соглашение к договору купли-продажи об изменении цены квартиры, а деньги передавать по расписке в счет новой согласованной цены.

Да вот с этого момента поподробнее и если можно то с образцом договора и расписки(если можете выложите в форуме ссылки на болванки договора и расписки), интересно что там пишете
И про регистрацию в УФРС, без регистрации доп.соглашение ведь недействительно.

А само доп соглашение - ничего особенного. Пишете, что по согласию сторон изменить п.такой-то, где цена. И расписку на разницу в соответствии с этим доп.соглашением.
а регистрировать доп соглашение надо...

Николай Тюленев писал(а):
Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества.
Передается ли экземпляр Дополнительного соглашения об изменении цены в УФРС, и подлежит ли оно государственной регистрации?

Видимо в этом случае "Дополнительное соглашение об изменении цены" служит
той же причине, что и не полное указание всей суммы покупки в ДКП.
Поэтому нет смысла подвергать его гос. регистрации - это то же самое, что
указать полную стоимость по сделке.
То есть в процессе сделки(к примеру во время прохождении гос. регистрации)
стороны договорились об изменении стоимости квартиры, а затем ответственность
за не предоставление информации налоргам лежит на покупателе.

Анатолий писал(а):
если можно то с образцом договора и расписки(если можете выложите в форуме ссылки на болванки договора и расписки)

Не отягощайте своими просьбами - и так даётся вам немало.