Помогите разобраться 19 / 1674

Жень, согласна с тобой. Заявление на лажу похоже. Не соблюдены часть требований, предъявляемых к нотариально удостоверяемым документам. И юридически абсолютно безграмотно составлено....

Малышев Александр писал(а):
история квартиры:
бабуля умерла 28.01.2006.
наследником по завещанию яявляется Чистякова И.А.
в августе 2007 выходит замуж и становится Шумиловой, меняет паспорт, данные нового паспорта в шапке верные.
решает продать в декабре 2007 квартиру- офомляется ДКП и она пишет вот это заявление.
новые собственники с декабря 2007 владеют квартирой и по сей день, т.е. более 3 лет.
планирую ее купить.
Риэлтор одного из крупных АН говорит все ОК!
но меня смущает что дата в заявлении зарегестрирована 10.12.2006, хотя должна стоять 10.12.2007.
подскажите какие могут быть риски, стоит ли брать данную квартиру?

Если рассматривать заявление по тексту - есть определенные ляпы.
Но никакого великого сексуального смысла в данном заявлении нет. Можно было не утруждаться и его не писать вообще.
Давайте посмотрим, что говорится по этому поводу в Гражданском кодексе, третья часть которого была принята в 2004 году:

Статья 1155. Принятие наследства по истечении установленного срока

1. По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.

По признании наследника принявшим наследство суд определяет доли всех наследников в наследственном имуществе и при необходимости определяет меры по защите прав нового наследника на получение причитающейся ему доли наследства (пункт 3 настоящей статьи). Ранее выданные свидетельства о праве на наследство признаются судом недействительными.

2. Наследство может быть принято наследником по истечении срока, установленного для его принятия, без обращения в суд при условии согласия в письменной форме на это всех остальных наследников, принявших наследство. Если такое согласие в письменной форме дается наследниками не в присутствии нотариуса, их подписи на документах о согласии должны быть засвидетельствованы в порядке, указанном в абзаце втором пункта 1 статьи 1153 настоящего Кодекса. Согласие наследников является основанием аннулирования нотариусом ранее выданного свидетельства о праве на наследство и основанием выдачи нового свидетельства.

Если на основании ранее выданного свидетельства была осуществлена государственная регистрация прав на недвижимое имущество, постановление нотариуса об аннулировании ранее выданного свидетельства и новое свидетельство являются основанием внесения соответствующих изменений в запись о государственной регистрации.

Я выделил жирненьким существенные моменты.
То есть, если найдется какой-либо наследник, который не знал или не мог знать о своих правах на наследство, докажет свое право, то ранее выданные свидетельства признаются недействительными. Новый наследник может согласиться получить свою долю от прежних наследников (деньгами, поскольку те квартиру продали), а может требовать свою долю в натуре, в виде доли той квартиры, право на наследование которой у него было.
В случае расторжения сделки стороны обязаны вернуть полученное по сделке. То есть, если покупатель должен вернуть другой стороне квартиру, то наследники = продавцы квартиры, должны вернуть деньги, полученные за квартиру. И что им дешевле? Потерять долю малую, разобравшись самостоятельно с новым наследником, или возвращать все полученные деньги?
То есть, что с заявлением, что без оного, они по-любому будут решать вопрос со вновь появившимся наследником (если такой появится и, самое главное, если неучтенный наследник согласится на предложенное ими решение!!!). И в то же время, это заявление не является гарантией того, что всех наследников учли, и что сделка 100% не может быть расторгнута.

Дмитрий, спасибо за развернутый ответ!
т.е. на сколько я понял - данное заявление всего лишь бумажка, и определять действительно ли она была и происходила ли ошибка в дате, нет ни какого смысла.
лучше попробовать найти завещание и сопутствующие ему документы.

если сделку могут оспорить вновь появившиеся наследники (если конечно такие есть), а квартира будет уже у третьих собственников (наследница->нынешний собсвенник (купил по ДКП, более 3 лет)-> будующий собственник (возможно я)), то кто в итоге пострадает квартирой или финансами?

и поможет ли в таком случае страхование титула в Росно, и в каком размере?

Малышев Александр писал(а):
попробовать найти завещание

попробовать найти завещание = потребовать от продавца показать все необходимые документы. Вообще, что за манера, возлагать на покупателя необходимость что-то где-то искать (историю сделок, например), если эти документы может и должен предоставить продавец. Если отказывается - это повод задуматься, еще и по причине формулировки добросовестного приобретателя.

Малышев Александр писал(а):
если сделку могут оспорить вновь появившиеся наследники (если конечно такие есть), а квартира будет уже у третьих собственников (наследница->нынешний собсвенник (купил по ДКП, более 3 лет)-> будующий собственник (возможно я)), то кто в итоге пострадает квартирой или финансами?

причитающуюся новому наследнику долю квартиры передадут ему в собственность. вы будете вправе требовать от продавца компенсации ущерба

разберемся с понятием добросовестный приобретатель
Согласно совместному Постановлению Пленумов ВС и ВАС от 29.04.10 г. N 10/22, п. 38
38. Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник (т.е. новый наследник) вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Согласно ст. 302 ГК, ч.1
1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Таким образом, уверенности в том, что вас признают добросовестным приобретателем, нет. Надо смотреть практику по делам о наследстве.
Если квартира была "похищена", то шансы около нуля. Речь идет о "деле ИНКОМа" (см. соотв. тему), где первый наследник-продавец был липовым. Там правда было наследование по закону, и липовым оказалось свидетельство о рождении.
Кроме того, я не юрист, не могу сказать, было ли оно у новых наследников во владении вообще.
В принципе, по другим делам, примеры признания добросовестным приобретателем есть, например дело о двойных продажах новостроек в г.Железнодорожный, где квартиры были обещаны первым застройщиков подрядчику, а потом проданы вторым застройщиком физлицам.

В случае, если вас признают добросовестным, истребовать квартиру могут только по ст.302 (постановление КС), если нет - то могут и по ст.169 ч.2 (последствия ничтожной сделки; правда срок давности по ней - 3 года, надо смотреть практику - скорее всего срок восстановят). Во втором случае вы сразу получите ИЛ на продавца.

Что касается страхования. Все страховые думают, что страхуют только истребование у добросовестного приобретателя (а некоторые еще более сужают риск, вплоть до нуля, так что договор надо читать внимательно). Однако согласно ст. п.1 ст. 963 ГК не договором, а лишь
"Законом могут быть предусмотрены случаи освобождения страховщика от выплаты страхового возмещения по договорам имущественного страхования при наступлении страхового случая вследствие грубой неосторожности страхователя или выгодоприобретателя".
Таким образом освобождение из страхового покрытия наступления страхового случая по неосмотрительности ("должен был знать", но не знал) противоречит п.1 ст. 963. Судебная практика на эту тему есть.
Можете почитать на форуме банки.ру историю Чалаевых ("Кредит без жилья"), которые пытаются получить возмещение, при том, что им было отказано в признании добросовестными. Они выиграли во второй инстанции, получили страховку, погасили ипотечный кредит, однако суд третьей инстанции отменил решение (но не приказал вернуть страховку) и отправил дело на пересмотр, зацепившись за то, что в договоре усматриваются признаки того, что истребование квартиры у недобросовестного приобретателя не было предусмотрено в формулировке страхового случая, то есть он как бы и вообще не наступил.
Решение, которое примут по делу Чалаевых, может стать прецедентным как раз по таким случаям - недобросовестности по неосмотрительности, небрежности. Это ваш случай.

Малышев Александр писал(а):
меня смущает что дата в заявлении зарегестрирована 10.12.2006, хотя должна стоять 10.12.2007.
подскажите какие могут быть риски, стоит ли брать данную квартиру?

Вы сами ответили на свой вопрос.Не стоит связываться с такой квартирой!Потом не известно,чем это для Вас закончится.Перепроверьте всё ещё раз очень внимательно.

Малышев Александр писал(а):
лучше попробовать найти завещание и сопутствующие ему документы.
если сделку могут оспорить вновь появившиеся наследники (если конечно такие есть), а квартира будет уже у третьих собственников (наследница->нынешний собсвенник (купил по ДКП, более 3 лет)-> будующий собственник (возможно я)), то кто в итоге пострадает квартирой или финансами?
и поможет ли в таком случае страхование титула в Росно, и в каком размере?

Зачем искать завещание, когда в договоре купли-продажи ваших нынешних продавцов, можно прочитать на основании чего принадлежала квартира старому собственнику, там же и нотариус , выдавший данное свидетельство. Есть два вида свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию. В данном случае говориться о завещании и здесь нужно бояться согласно ст. 1149 право на обязательную долю в наследстве. Данная ссылка на эту статью есть во всех завещаниях, но многие наследники и наследодатели упускают сей момент. А при дележки бац вторая смена, брат алкоголик-инвалид и т.д. Раз два наследника и имеется завещание на другого, то делится это следующим образом: 3/4 долей - тому, у кого завещание, 1/4 доля - как обязательная доля для братца. Государство позаботилось. :mrgreen:

Если такой объявиться даже через 15 лет (в принятие наследства нет исковой давности, тем более основной доли) все сделки последующие после продажи по завещанию будут признаны ничтожными. Вы и пострадаете, вы и не собственник и нет у вас денег. Титул может быть и поможет, но вот у меня не было пока практики возмещения страховыми компаниями денежной суммы страхователям к счастью. Учитывать нужно еще то, что вы страхуете сумму сделки, а через 3-5 лет можно купить на эти деньги палатку. Оно вам надо, если такой г....й изначально, конечно если вы экстремали и любите выброс адреналина в крови, то велком. Деньги есть - нашли другую квартиру и спите себе спокойно.

Да, да, да! Сам недавно узнал, что у меня было наследственное право на долю в одной проданной жилплощади, воевать не пойду по простой причине, что морального права не имею, но понимаю, что немало людей на таких цифрах забыли бы о моральных принципах и раскачали бы лодку на спокойной, вроде как, воде.

Т.е. покупка любой наследсвенной квартиры это риск, даже с учетом того, что наследство было давно и сменилось несколько собственников?

Как же тогда покупаются такие квартиры в Москве, думаю наследственные составляют немалую долю на рынке?

Николай Тюленев писал(а):
Подобные заявления наследников - юридический бред, зафиксированный с подачи риэлторов в угоду недалеким покупателям.
Но г-н Федорченко год перепутать не мог. Не его уровень.

Полностью с Вами согласен))) Цена этой бумажке рубль с копейками)))