Новая система подбора ипотеки 21 / 2368

Antuanetta писал(а):
Мне кажется было бы полезным, если бы сразу можно было сравнивать эквивалентные проценты, а не просто процент кредита.

Ну вот, начинается...
Один лишь маленький вопросик: а кто будет эту систему поддерживать в актуальном состоянии?
Пример: До НГ одним из лучших банков был Сбербанк.
До конца сентября в нем была программа 8-8-8. (8 лет, 8% годовых в рублях, 8% первый взнос). Но в октябре ее не стало.
До конца декабря в Сбербанке была программа 10-10-10 (10 лет, 10% годовых в рублях, 10% первый взнос). Но сейчас этой программы нет. И вот, лучший банк (всего-то полмесяца назад) по ставкам и условиям становится одним из худших. Потому что остальные программы Сбера еще как-то конкурентны для "зарплатных клиентов", но совершенно неприличны по ставкам для "улицы".
Будет система оперативно реагировать на все изменения в банках и когда?

В ипотеке есть понятие, если не ошибаюсь, "полезная ставка" или как-то так.
То есть реальная процентная ставка, с учетом переплат, страховок, и т.д., которые банки продолжают навязывать даже с учетом изменений законодательства.
Поэтому, если есть возможность показать именно реальную, а не рекламную ставку - было бы великолепно.

vick писал(а):
В ипотеке есть понятие, если не ошибаюсь, "полезная ставка" или как-то так.
То есть реальная процентная ставка, с учетом переплат, страховок, и т.д., которые банки продолжают навязывать даже с учетом изменений законодательства.
Поэтому, если есть возможность показать именно реальную, а не рекламную ставку - было бы великолепно.

сие величина вычисляемая. зависит от срока, суммы и прочих погодных условий

vick писал(а):
В ипотеке есть понятие, если не ошибаюсь, "полезная ставка" или как-то так.
То есть реальная процентная ставка, с учетом переплат, страховок, и т.д., которые банки продолжают навязывать даже с учетом изменений законодательства.
Поэтому, если есть возможность показать именно реальную, а не рекламную ставку - было бы великолепно.

Раньше называлась "эффективная процентная ставка", сейчас называется "полная стоимость кредита".
На самом деле - ни о чем.
Она имеет значение при потреб. кредитах, когда короткий срок кредита, и большие (относительно размера кредита) разовые расходы увеличивают номинальную ставку достаточно серьезно.
При ипотеке "полная стоимость кредита" значения не имеет, поскольку не учитывает досрочного погашения и расходов, связанных с волеизъявлением самого заемщика, а во-вторых, от разной методики расчета, используемой разными банками.
Подробно о том, почему этот показатель "ни о чем", писал здесь: внешняя ссылка

Дело в том, что когда заемщик выбирает себе банк-кредитор, то он не знает, сколько денег возьмет нотариус, какую сумму возьмут оценщики за оценку квартиры. Также заемщик не знает, сколько будет стоить страховка, поскольку, например, платежи по страхованию жизни заемщика зависят не только от выбранной заемщиком страховой компании, но и от возраста и состояния здоровья заемщика, и для разных заёмщиков могут отличаться в разы.

А значит, когда заемщик, не зная ни стоимости оценки, страховки, стоимости услуг нотариуса, пытается узнать у банка полную стоимость кредита, банковские сотрудники просто не в состоянии ее рассчитать.

Но самое главное даже не это. Различие формул расчета и учет или не учет каких-то данных дает погрешность от долей до нескольких процентов.

Самое главное, что полная стоимость кредита рассчитывается исходя из срока, на который кредит выдан, в то время как, почти все заемщики погашают кредит досрочно.

Кредиты выдаются на 15, 20, 25, 30 лет, а заемщики, за счет досрочного погашения, пользуются кредитом значительно меньший срок: 5 максимум 7 лет.

По той простой причине, что за 25 лет пользования кредитом заемщик возвращает банку кредит и платит еще примерно два размера кредита в виде процентов,
тогда как за пять лет пользования кредитом, заемщик платит сверх возвращаемого кредита еще всего треть от кредита в виде процентов.

Какому заемщику охота переплачивать?

А при меньшем сроке кредитования получается совсем другое значение полной стоимости кредита. К тому же, некоторые банки могут взимать с заемщиков сборы и комиссии за досрочное погашение кредита. Эти сборы при расчете банками полной стоимости кредита не учитываются, и в то же время, способны значительно увеличить переплаты заемщика.

Подведем небольшой итог:
Сравнивать банковские кредитные программы с помощью «полной стоимости кредита», называемой сотрудниками различных банков, не имеет никакого смысла для заемщика.

И как же быть заемщикам?

Помнить, что «спасение утопающих – дело рук самих утопающих», а потому, следует все платежи, сборы, комиссии и штрафы считать самостоятельно: только так можно подобрать для себя наилучшую ипотечную программу.

Дмитрий Овсянников

Вы не в курсе - начали ли банки давать ипотеку под нежилые помещения?

Святослав писал(а):
Дмитрий Овсянников

Вы не в курсе - начали ли банки давать ипотеку под нежилые помещения?

Периодически бывают такие попытки.
Но проще сказать "не начали".

Дмитрий Овсянников писал(а):
Раньше называлась "эффективная процентная ставка", сейчас называется "полная стоимость кредита".
На самом деле - ни о чем.

Это - мое пожелание, как заказывал ТС. В моей жизни этот показатель оказывался полезным, хотя понятно, что все можно подсчитать вручную так или иначе. Свои расчеты я делаю с учетом разных прогнозов досрочного погашения.
Что мешает учесть изложенные выше факторы в одной формуле?

Дмитрий Овсянников писал(а):
Раньше называлась "эффективная процентная ставка", сейчас называется "полная стоимость кредита".
На самом деле - ни о чем.

Эффективная процентная ставка - куда более объективный критерий, чем "номинальная" процентная ставка или тем более "размер переплаты по кредиту", поскольку только расчет и сравнение эффективной процентной ставки дает возможность объективно сравнить и выбрать оптимальную программу кредитования.

Конечно, будет некорретно сравнивать цифры полной стоимости кредита, рассчитанные банками, если банки используют разные исходные данные. Но что мешает выработать этот единый подход?

Также можно рассчитать и сравнить размер ЭПС и в случаях досрочного погашения кредита (если таковое планируется или предполагается).
Наверное, и "программку" с такой опцией несложно создать и будет она полезной.

Но... всё это полезно для людей, хорошо дружащих с цифрами (хотя бы слышавших о стоимости денег во времени и функциях сложного процента).
А таких - меньшинство.

Абсолютное большинство граждан в лучшем случае способно лишь примитивно умножить размер ежемесячного платежа на срок кредита, получить итоговую сумму выплаты и сравнить - где же они больше "переплатят".
Многие и этим не заморачиваются и у них только один вопрос: "А сколько я переплачу?"

Владимир Снажин писал(а):
Абсолютное большинство граждан в лучшем случае способно лишь примитивно умножить размер ежемесячного платежа на срок кредита, получить итоговую сумму выплаты и сравнить - где же они больше "переплатят".
Многие и этим не заморачиваются и у них только один вопрос: "А сколько я переплачу?"

Пожалуй, соглашусь с Вами. Да и банки вряд ли будут рады таким цифрам в открытом доступе, ведь по сути это "тайное становится явным".
Впрочем, можно учитывать факторы, лежащие на поверхности. Например, обязательное страхование жизни заемщика может составлять весьма ощутимую цифру, а если ее запихнуть в кредит и "размазать" на пару десятков лет, на ежемесячном платеже она, конечно, не сильно скажется, но переплата окажется существенной. А банки многие моменты стараются проговорить "не сразу".
Хотя - наверное, и в этом случае, такие детализированные подсчеты только запутают массовую аудиторию.

vick писал(а):
Пожалуй, соглашусь с Вами. Да и банки вряд ли будут рады таким цифрам в открытом доступе, ...

в инете полно всяко разных ипотечных калькуляторов, балуйся ими как хошь!

vick писал(а):
..., ведь по сути это "тайное становится явным"...

для кого тайным?
еще не весь народ понимает ипотечный жаргон. для них любая финансовая терминология - тайна.