Многоквартирные блоки на дачном участке 36 / 2245
31 июл. 2011
Вы еще много других засад должны учесть.
Вы говорите -квартиры, а что написано в документах, особенно там, где блоки из квартир?
Думается мне, что что-то вроде -1/10 (например) доля в общедолевой в жилом доме о/п...
Т.е. речь идет на самом деле не о квартире, а о доле в общедолевой собственности,
где ни в каких документах фактически не указано, что Петрову, например, принадлежит именно такое помещение, а никакое другое...
по документам просто -1/10 доля, все остальное -устная договоренность между соседями, как бы...
Т.е. в любой момент может появиться кто угодно, зайти в твою отремонтированную квартиру и заявить -эта часть моя,
что-то вроде рейдерского захвата... обсудись потом.
Плюс все проблемы, вытекающие из общедолевой собственности, когда без согласия соседей шагу не ступить.
Умер кто-то, уехал надолго заграницу и простые юридические действия со своей же собственностью становтся почти невозможными.
Т.о. следующая проблема, которую пытаются решить -зарегистрировать договор о разделении долей и выделении доли в натуре.
Но даже если абсолютно все соседи дружно подписывают такой договор, вылезает следующая засада:
чтобы этот договор зарегистрировать, надо получить документы БТИ по каждому помещению отдельно,
а БТИ эти документы напрочь делать отказывается, ссылаясь на то,
что сначала надо тогда перевести дом в статус многоквартирного дома. А потом и документы сделают.
Вроде бы незаконно БТИ отказывает, ссылок на закон дать не могут,
но стенку эту пробить чрезвычайно сложно, лишь по суду, как правило.
И... чтобы перевести дом в статус многоквартирного, площать участка под домом должна быть не менее определенной площади
(сейчас не вспомню норматив), и снова получается тупик какой-то, потому как у таких домой площать всегда меньше необходимой.
Таким образом - суды, суды, суды...
Я эту всю кухню разгребала не так давно, когда мои клиенты аналогично мозг потеряли увидев квартиру за цену на 40% ниже аналогов.
Потратила на это дело 4 месяца плотной работы.
Однако купили они квартиру, осознавая все риски.
Ну, в конце концов, мое дело предупредить, разъяснить, обезопасить, где возможно,
а далее -взрослые, дееспособные, им решать... не могу же я их за решетку сажать, чтобы от глупостей уберечь.
Единственное, чего мне удалось достичь, так это разбить всю сумму на 3 части.
1-я часть -ДКП доли. Мои оплатили треть и стали собственниками.
2-я часть - оформление дополнительной мощности электроэнергии уже на моих клиентов.
3-я часть - гос. регистрация договора реального раздела жилого дома, котрую готовит и осуществляет уже бывший собственник.
В результате всего этого мои клиенты стали собственниками квартиры 190 кв.м.,
оплатив всего лишь треть стоимости квартиры.
Остальные 2/3 денег Продавец получит лишь выполнив пункты 2 и 3. Поэтапно.
Если продавец не выполнит эти условия в срок, ограниченный сроком аренды ячеек,
мои клиенты, по крайней мере, получат жилье за треть стоимости квартиры, т.е. за совсем смешные деньги.
Причем, прописывать все эти этапы оплаты в ДКП я отказалась, чтобы не было залога и обременения.
Все на уровне расписок и условий доступа к ячейкам.
Будь я риэлтором Продавца, в жизни бы на такое не пошла -засада, сплошные риски.
Но я была риэлтором Покупателей.
Вы говорите -квартиры, а что написано в документах, особенно там, где блоки из квартир?
Думается мне, что что-то вроде -1/10 (например) доля в общедолевой в жилом доме о/п...
Т.е. речь идет на самом деле не о квартире, а о доле в общедолевой собственности,
где ни в каких документах фактически не указано, что Петрову, например, принадлежит именно такое помещение, а никакое другое...
по документам просто -1/10 доля, все остальное -устная договоренность между соседями, как бы...
Т.е. в любой момент может появиться кто угодно, зайти в твою отремонтированную квартиру и заявить -эта часть моя,
что-то вроде рейдерского захвата... обсудись потом.
Плюс все проблемы, вытекающие из общедолевой собственности, когда без согласия соседей шагу не ступить.
Умер кто-то, уехал надолго заграницу и простые юридические действия со своей же собственностью становтся почти невозможными.
Т.о. следующая проблема, которую пытаются решить -зарегистрировать договор о разделении долей и выделении доли в натуре.
Но даже если абсолютно все соседи дружно подписывают такой договор, вылезает следующая засада:
чтобы этот договор зарегистрировать, надо получить документы БТИ по каждому помещению отдельно,
а БТИ эти документы напрочь делать отказывается, ссылаясь на то,
что сначала надо тогда перевести дом в статус многоквартирного дома. А потом и документы сделают.
Вроде бы незаконно БТИ отказывает, ссылок на закон дать не могут,
но стенку эту пробить чрезвычайно сложно, лишь по суду, как правило.
И... чтобы перевести дом в статус многоквартирного, площать участка под домом должна быть не менее определенной площади
(сейчас не вспомню норматив), и снова получается тупик какой-то, потому как у таких домой площать всегда меньше необходимой.
Таким образом - суды, суды, суды...
Я эту всю кухню разгребала не так давно, когда мои клиенты аналогично мозг потеряли увидев квартиру за цену на 40% ниже аналогов.
Потратила на это дело 4 месяца плотной работы.
Однако купили они квартиру, осознавая все риски.
Ну, в конце концов, мое дело предупредить, разъяснить, обезопасить, где возможно,
а далее -взрослые, дееспособные, им решать... не могу же я их за решетку сажать, чтобы от глупостей уберечь.
Единственное, чего мне удалось достичь, так это разбить всю сумму на 3 части.
1-я часть -ДКП доли. Мои оплатили треть и стали собственниками.
2-я часть - оформление дополнительной мощности электроэнергии уже на моих клиентов.
3-я часть - гос. регистрация договора реального раздела жилого дома, котрую готовит и осуществляет уже бывший собственник.
В результате всего этого мои клиенты стали собственниками квартиры 190 кв.м.,
оплатив всего лишь треть стоимости квартиры.
Остальные 2/3 денег Продавец получит лишь выполнив пункты 2 и 3. Поэтапно.
Если продавец не выполнит эти условия в срок, ограниченный сроком аренды ячеек,
мои клиенты, по крайней мере, получат жилье за треть стоимости квартиры, т.е. за совсем смешные деньги.
Причем, прописывать все эти этапы оплаты в ДКП я отказалась, чтобы не было залога и обременения.
Все на уровне расписок и условий доступа к ячейкам.
Будь я риэлтором Продавца, в жизни бы на такое не пошла -засада, сплошные риски.
Но я была риэлтором Покупателей.
Последний раз редактировалось Наталия Владимирова 31.07.11, 12:15, всего редактировалось 3 раза.
31 июл. 2011
Минеева Татьяна писал(а):Валентина, специально для вас повторяю ссылку по таким домам
Теорией заниматься можно сколько угодно,а вот с фактами сноса не поспоришь, народ остался без жилья и без компенсаций..
Повторяю еще раз, бумаги на этот дом подготовлены криво по определению и есть факты сноса таких домов, так что не надо людям давать надежду..
Дело не в надежде. Если судом признано использование зем. участка по назначению - т.е. стр-во жилого дома на дачном уч-ке (это не ИЖС), никто не запрещает гражданину прикупить соседние участки и объединить строения.
А три этажа и для дачи возможны. Прямого запрета нет.
И сейчас по документам - это не МКД (4х квартирный дом, ведь в начале были док-ты на 4 жилых строения), а большой жилой дом на дачном уч-ке.
Гражданин вправе продать его по долям. Кроме того, вы ссылаетесь на решение от 2010 года. Тогда шла борьба за землю на дачных уч-ках, и не регистрировали там граждан по месту постоянного проживания (ПМЖ).
Конституционный суд в июле 2011 года поставил точку в этом вопросе - жить постоянно на даче можно, регистрироваться можно, при условии, что дом отвечает всем требованиям к жилым строениям. А здесь все это присутствует.
А удобства - местная канализация, как в деревнях, Вода и свет, наверное есть. Если нет - своя скважина, паровое отопление (углем. дровами).
Конечно, я не обнадеживаю, ведь документов не видела.
Наверное, вам виднее.
Но я бы поборолась.
31 июл. 2011
В Барнауле был похожий случай. В коттеджном поселке на 2-х участках (24 сотки) построили большой трехэтажный дом.
Сначала хотели сделать из него гостиницу. Завозмущались жители. Не получилось.
Потом разделили дом на 4 равные доли. Причем у нас само БТИ готовит документы : Соглашения о реальном разделе. И землю размежевали, тоже после соглашения о разделе.
А закон допускает комплектацию домов, гаражей в единое строение.
Но это не отдельные квартиры, а именно доли в доме. Сейчас хозяева пробуют получить статус МКД, но на какой стадии они сейчас - не знаю (они живут на одной улице с дочерью, через 3 дома). Еще пробивают вариант - признания каждой 1/4 доли самостоятельным строением (по типу таун-хаусов) и получения 4-х адресных справок.
А цель - продать поквартирно. Но в этом случае - земля под ИЖС. Они уже больше 3-х лет ходят по инстанциям.
Сначала хотели сделать из него гостиницу. Завозмущались жители. Не получилось.
Потом разделили дом на 4 равные доли. Причем у нас само БТИ готовит документы : Соглашения о реальном разделе. И землю размежевали, тоже после соглашения о разделе.
А закон допускает комплектацию домов, гаражей в единое строение.
Но это не отдельные квартиры, а именно доли в доме. Сейчас хозяева пробуют получить статус МКД, но на какой стадии они сейчас - не знаю (они живут на одной улице с дочерью, через 3 дома). Еще пробивают вариант - признания каждой 1/4 доли самостоятельным строением (по типу таун-хаусов) и получения 4-х адресных справок.
А цель - продать поквартирно. Но в этом случае - земля под ИЖС. Они уже больше 3-х лет ходят по инстанциям.
31 июл. 2011
Дом признан жилым, но он не признан многоквартирным. Думаю от этого нужно отталкиваться.
"Боишься - не делай, делаешь - не бойся!" Исай Калашников "Жестокий век"
31 июл. 2011
Уважаемые коллеги!
Огромное спасибо за внимание к моей проблеме.
Дело в том, что предложение действительно уникальное. Иначе я не стала бы тратить на него время.
Цена конечно ниже московской квартиры, хотя до Москвы - 5 минут. Но дело в другом.
Я не знаю другого предложения, где 3-х этажное строение было бы поделено не только по вертикали (на таунхаусы ), но и по горизонтали.
В итоге - большое разнообразие вариантов: одноуровневых, двухуровневых, трехуровневых.
Имеются жилые помещения о/п от 160 до 300 кв.м, расположенные на одном этаже.
Таунхаус в 3 этажа при о/п 150-180 кв.м - это просто этажерка, малая площадь каждого уровня и вечная беготня с этажа на этаж.
А здесь - просторная одноуровневая квартира не выше 3 этажа с большой террасой и фантастическим видом из окна в 5 минутах от Москвы.
Незаконно построенным его вряд ли можно признать: техпаспорт МОБТИ имеется, заключение строительной экспертизы тоже, Свидетельство на жилой дом получено.
Разделить его он вроде тоже имеет право.Свидетельсва о собственности на все 17 помещений получены.
Объектом права в каждом случае является «помещение, назначение жилое».
А вот дальше...
Продавая эти "помещения" хозяин превращает индивидуальный дом в многоквартирный.
Как назвать такое нарушение - нецелевое использование?
В зависимости от квалификации нарушения будет и наказание.
Степень риска покупки зависит от тяжести предусмотренного наказания.
Из того, что я пока нашла за нецелевое использование - смешные штрафы и увеличение в 2 раза ставки земельного налога (Москва ).
Татьяна, по вашей ссылке речь идет о незаконно построенных многоэтажных домах. "В стадии завершения незаконного строительства находится пятиэтажный дом в городе Апрелевка. «Я уверен, что решением судебных органов 2 этажа этого дома будут снесены».
Конец статьи - "Однако сегодня ни один незаконно построенный дом в Подмосковье снесен не был".
Если Вам известны факты - напишите, пожалуйста, что конкретно снесли?
Наталия Владимировна, общей собственности нет, на каждое помещение получено отдельное Свидетельство о собственности. Объектом права в каждом случае является «помещение, назначение жилое». Территория достаточно большая, обустроенная.
Ваши 3 этапа - это просто виртуозно !!!
vek_agtu, в нашем случае хозяин ничего не пытается признавать, а просто продает находящиеся в собственности "помещения, назначение жилое".
Нужно ли кому признание дома многоквартирным - не знаю. Для моего клиента прописка не принципиальна.
По коммуникациям. Там живут уже больше года. Осталось всего несколько "помещений" без отделки. Вторичка с отделкой там НЕ продается. Так что похоже - все в порядке. Территория обустроена.
Но по выделенным мощностям все же надо проверить. Подскажите, пожалуйста, какие они должны быть? Какие нормативы?
В общем на настоящий момент, я думаю, главный вопрос - какое предусмотрено наказание за превращение (по факту) индивидуального дома в многоквартирный ?
Огромное спасибо за внимание к моей проблеме.
Дело в том, что предложение действительно уникальное. Иначе я не стала бы тратить на него время.
Цена конечно ниже московской квартиры, хотя до Москвы - 5 минут. Но дело в другом.
Я не знаю другого предложения, где 3-х этажное строение было бы поделено не только по вертикали (на таунхаусы ), но и по горизонтали.
В итоге - большое разнообразие вариантов: одноуровневых, двухуровневых, трехуровневых.
Имеются жилые помещения о/п от 160 до 300 кв.м, расположенные на одном этаже.
Таунхаус в 3 этажа при о/п 150-180 кв.м - это просто этажерка, малая площадь каждого уровня и вечная беготня с этажа на этаж.
А здесь - просторная одноуровневая квартира не выше 3 этажа с большой террасой и фантастическим видом из окна в 5 минутах от Москвы.
Незаконно построенным его вряд ли можно признать: техпаспорт МОБТИ имеется, заключение строительной экспертизы тоже, Свидетельство на жилой дом получено.
Разделить его он вроде тоже имеет право.Свидетельсва о собственности на все 17 помещений получены.
Объектом права в каждом случае является «помещение, назначение жилое».
А вот дальше...
Продавая эти "помещения" хозяин превращает индивидуальный дом в многоквартирный.
Как назвать такое нарушение - нецелевое использование?
В зависимости от квалификации нарушения будет и наказание.
Степень риска покупки зависит от тяжести предусмотренного наказания.
Из того, что я пока нашла за нецелевое использование - смешные штрафы и увеличение в 2 раза ставки земельного налога (Москва ).
Татьяна, по вашей ссылке речь идет о незаконно построенных многоэтажных домах. "В стадии завершения незаконного строительства находится пятиэтажный дом в городе Апрелевка. «Я уверен, что решением судебных органов 2 этажа этого дома будут снесены».
Конец статьи - "Однако сегодня ни один незаконно построенный дом в Подмосковье снесен не был".
Если Вам известны факты - напишите, пожалуйста, что конкретно снесли?
Наталия Владимировна, общей собственности нет, на каждое помещение получено отдельное Свидетельство о собственности. Объектом права в каждом случае является «помещение, назначение жилое». Территория достаточно большая, обустроенная.
Ваши 3 этапа - это просто виртуозно !!!
vek_agtu, в нашем случае хозяин ничего не пытается признавать, а просто продает находящиеся в собственности "помещения, назначение жилое".
Нужно ли кому признание дома многоквартирным - не знаю. Для моего клиента прописка не принципиальна.
По коммуникациям. Там живут уже больше года. Осталось всего несколько "помещений" без отделки. Вторичка с отделкой там НЕ продается. Так что похоже - все в порядке. Территория обустроена.
Но по выделенным мощностям все же надо проверить. Подскажите, пожалуйста, какие они должны быть? Какие нормативы?
В общем на настоящий момент, я думаю, главный вопрос - какое предусмотрено наказание за превращение (по факту) индивидуального дома в многоквартирный ?
31 июл. 2011
[quote="ЕЛЕNA"]Уважаемые коллеги!
vek_agtu, в нашем случае хозяин ничего не пытается признавать, а просто продает находящиеся в собственности "помещения, назначение жилое".
Нужно ли кому признание дома многоквартирным - не знаю. Для моего клиента прописка не принципиальна.
В общем на настоящий момент, я думаю, главный вопрос - какое предусмотрено наказание за превращение (по факту) индивидуального дома в многоквартирный ?[/
Признание дома многоквартирным (МКД) поможет в будущем новым собственникам продать свое жилое помещение без процедуры получения согласия соседей, как в случае, если весь дом будет разделен по долям (одному - один этаж, второму - другой).
Опасность: жители дачного участка могут оспорить любое решение суда по признанию строения МКД, т.к. на дачном участке нельзя строить МКД - нецелевое использование.
В идеале - соглашение о реальном разделе имущества (по этажам или еще как-то, надо проект смотреть) + раздел зем. уч-ка.
Получается, как коммунальная квартира.
При продаже у сособственников возникает право преимущественной покупки. Зато в данном случае - нет нарушения закона - дом одно жилое строение, а не МКД.
vek_agtu, в нашем случае хозяин ничего не пытается признавать, а просто продает находящиеся в собственности "помещения, назначение жилое".
Нужно ли кому признание дома многоквартирным - не знаю. Для моего клиента прописка не принципиальна.
В общем на настоящий момент, я думаю, главный вопрос - какое предусмотрено наказание за превращение (по факту) индивидуального дома в многоквартирный ?[/
Признание дома многоквартирным (МКД) поможет в будущем новым собственникам продать свое жилое помещение без процедуры получения согласия соседей, как в случае, если весь дом будет разделен по долям (одному - один этаж, второму - другой).
Опасность: жители дачного участка могут оспорить любое решение суда по признанию строения МКД, т.к. на дачном участке нельзя строить МКД - нецелевое использование.
В идеале - соглашение о реальном разделе имущества (по этажам или еще как-то, надо проект смотреть) + раздел зем. уч-ка.
Получается, как коммунальная квартира.
При продаже у сособственников возникает право преимущественной покупки. Зато в данном случае - нет нарушения закона - дом одно жилое строение, а не МКД.
31 июл. 2011
vek_agtu,
соглашения о разделе не нужно. Дом УЖЕ поделен. Свидетельства получены. Собственность не долевая.
Объектом права в каждом случае является «помещение, назначение жилое, о/п ХХХ, этаж N, номер на поэтажном плане NN... ».
Кадастровый номер ХХХХХХХХХ.
Разве в таком случае нужно согласие соседей при продаже?
Поискала - не нужно. Одно из разъяснений по этому вопросу :
соглашения о разделе не нужно. Дом УЖЕ поделен. Свидетельства получены. Собственность не долевая.
Объектом права в каждом случае является «помещение, назначение жилое, о/п ХХХ, этаж N, номер на поэтажном плане NN... ».
Кадастровый номер ХХХХХХХХХ.
Разве в таком случае нужно согласие соседей при продаже?
Поискала - не нужно. Одно из разъяснений по этому вопросу :
31 июл. 2011
ЕЛЕNA писал(а):vek_agtu,
соглашения о разделе не нужно. Дом УЖЕ поделен. Свидетельства получены. Собственность не долевая.
Объектом права в каждом случае является «помещение, назначение жилое, о/п ХХХ, этаж N, номер на поэтажном плане NN... ».
Кадастровый номер ХХХХХХХХХ.
Разве в таком случае нужно согласие соседей при продаже?
Поискала - не нужно. Одно из разъяснений по этому вопросу :
Я, наверное. не совсем понятно написала.
Если вы идете по пути МКД (что де факто у вас получилось) могут быть проблемы с соседними дачными участками. Вряд ли кто-либо из собственников дачных участков согласится на то, что в их дачном товариществе (кооперативе) будет жилой многоквартирный дом.
Они подадут в суд. И скорее всего выиграют. О чем вам все и писали.
Но, если вы оставите дом как единое целое, то уже более сложно доказать, что это МКД и, соответственно, нарушения по целевому использованию зем. уч-ка. Только в том случае, если вы напрямую не нарушаете права собственников соседних участков.
А так, по квартирам. может и продадите, но и риски достаточно высоки.
Решайте, как хотите.
31 июл. 2011
Соседних дачных участков НЕТ. Один большой участок, один собственник.
31 июл. 2011
У меня Покупатель. Именно риски пытаюсь оценить.
Если проблема в нецелевом использовании земли, какое наказание за это предусмотрено?
Если проблема в нецелевом использовании земли, какое наказание за это предусмотрено?
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 2 гостя
