Прошу совета. Бывать ли сделке? 26 / 2010

И не надо за чужой бизнес говорить, как и на что он дышит.

Ок.
Замётано, Кирилл.
Спасибо за совет)

bravinta писал(а):
Вот и выход из создавшейся ситуации - спросить заказчика, честно объяснив свое видение создавшейся ситуации.

В данном случае как раз-таки видения ситуации и не хватает. Затем и на форум полез.

Ещё раз доброго утра, Кирилл,

Предлагаю рассматривать ситуацию по-порядку.

1. Этот дом - новостройка? Я правильно понял?

2. Если да, то он введён в эксплуатацию?

3. Если введён, то кто собственник дома (рассматриваемой квартиры) на сей день?

При поверхностном первичном рассмотрении я бы поступил так.

Вариант 1. Заключение договора найма сроком на один месяц, то есть до получение фактическим (не формальным) наймодателем свидетельства о праве собственности на квартиру. Затем уже заключение полноценного договора найма.

Вариант 2. Заключение двух договоров - договора найма и договора о гарантиях и компенсациях. Второй договор должен сделать невыгодным для наймодателя расторжение (признание недействительным, применение последствий ничтожности сделки) договора найма по любым основаниям. Мы с Вами уже как-то обсуждали эту тему.

Вариант 3. Заключение предварительного договора найма с обязательством сторон заключить договор найма по наступлении определённого события - получение наймодателем свидетельства о праве собственности. Этот договор должен быть сбалансированным и делать невыгодным незаключение договора найма для обеих сторон. В этом случае формальное право на проживание возникнет у нанимателя с момента заключения основного договора найма. Фактически можно вселяться уже после заключения предварительного договора.

Кирилл, выбирайте на вкус.

Разумеется, не забудьте получить информированное согласие своего заказчика с описанием возможных рисков сделки.

Виталий Иванович писал(а):
Предлагаю рассматривать ситуацию по-порядку.
1. Этот дом - новостройка? Я правильно понял?
2. Если да, то он введён в эксплуатацию?
3. Если введён, то кто собственник дома (рассматриваемой квартиры) на сей день?

Почему-то всех смущает слово новостройка

Разумеется, дом введен в эксплуатацию. И люди в нем уже пару лет живут.

Виталий Иванович писал(а):
Вариант 1. Заключение договора найма сроком на один месяц, то есть до получение фактическим (не формальным) наймодателем свидетельства о праве собственности на квартиру. Затем уже заключение полноценного договора найма.

Именно такой вариант и пришел первый в голову. Его и обсуждали изначально на встрече.
Но смутило в "месячном договоре" именно отсутствие каких-бы то ни было обязательств сторон, в виду его ничтожности.

Виталий Иванович писал(а):
Вариант 2. Заключение двух договоров - договора найма и договора о гарантиях и компенсациях. Второй договор должен сделать невыгодным для наймодателя расторжение (признание недействительным, применение последствий ничтожности сделки) договора найма по любым основаниям. Мы с Вами уже как-то обсуждали эту тему.

Ну это как всегда - удар ниже пояса по любым договорным отношениям. Как вариант - имеет право быть. Тут поспорить не с чем.

Виталий Иванович писал(а):
Вариант 3. Заключение предварительного договора найма с обязательством сторон заключить договор найма по наступлении определённого события - получение наймодателем свидетельства о праве собственности. Этот договор должен быть сбалансированным и делать невыгодным незаключение договора найма для обеих сторон. В этом случае формальное право на проживание возникнет у нанимателя с момента заключения основного договора найма. Фактически можно вселяться уже после заключения предварительного договора.

Тоже вполне вариант. Причем на поверхности. И чего сам не догадался

В любом случае спасибо. Понял, куда мыслить.

Кирилл, слово "новостройка" смущает потому, что такие объекты нередко бывают "проблемными" в плане собственности.

Ну... месяцем-то, наверное, можно рискнуть. Опять же, после получения информированного согласия заказчика.

На здоровье, Кирилл. И на старуху бывает проруха.

Кирилл, тут вы в абсолюте правы: хоть на один день договор писать - все равно это будет филькина грамота.
Договор соцнайма у квартиросдатчика есть?
Если есть, то я бы просто доверился своим ощущениям.
Посмотрел бы, как квартиросдатчик ориентируется в квартире.
Глянул бы на признаки детских вещей, следов женского проживания.
Попросил бы познакомить нанимателя с соседями, под предлогом дружелюбности, посмотрел бы на их реакцию, как они воспринимают квартиросдатчика и то, что он сдает квартиру...
Короче - окружил бы себя косвенными признаками того, что человек делает то, что он вправе и может делать и при малейшем нехорошем запашке забыл бы об этой квартире напрочь.

Но клиенту бы объяснил весь расклад и оставил бы решение на его усмотрение.
$3500 прогудеть за раз сложновато, но по сути, не столь большие деньги.

На всякий случай, я бы отложил на пару месяцев свои комиссионные в сторону.

Насколько вы все замороченные- это с ума сойти можно.
Я, когда начинал, договора помню писались вообще на третьих лиц-родственников. Дочтаточно было подтверждения соседей.
В вашем случае для полной уверенности сходите, сделайте выписку из домовой книги. Напишите договор на старшего в семье, а от остальных потребуйте подписей.

Отличная подсказка Виталия Ивановича про предварительный договор, тоже часто использую его, когда права подразумеваются в будущем- этот договор допускает такие предположения и обещания передать то, что сейчас не оформлено, суды принимают преддоговора в производство(если не дай Бог что), и принимают решения по ним, как по основным, так как считают преддоговор жесткой формой отношений.

Александр Дидусенко писал(а):
Кирилл, тут вы в абсолюте правы: хоть на один день договор писать - все равно это будет филькина грамота.
Договор соцнайма у квартиросдатчика есть?
Если есть, то я бы просто доверился своим ощущениям.
Посмотрел бы, как квартиросдатчик ориентируется в квартире.
Глянул бы на признаки детских вещей, следов женского проживания.
Попросил бы познакомить нанимателя с соседями, под предлогом дружелюбности, посмотрел бы на их реакцию, как они воспринимают квартиросдатчика и то, что он сдает квартиру...
Короче - окружил бы себя косвенными признаками того, что человек делает то, что он вправе и может делать и при малейшем нехорошем запашке забыл бы об этой квартире напрочь.
Но клиенту бы объяснил весь расклад и оставил бы решение на его усмотрение.
$3500 прогудеть за раз сложновато, но по сути, не столь большие деньги.
На всякий случай, я бы отложил на пару месяцев свои комиссионные в сторону.

Саша, про признаки детских и женских вещей, соседей и пр. - Ва-Банк смотрели? Ну, за такие деньги может и не напрягуться у нас так тщательно, как в этом фильме, но мораль-то можно скачать - если тебя захотят обмануть -обманут

Кирилл если твой клиент в курсе проблемы и особо не заморачивается по поводу договора пиши и все, только после получения комиссии возьми расписку что к тебе претензий нет. Понятно что такой договор ничтожен, но если это всех устраивает почему бы и нет. Если все таки нужна (или есть предпосылки что могут кинуть) официальная бумажка (договор), поищи другой вариант. А вообще из практики такие варианты сдавали и вроде нечего только брали письменное разрешение всех зарегистрированных людей (понятно что это тоже филькина грамота) но все же как то поспокойней.