Задаток. Предварительный договор. Судебная практика. 223 / 60525

МихаилАрбат писал(а):
Были подобные истории.
Вы, как я понял представляете интересы продавцов. Какая у них позиция?
Если судиться, многое зависит от адвоката.

А чем, если не секрет, заканчивались Ваши истории?
Да, мы представляем интересы продавцов. Они считают, что договор исполнили полностью, ничего возвращать не хотят, да и нервы им за это время потрепали хорошо.
А про адвокатов даже незнаю что сказать... Сколько мы с ними не общались, они как-то больше про теорию рассказывают, и предлагают судебную практику почитать. Самые полезные советы все-таки дают риэлторы-практики.

Владимир Грохотов писал(а):
Капец... зачем вообще этот предварительный договор выдумывали, если всё равно передавался задаток?
Лена C писал(а):
По нашей области суд в 50 % случаев признает задаток авансом, а еще в 50% - именно задатком.
Так же мне не дает покоя Определение Верховного Суда РФ от 22 июля 2008г.

Наверное в 50% "благополучных" случаев задатки всё же передавали через соглашение о задатке либо просто по расписке...

Владимир, я б с радостью по расписке...
Я могу ошибаться, но по-моему понятие "задаток" можно употреблять только в комплекте с договором, т.к. это способ обеспечения исполнения обязательств по договору.

Лена C писал(а):

Владимир, я б с радостью по расписке...
Я могу ошибаться, но по-моему понятие "задаток" можно употреблять только в комплекте с договором, т.к. это способ обеспечения исполнения обязательств по договору.

Возможно.. может быть в этом тоже расхождения у нас в законодательстве... У нас главное условие задатка - это его письменная форма и присутствия в расписке самого слова "Задаток".. дополнительно указываются сроки и цена сделки.. хоть на золотинке из пачки из под сигарет... не важно...

Лена C писал(а):
МихаилАрбат писал(а):
Были подобные истории.
Вы, как я понял представляете интересы продавцов. Какая у них позиция?
Если судиться, многое зависит от адвоката.

А чем, если не секрет, заканчивались Ваши истории?
Да, мы представляем интересы продавцов. Они считают, что договор исполнили полностью, ничего возвращать не хотят, да и нервы им за это время потрепали хорошо.
А про адвокатов даже незнаю что сказать... Сколько мы с ними не общались, они как-то больше про теорию рассказывают, и предлагают судебную практику почитать. Самые полезные советы все-таки дают риэлторы-практики.

Истории заканчивались по разному, где то был компромисс, где то прощали и расходились (по воле заказчика), где то суд.
Адвокаты, опять же разные, как и риэлторы. Кто то говорил: "консультация может быть двух видов -бесплатная и полезная". Раз дело дошло до суда, то лучший вариант - хороший проверенный адвокат.

Михаил, я полностью с Вами согласна, что любая услуга должна быть оплачена, никто не обязан заниматься благотворительностью.
К сожалению, когда я говорю про консультации, я имею в виду именно платные, но одними консультациями, как я уже писала, здесь не обойтись, а пригласить хорошего специалиста на весь процесс как раз будет стоить около 100 тыс. А чем дело кончится еще неизвестно....

Лена C писал(а):
пригласить хорошего специалиста на весь процесс как раз будет стоить около 100 тыс.

А тогда, возможно, и речь будет уже идти не о ста тысячах и, возможно, даже не о двухста... Тут можно еще и упущенную выгоду приплести...

Владимир Грохотов писал(а):
можно еще и упущенную выгоду приплести...

Не, не проканает.

Все четко в соответствии с договором и ГК. Максимальный результат прописан в ст. 381 ГК РФ - двойной размер.
А упущенную выгоду пока, к сожалению, не доказать документально.

Александр Гученко писал(а):
А упущенную выгоду пока, к сожалению, не доказать документально.

Я, может быть бред щас выдам, мне простительно.. это в моем стиле, а если попробовать сделать оценку квартиры на момент отказа покупателя от покупки и она окажется ощутимо ниже, ну хотя бы на стоимость хорошего адвоката чем та, которую, делали в начале (они же хотели завысить ее!).. это не будет документальным подтверждением упущенной выгоды? квартира типа упала в цене пока купцы мозги компостировали...

Лена C писал(а):
Добрый день, господа риэлторы. Прошу поделиться опытом и мнениями. Рассказываю...
Выставили на продажу квартиру, сделку нужно было провести до определенного срока (собственник улетал, билеты на руках), цену снизили до 70% от рыночной. Через день нашелся покупатель, но с ипотекой. Да еще и объявил, что цену нужно завысить на 600 тыс. (у него нет первоначального взноса). Объясняли, как могли, что не успеют до нужного нам срока, что банк не пропустит квартиру с такой завышкой, и т.д.
Покупатели настаивали, прямо таки требовали, и при этом зуб давали, что все успеют, банк на цену смотреть не будет (у них там знакомые хорошие), а еще у них есть потрясающий частный риэлтор, который почти волшебник. В итоге мы согласились, но при этом потребовали задаток в 100 000 р, и в предварительном договоре описали все условия, в частности сроки исполнения и ст.380,381. (предв.договор прикладываю)
Наши покупатели и их "волшебник" две недели подряд обещали, что завтра мы идем на сделку. Мы ждали... Прошел срок исполнения, прописанный в предварительном договоре, после него прошел еще месяц обещаний, врали так, что сказочники нервно курят.. Все это время мы меняли билеты, готовились к сделке,хоть как-то пытались объяснить своим клиентам что происходит, хотя цензурных слов не находилось.
Потом все внезапно замолчали, мы пытались прояснить ситуацию, но граждане покупатели с тяжелыми вздохами говорили, что нужно ЖДАТЬ. Собственник все-таки улетел, поручил нам ведение всех переговоров. А еще через две недели наши "любимые " покупатели явились в агентство и объявили, что банк им ВНЕЗАПНО отказал и теперь они хотят обратно получить сумму задатка. Сил не было ничего объяснять, им просто отказали, сославшись на предварит.договор.
А теперь мы получили повестку в суд. В исковом заявлении они просят расторгнуть договор, т.к. исполнить его они не могут по независящим от них причинам, и вернуть им 100000 р.
Почитала судебную практику, поняла что единого мнения нет. Нашли определение ВСРФ от 22 июля 2008 года № 53-B08-5, но неизвестно можно ли с его помощью что-то доказать в нашем суде.
Кто что думает или знает - откликнитесь!

Преддоговор составлен юридически "криво", почему просто не списали понятие задатка из ст. 380 ГК РФ, не указали срок действия преддоговора, не воспользовались вместо задатка штрафом ? Однако, теоретические споры о том, можно ли обеспечить безденежные обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи задатком, здесь также не при чем. Расчет покупателя скорее всего строится в надежде на другие нормы закона, практика применения которых в судах никогда не была противоречива.

Для того, чтобы вернуть деньги, покупатель пытается расторгнуть договор. В случае, если ему это удастся, в соответствии со ст. 453 ГК РФ обязательства сторон по предварительному договору , обеспеченные задатком прекратятся, а в силу акцессорной природы задатка (п. 3 ст. 329 ГК РФ), как способа обеспечения обязательств, будет прекращено и соглашение сторон о самом задатке. В этой связи вопрос состоит в том, а на каком основании покупатель хочет расторгнуть договор ? На какую норму закона в исковом заявлении он ссылается ? Такого основания для расторжения договора, как невозможность исполнения договора одной из его сторон, нет. Односторонний отказ от исполнения обязательства по договору, если эта возможность не предусмотрена самим договором или законом, не допускается.

В связи с тем, что в предварительном договоре указано, что квартира приобретается за счет кредитных средств, я вижу лишь одну возможность это сделать, а именно в порядке ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств из которых исходили стороны договора при его заключении при условии, что покупатель докажет четыре факта:

а) в момент заключения предварительного договора стороны (и покупатель и продавец) исходили из того, что никаких препятствий для получения кредитных средств, за счет которых будет приобретаться квартира, нет;
б) отказ банка в предоставлении кредитных средств вызван причинами, которые покупатель не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась, исходя из условий банкоского кредитования;
в) заключение основного договора купли-продажи повлечет для покупателя (!) такой ущерб, что он в значительной степени лишится того, на что был в праве рассчитывать при заключении предварительного договора купли-продажи;
г) из существа предварительного договора не вытекает, что риск отказа банка в предоставлении денежных средств несет покупетель.

Ваша задача в этом случае, доказать обратное, а также то, что Вы настаивали все это время на заключении основного договора, а не сидели молча. А грамотно было бы, раз уж указали в договоре, что квартира покупается за счет кредитных средств, также указать, кто из вас несет в связи с этим риски неисполнения договора, а также, что отказ банка в выдаче кредита не является основанием для расторжения договора по ст. 451 ГК РФ и т.д., ведь до кучи в этом случае можно притянуть за уши ст. 416 ГК РФ.

ЭтоЕщеКто, я Вам в личку ответила