Альтернатива квартире. Инвестирование в комм. недвижимость 19 / 2734

Стрит- улица
Ритейл- розничная торговля

Знаки препинания приветствуются.

альтернатив однушкам пока нет - стритритейл вы не потянете по сумме, а доходность там сейчас может оказаться ниже однушки.

Святослав писал(а):
альтернатив однушкам пока нет - стритритейл вы не потянете по сумме, а доходность там сейчас может оказаться ниже однушки.

Как правильно выбрать, есть ли какие нибудь критерии по которым выбирать "правильные" места? От какой сумму можно говорить о "выгодном" стрит ритейле.

объекты которые приносят хороший и стабильный доход - стритритейл, продают крайне редко и/или дорого. Поэтому в вашу сумму Вы не вписываетесь. Как правильно выбирать - почитайте и по изучайте предложения (а лучше спрос) по аренде. Поймете примерно разбор цен на офис или торговое помещение на одной улице.

Святослав писал(а):
объекты которые приносят хороший и стабильный доход - стритритейл, продают крайне редко и/или дорого. Поэтому в вашу сумму Вы не вписываетесь. Как правильно выбирать - почитайте и по изучайте предложения (а лучше спрос) по аренде. Поймете примерно разбор цен на офис или торговое помещение на одной улице.

Уже подкопил маленько :lol:

10-11 млн. Дальнее подмосковье тоже интересно, реально ли в эту сумму уложиться? Не могу понять, почему одни города, на одинаковой удаленности от Москвы, с таким же кол-вом населения по ценам на порядок ниже других :-k

Приезжайте в Челябинск.
Мы Ваши 6 лимонов инвестируем в коммерческую недвижимость. Год, два и 2,3 сотни в месяц чистой прибыли у Вас будет. А то и больше. Есть одна идейка. С пылу с жару. Тока приехал с просмотра.
Впрочем можно и в МО. Но там я за цены не в материале. Вот.

Но поработать придётся. Это я Вам гарантирую на 100%.

На всё остальное гарантия 95%.

Инвестирование в коммерческую недвижимость равносильно инвестированию в бизнес (он в объявлениях так и называется зачастую, например: продаю арендный бизнес, офис с арендатором, и бла-бла-бла). То есть и оценка здесь соответствующая:
1. Не важно, в каком регионе будет находиться Ваш бизнес. Важна рентабельность.
- Рентабельность Вам обеспечит надежный арендатор, платящий хорошую арендную плату по соответствующей ставке.
- Хорошую ставку арендатор примет, если у него бизнес в Вашем помещении будет процветать.
2. Для процветания торговли (стрит-ритейл, либо магазин у дома) важно наличие покупателей и уровень их достатка (эконом, бизнес, элит).
- Наличие покупателей рассчитывается исходя из: а - плотности застройки внутри зоны доступности (прямо распечатываете с гугла крупно, чтобы этажность было видно, и очерчиваете циркулем окружность радиусом исходя из площади будущего магазина, от 100 метров до 2 км) с учетом магазинов-конкурентов, б - автомобильного траффика (считается с использованием секундомера), в - величины среднего чека в рассматриваемом районе(можно подглядет в ближайшем магазинчике)
3. Для офисов важно расположение в доступности от метро (не каждый сотрудник будущего арендатора ездит на авто), какая-никакая престижность района, желательно тихое место, возможность парковки. Но в общем требования значительно более скромные, чем к торговле. Зато и арендные ставки значительно ниже.
2. Если у Вас сумма до 7 млн.руб, то можно рассчитывать на небольшой офис или магазин, или офис продаж (среднее между ними, куда относятся парикмахерские, нотариальные конторы, и дизайн-студии и т.п.). Просмотрите объявления. Несмотря на кажущееся изобилие, хороших предложений на рынке немного, в базах зачастую повторяется один и тот же объект с различными вариациями (агенты часто меняют номер дома, улицу на соседнюю, площадь на 1-2кв.м., по незнанию объекта или умышленно)
3. Далее придется делать расчеты:
- Ваши вложения (покупка+ремонт) минус операционные расходы (налоги, содержание, ТСЖ, коммуналка, плановый капитальный ремонт и т.п.). Имейте в виду, что коммерческая недвижимость дороже жилой, и всегда будет. Причина: застройщик продает квартиры физ.лицам без НДС, а нежилые помещения - с НДС, даже физ.лицам. То есть чтобы ему было выгодно строить нежилые помещения, они должны быть на 18% дороже.
- Ваш доход (для снижения риска неопределенности желательно в договоре аренды переложить обязанность по содержанию помещения и возмещение коммунальных услуг на арендатора. Не увеличить арендую плату на данные суммы, а именно переложить обязанность) в месяц, в год. Имейте в виду, что для торговли крайне важно иметь свидетельство на собственость (регистрация юр.лица, кассового аппарата, размещение вывески, лицензия на реализацию алкоголя (который дает арендатору 50% прибыли), до получения свидетельства Вы можете оказаться без арендных платежей. Также торговые объекты требуют бОльшие выделенные электр.мощности, два контура вентиляции и другие требования, диктуемые СЭС, ПожНадзором, etc. Кроме того, торговля малых форматов становится востребованной только когда микрорайон уже (или еще) заселен.
- Отсюда оцениваем срок окупаемости, рентабельность проекта.
На сегодня ситуация на рынке такова, что лучше квартиры в коммерческую недвижимость не переводить. По практике последних 2 лет это не выгодно (все-таки кризис больше отражается на функциях, не являющихся жизненно необходимыми. Офис можно сократить, в магазин ездить реже и покупать практически оптом. А вот жилье всегда необходимо). Поэтому коммерческая недвижимость сильно "просела" в кризис.
Возможно, данные манипуляции вновь станут выгодны, через пару-тройку лет. Или Вам случайно встретится "шоколадный" вариант :!:

Только не ошибитесь в оценке шоколадности варианта

Сорри за столь длинное изложение.

2. Если у Вас сумма до 7 млн.руб, то можно рассчитывать на небольшой офис или магазин, или офис продаж (среднее между ними, куда относятся парикмахерские, нотариальные конторы, и дизайн-студии и т.п.). Просмотрите объявления. Несмотря на кажущееся изобилие, хороших предложений на рынке немного, в базах зачастую повторяется один и тот же объект с различными вариациями (агенты часто меняют номер дома, улицу на соседнюю, площадь на 1-2кв.м., по незнанию объекта или умышленно)
Ваш доход (для снижения риска неопределенности желательно в договоре аренды переложить обязанность по содержанию помещения и помещение коммунальных услуг на арендатора. Не увеличить арендую плату на данные суммы, а именно переложить обязанность) в месяц, в год. Имейте в виду, что для торговли крайне важно иметь свидетельство на собственость (регистрация юр.лица, кассового аппарата, размещение вывески, лицензия на реализацию алкоголя (который дает арендатору 50% прибыли), до получения свидетельства Вы можете оказаться без арендных платежей. Также торговые объекты требуют бОльшие выделенные электр.мощности, два контура вентиляции и другие требования, диктуемые СЭС, ПожНадзором, etc. Кроме того, торговля малых форматов становится востребованной только когда микрорайон уже (или еще) заселен.
- Отсюда оцениваем срок окупаемости, рентабельность проекта.
На сегодня ситуация на рынке такова, что лучше квартиры в коммерческую недвижимость не переводить. По практике последних 2 лет это не выгодно (все-таки кризис больше отражается на функциях, не являющихся жизненно необходимыми. Офис можно сократить, в магазин ездить реже и покупать практически оптом. А вот жилье всегда необходимо). Поэтому коммерческая недвижимость сильно "просела" в кризис.
Возможно, данные манипуляции вновь станут выгодны, через пару-тройку лет. Или Вам случайно встретится "шоколадный" вариант :!:

Только не ошибитесь в оценке шоколадности варианта
Елен-ка!!!! ничего личного , почитал -умилился написанному , так и лезет из текста чистый теоретик по комм.недвиге. Никода не видел арендаторов-нотариусов , это племя давно настроило -напокупало особняков -офисов. Для торговли алкоголем никаких свидетельств не требуется , кроме регистрации юр.лица и наличия лицензии
Посему коммерческая недвижимость в практике , со слов Самойлова "высший пилотаж в космосе" и прошу страждущих обращаться к узким специалистам по коммерческой недвижимости , их совет ДОРОГОГО стоит , во всех смыслах.