Покупаю квартиру по ипотеке - зачем нужен риэлтор? 48 / 12122

Waveman писал(а):
если я поиск квартиры осуществляю сам

Как раз "поиск", не стоит почти ничего. Или стоимость свежей газеты "Из рук в руки"

А какие проблемы, навскидку, могут возникнуть Дмитрий и Николай, Вам объяснили.
Разжёвывать, объяснять и учить Вас, никто бесплатно не будет.

Waveman писал(а):
к тому же в случае проблем - банк рискует получить неплательщика, с которого будет нечего взыскать.

Почему нечего? Заёмщик же не потеряет работу, он просто станет бездомным должником банка

Почему заблуждение? Можно поподробнее... Банк разве не заинтересован в чистоте своего залога, к тому же в случае проблем - банк рискует получить неплательщика, с которого будет нечего взыскать.

Наивно полагать, что банк хочет именно этого. Уверяю вас, если что то всплывет спустя год, мож два, с вас не слезут, и оплачивать кредит будете вы все-равно.
В банке тоже люди работают, тоже могут ошибаться...возьмут и проглядят чего-нибудь. Вон, у нас в Екат. Сбер комнату проглядел (а по документам видно было многое, даже на ряд мыслей подозрительных наводило - основания приобретения комнаты это суд/решения + незаконное владение и пользование имуществом до этого решения + еще всего до хрена было)...теперь в суд обратился дет/дом...якобы соб-ми комнаты должны быть вот эти дете, а не эти дети.... #-o

. Теперь эта девушка уже третий месяц делает вот так #-o

А риэлтор, это тот, кто "связь" даже может такую выкопать, хотя тоже вроде человек

уже много раз сталкивался когда ипотечники покупают "паленые" квартиры. И чего так народ уверен в "могуществе" банков? Они же за ЭТО (за "чистоту") денег с клиентов, в отличии от риэлторов не берут

Rabbit писал(а):
уже много раз сталкивался когда ипотечники покупают "паленые" квартиры. И чего так народ уверен в "могуществе" банков? Они же за ЭТО (за "чистоту") денег с клиентов, в отличии от риэлторов не берут

Да потому что могие и зависят от денег от банка...это ж превосходство перед клиентом "МЫ МОЖЕМ ДАТЬ ВАМ ДЕНЕГ" ...психология своеобразная. Не замечали, что клиенты частенько полученные из банка деньги (в упакованных пакетах) не считают? Наверное тоже поэтому

Waveman писал(а):
Николай Тюленев писал(а):
Waveman писал(а):
Проверку юридической чистоты квартиры проведет банк.

Это - заблуждение.

Почему заблуждение? Можно поподробнее... Банк разве не заинтересован в чистоте своего залога, к тому же в случае проблем - банк рискует получить неплательщика, с которого будет нечего взыскать.

Много уже сказано. Добавлю 5 копеек.
Банк заинтересован. И что? Мало ли кто в чем заинтересован?
Законных механизмов проверки нет. Специального персонала, типа сыска для проверки квартир в банках НЕТ. Они как правило комплект документов проверяют + на глаз))))) Это все.

Они-то в банке умные. Они думают вот есть страховая компания, она сделку застрахует. Ну и ясно дело проверит)))))))

А в страховой та же бодяга.
Наслаждайтесь реальностью. :mrgreen:

Марзагульдеев Федор писал(а):
Rabbit писал(а):
уже много раз сталкивался когда ипотечники покупают "паленые" квартиры. И чего так народ уверен в "могуществе" банков? Они же за ЭТО (за "чистоту") денег с клиентов, в отличии от риэлторов не берут

Да потому что могие и зависят от денег от банка...это ж превосходство перед клиентом "МЫ МОЖЕМ ДАТЬ ВАМ ДЕНЕГ" ...психология своеобразная. Не замечали, что клиенты частенько полученные из банка деньги (в упакованных пакетах) не считают? Наверное тоже поэтому

Топикстартеру - Вы поймите, что не только банк, но и риэлтор на самом деле не будет гарантировать "юридическую чистоту". Да и вообще в нашей стране про такое понятие можете забыть, его просто не существует! Никаких гарантий у Вас нет и не может быть. Поищите, на этом подфоруме (или в подфоруме "Скандалы") есть тема про бедолагу, который через риэлтора купил в ипотеку квартиру, при этом даже заплатил за страхование титула. И что? Всплыл какой-то наследник и отсудил квартиру. Страховщик платить отказался, ссылаясь на какой-то смутный пункт в договоре; риэлтор тут как бы ни при чем (хорошо еще, если сумму комиссии вернул); банку начхать на то, что он сам эту квартиру одобрил - а деньги получить хочет. Вот и остался человек без квартиры, но с долгом по суду - кажется, в 10 млн. Так что делайте выводы: в аспекте именно "юридической чистоты" от наличия риэлтора ни тепло, ни холодно - он отвечает максимум своей комиссией, и ни копейкой больше, вспомните про чудесную передачу "ЖКХ" 3-недельной давности)))

Господа, замечательные ответы даны любителю экономить на копейке, забыв о рубле. Только услышат ли нас?!
За январь-февраль этого года уже пятерых видела, из числа потерявших авансы, еще трое - по два раза уже оценку оплатили - и все понапрасну.
И каждому без обиняков говорим, что вести переговоры станем или с представителем (риэлтор, юрист), или сами подготовим все к сделке, но за конкретную сумму. Дорого - нам отвечают...
Я к стоматологу завтра иду, пришла мысль... спрошу у него как самой себе имплант вкрутить, а чё переплачивать?

Waveman писал(а):
Николай Тюленев писал(а):
Waveman писал(а):
Проверку юридической чистоты квартиры проведет банк.

Это - заблуждение.

Банк разве не заинтересован в чистоте своего залога ?

Банк прежде всего заинтересован в получении % по кредиту.
Поэтому он может закрыть глаза на юридические "нюансы" в истории квартиры, предложив Вам застраховать титул.
Темы внешняя ссылка и внешняя ссылка тут неоднократно обсуждались.
Если интересно - пройдите по вышеуказанным ссылкам.

Waveman писал(а):
Дмитрий Овсянников писал(а):
2. Конечно не нужен! Аванс внесёте. Банк проверит. Если банку что не понравится в документах - оставите аванс у продавца (или его представителя), найдете следующую квартиру.
Банк у Вас - хороший: ставки низкие. На сделку - запись за несколько дней (а то и недель) вперед.

Не совсем понял, вы шутите насчет аванса? Или намекаете , что квалифицированный риэлтор меня спасет от этой печальной ситуации
Хотите сказать, что если банк не одобрит квартиру , то я теряю аванс?
А что нельзя предусмотреть неодобрение объекта недвижимости в авансовом соглашении? Бред какой-то получается: допустим предприимчивый товарищ выставляет квартиру с "сомнительными документами" и собирает авансы?

Или это просто глумление - поверьте я не оспариваю необходимость риэлторской профессии, просто хотел знать , какие конкретно услуги окажет мне риэлтор, если я поиск квартиры осуществляю сам и а проверку документов и сделку проводит банк, просто по пунктам...

Бред - не бред, а возможность для "предприимчивых товарищей".

Квартира найдена. Это - отдельная песня, но, тем не менее, она найдена. Сами Вы ее нашли или риэлтор - не суть важно. У меня, например, на фирме даже стоимость услуг не меняется, в зависимости от того, кто квартиру нашел: сам покупатель или мой сотрудник.
Дальше нужно подтвердить продавцу серьезность своих намерений. Как правило, подтверждение - внесение определенной денежной суммы: сравнительно небольшой (относительно стоимости квартиры), но и такой, чтобы жалко было ее потерять.

Внес эту символическую денежку — значит покупатель. Не внес — значит не покупатель, а на экскурсию товарищ пришел, хоть и бьет себя при этом пяткой в грудь: «Да я покупатель! Да у меня денег — куры не клюют!…»
Внес денежку? Молодец! Настоящий покупатель! Настоящий полковник!
И продавцу пора собирать документы

Как и для чего вносится аванс и сколько - писал здесь: внешняя ссылка
А дальше начинается самое веселое: именно при внесении аванса нужно четко контрагенту сказать: какие дополнительные документы он должен собрать, нужно четко представлять сроки, в какие можно выйти на сделку, и знать, куда и кому звонить (в банке, в страховой, в оценочной), если вдруг не будете укладываться в сроки.
Можно предусмотреть отказ банка основанием для возврата аванса продавцом. Но да-алеко не со всяким продавцом это прокатит. Почему? А какие основания? Такие, что доходы покупателя не устраивают банк? Или у юриста банка "особое мнение" (и поэтому, сослаться на законы и кодексы он не может, чтобы четко указать, по каким основаниям он видит риски возможного расторжения сделки в дальнейшем, но мнение имеет, и именно от этого юриста часто зависит: даст банк кредит или нет).
Следовательно, если продавец отказывается вписывать в договор фразу "в случае отказа банка аванс возвращается", значит, нужно четко прописать штук 25 возможных причин для отказа. Обозначить их можно, зная процедуру подготовки сделки, зная, какие требуются документы, зная, как должны выглядеть документы.
Пример: у продавца документы на квартиру - Договор купли-продажи 1998 года, у другого продавца - (ДКП) договор купли-продажи 2000 года. Других документов - нет.
В каком случае должны быть к договору купли-продажи еще какие-то правоподтверждающие документы?
Ответ: к договору 2000 года должно быть Свидетельство о государственной регистрации права. К договору 1998 года - такого свидетельства быть не должно... Если квартира находится в Москве.
А если договор купли-продажи 1999 года, должно быть свидетельство или нет?
А если квартира не в Москве, а в Подмосковье?

В случае, когда квартира покупается за "живые деньги", если каких-то документов не хватает для сделки - сделку просто не зарегистрируют.
В случае с ипотекой, требуется избыточный список документов.
Продавец что-то не предоставляет -> банк не дает кредит-> нет кредита - нет денег-> нет сделки.
Из-за кого не происходит сделка: из-за продавца, у которого пакет документов достаточный для гос. регистрации, или из-за покупателя, который и не покупатель вовсе (без денег-то)?
Как известно: "кто не прав - платит".
Кто не прав?
Продавец, у кого достаточный пакет документов для сделки, или покупатель, у которого для покупки квартиры нет денег?

Поэтому, предусмотреть все нюансы нужно на этапе внесения аванса, чтобы не получилось, что и квартиру не купил, и деньги - потерял.

Теперь - относительно проверок банка.
Банк квартиру проверяет. Но его интересы лишь частично совпадают с Вашими.
Почему?
Потому что его интересует возврат кредита. Если квартиру у заемщика отобрали - это не повод не платить банку по кредиту: банк - кредитная организация: он - деньги дает, а не квартирами торгует.
Если квартиру у заемщика отобрали, и если это - страховой случай, - банку долг заемщика погасит страховая. А если это не будет расценено как страховой случай - платить по кредиту придется заемщику.

А теперь - "веселимся". Документы в банк и в страховую приносит заемщик. С продавцами квартиры ни банк, ни страховая отношений не имеют. К кому претензии, если какой-то из документов окажется не подлинным: к продавцу или к заемщику?

Я уже давно пришел к выводу, что уговаривать кого-то в необходимости риэлторской услуги - бессмысленно. Услугу оказывает конкретная фирма и конкретный агент. Есть, к сожалению, агентства, от которых помощи - никакой.
Поэтому, важен не сам факт наличия риэлтора (абы какого), важно найти грамотного помощника, от которого будет польза, а не вред.