Московия против регионов: куда лучше вложиться? 32 / 3934

А если рейдеры отожмут? Бывали такие прецеденты? Квартирку отобрать у гражданина значительно сложнее, государство все-таки права защищает, а вот буржуев у нас не любят.
А вообще, какова доходность операции по переводу первого этажа в нежилое?

Рома66 писал(а):
Предлагаю поразмышлять над таким вопросом: что предпочесть в качестве объекта для инвестирования - одну квартиру в Москве (Подмосковье) или несколько квартир в регионе на те же деньги?

Итак, какая инвестиция предпочтительнее?

Может попробовать инвестиции в земельные участки под дачное, например, строительство?

Я сейчас живу в Угличе. Это как-бы чистая провинция. Предложения по сдаче и жилой и нежилой недвижки превосходят спрос ровно в 10 раз. В местной газете вижу объявления "куплю дом в деревне за 20-50тыр"

Какие у Вас есть основания считать, что процесс обнищания с окраин не перекинется на областные центры? Даже если говорить о бюджетных и околобюджетных деньгах, то мне кажется "круг" должен сужаться, а не расти.
Есть еще такое направление как производство, если Вы в силе. Земли с/х назначения. Лично жил в хозяйстве под Мценском, где два трактора тупо сеют гречку на пяти полях и имеют строгие 20% годовых.

из Ромы66 инвестор, как из соляры парфюм.Учитывая недавнюю продажу всем миром его элитки в ПГТ Железнодорожный.
От себя скажу- вкладывать деньги нужно в ликвидные направления.Если это земля в МО , то Новая Рига, если квартира то сама Моська, или ближайшие города-сателиты.Новые Химки,Реутов, Мытищи.А то ему сново придется смешить тутошних граждан, своим "Да вы что, в Люберцах у меня элиная хата!"
Но понимая какой от выручил прайс за свои элитные кирпичные стены в железке - инвестировать он сможет только в ВТБ24 под 9%. В рублях.

Боровков Александр писал(а):
из Ромы66 инвестор, как из соляры парфюм.Учитывая недавнюю продажу всем миром его элитки в ПГТ Железнодорожный.
От себя скажу- вкладывать деньги нужно в ликвидные направления.Если это земля в МО , то Новая Рига, если квартира то сама Моська, или ближайшие города-сателиты.Новые Химки,Реутов, Мытищи.А то ему сново придется смешить тутошних граждан, своим "Да вы что, в Люберцах у меня элиная хата!"
Но понимая какой от выручил прайс за свои элитные кирпичные стены в железке - инвестировать он сможет только в ВТБ24 под 9%. В рублях.

+100

Рома66 писал(а):
Предлагаю поразмышлять над таким вопросом: что предпочесть в качестве объекта для инвестирования - одну квартиру в Москве (Подмосковье) или несколько квартир в регионе на те же деньги?
Предположим, некто имеет два с половиной миллиона рублей. На эту сумму можно взять хрущевку в ближнем Подмосковье (у нас в Железке, например) или две квартиры в развитом областном центре (для примера, Белгороде или Владимире).
Белгород и Владимир привожу здесь, потому что сам в них лично бывал, города спокойные, инфраструктура развита,будущее у них есть, жить там достаточно комфортно.
Для каких целей приобретается недвижимость:
- с перспективой роста цены;
- для сдачи в аренду, чтоб не простаивала и приносила доход;
- чтоб самому можно было пожить, если вдруг понадобится.
Если оценить с этой стороны Москву (Подмосковье), что имеем?
1. Рост цен пока слабый.
2. Доходность от сдачи в аренду примерно 5-6% годовых.
3. Для своего проживания подходят плохо (мое личное мнение). Московский регион жутко перенаселен, экология ужасная, дороги перегружены. Дальше будет только хуже.
Если оценить крупный областной центр, что имеем?
1. Роста цен пока не наблюдается, но потенциал роста есть.
2. Доходность от сдачи в аренду те же самые 5-6% годовых.
3. Значительно более комфортные условия для проживания, экология лучше, нет перенаселенности.
Итак, какая инвестиция предпочтительнее?

Хрущевка - не объект для инвестиций. Это - неликвид. Хрущевки начинают подрастать в цене тогда, когда цены на остальные типы квартир почти на максимуме, т.е., когда пора "сливаться". Или веруете в 100% рост цен на недвигу?
С таким бюджетом о Москве и Подмосковье думать не приходится.
В расходной части своих расчетов Вы не учли коммунальные услуги. А они не сильно отличаются: хрущевка или "улучшенной планировки".
Так что тут основное - бюджет, и он - явно не для московского региона.

Рома66 писал(а):
А если рейдеры отожмут? Бывали такие прецеденты?

Если речь идёт о маленьком торговом помещении, то рейдерам вы будете совершенно не интересны со своим маленьким буржуинским хозяйством.
А вот выбор сейчас огромный по регионам, сама недавно интересовалась и что характерно, УЖЕ нежилые помещения стоят не дороже квартирок, которые надо выводить из жилого фонда.
Есть не плохие предложения, но рентабельное и ликвидное, для хорошей сдачи в аренду, поИщите ещё, как и всегда.
Потом считайте либо годовой % прибыли, либо сроки окупаемости.
В любом случае срок окупаемости должен быть около 7 лет, меньше - чудесно.
Итак:2500:7=357000 тысяч в год прибыли должны получить.
357000:12=30 Около 30 тысяч вы должны получать с аренды, тогда это рентабельно.
Вот и думайте теперь что покупать: 30 кв метров торгового помещения на первой линии в провинции, либо что-нить в Москве, где можно снять такую аренду.
Подозреваю, что будет критика со стороны риэлторов, которые занимаются коммерческой недвижкой, понимаю, что судить по сегодняшним ценам не корректно и неизвестно, что будет с ценами дальше, но для себя всегда применяю такой грубый метод подсчёта рентабельности , чтобы определить выгодно-не выгодно.

Рома66 писал(а):
А вообще, какова доходность операции по переводу первого этажа в нежилое?

минимум +20%-расходы.

Есть у меня сейчас объект для инвестирования. Как жаль, что у меня нет около 4 млн рублей... :-k

Они могли бы превратиться очень скоро в кругленькую сумму. #-o

Елена Борисовна. писал(а):
Есть у меня сейчас объект для инвестирования. Как жаль, что у меня нет около 4 млн рублей... Они могли бы превратиться очень скоро в кругленькую сумму.

Расскажите, пожалуйста.
(В личку).